给大家分享一个大规模的EB-5集团诉讼案，涉案199个投资移民家庭，总计募资美金9950万美金，6年维权之路，去年年底刚结案。今天我们来揭示下这个惊天圈套！被告是两个管理人组成的团伙：一个是开发商负责人一个是律师所，他们都是项目共同管理人。（本视频索引材料来源是案号：2018-CA-012883。）

2012年7月开始募资，2017年81位投资人开始集体诉讼，2023年11月6日在佛州开庭，最后剩下的20人最终调解完毕，调解结果保密两年，期间扑朔迷离，光律师费就花费近1000万美金，我们来根据网上原告公开的诉状开揭示下这个区域中心的圈套，各位投资人引以为戒！

1、先说【项目基本情况】：毫无疑问，项目是个高大上的项目：商业综合体，包括4星级酒店，水疗中心，露天剧场，写字楼，餐厅，shopping mall，游艇码头和一个大型购物中心，这个对咱们中国人特别好使，相当于我们国内的消费，住宿，购物一条龙服务。

2、看看【资金结构】：项目总预算是1.7亿美金，说是当地政府投资3091万美金，股东自有投资4000万美金，剩余1亿美金向EB-5投资人募资。实际情况套路极深。

• 套路①：政府的3091万美金是过桥资金，施工期不到两年就需要还给出借方了，也就是说这明显是招引蛇入洞啊！勾引到投资人的资金后就退出。

• 套路②：股东的自有资金4000万，其中是土地作价投资，我查了下，土地的购买价实际不到2000万美金，但作价是3100万，这是啥意思，就是融资结束，开发商立马获得1100万的土地溢价款。不论项目如何，先搞1100万再说，落袋为安，横竖都是赢。财务报表核心数据全是假的！

• 套路③：他们提供的大使馆公证也是专门做的！为了说服你投资，当时还出了个证明，中国驻美领事馆评估过，项目价值1.7个亿。但后来诉讼期收集材料时才发现，多年后银行的评估价只有1.1亿，开发商一开始就在撒谎！摆明了想空手套！

这里还有个重大的套，彻底改变了投资人命运，那就是从合同里下文章！直接改变投资人的投资合同。

3、这个项目需要融资1亿美金，2011年7月份开始募资，200人每人50万，2%的优先分红权。初时的融资合同是5年债权，投资人具有第一顺位的追偿权，包括地上建筑和物业的所有收益，但是，在投资合同里有个bug，满足以下条件，开发商有权可以引入高级贷款：

• 圈套④于是，融资的时候，项目方故意只融到199人，融资9950万美金。这一招，一下就把投资人的9950万投资款瞬间转成第二顺位，这就是第四个圈套——合同圈套，我相信大部分投资人是不怎么看合同的，尤其是专业晦涩的法律语言。这里说句，管理人之一就是个律师所，几十年的专业法律人士，他们是基金的共同股管理人，合同又是他们起草的。而项目的开发商，区域中心，原土地卖方，管理人公司都是一个实控人。等于一个赌桌上除了你以外其他人都是一伙的，说说，这个赌桌你敢来吗？

后面还有更狠的圈套，精彩的很啊！

漏出【杀手锏】：2014年3月份区域中心给投资人施压和策略，给投资人显示的项目股评估价是1.87亿美金，但银行的实际评估价是1.1亿美金，这就是上面的圈套④，阴阳合同，和虚假报告。关于造假，不要因为是咱们国人的专利，老外也一点不逊色。就这样，融资没到1个亿，管理人顺理成章的从金融机构引入6000万的高级贷款，由于投资人的钱已经足够项目建设了，所以这些钱转头就被挪用，这6000万加上前面的1000万土地投资溢价款，就名正言顺的成为管理人和开发商的囊中之物了。当然，管理人每年还有项目的管理费，总计5年多下来，总计收入应该接近8000万美金。记住，这个与项目死活还没有关系，这8000万美金还不包括开发商和管理人项目股份的收入啊。这么丰富利润，摊你的话，你能不歪心吗？

• 圈套⑤：直接掐死投资人，开发商到2017年年底债权到期日，一次性把欠的10%的利息，每年2%的利息，很不情愿的付给投资人，这里你会问，为什么要付这10%的利息，因为这个时候，开发商使出最狠的一招，债转股，直接把资不抵债的项目转给投资人，因为投资合同有约定，如果开发商正常偿还利息，但是在到期日不能偿还本金的话，那么他有权将所有剩余的欠款转成项目股权的，一下子把还款的责任全部转到一个不盈利项目上了，当然了还有共同背负着的6000万高级贷款。

发现了吗，这5个圈套是不是层层递进，是不是从会议开始就是个阴谋，虚假资金结构诱惑投资人上钩，合同做好埋伏，故意不融满1个亿，然后就诱发了开发商可以引入高级贷款替代掉投资人的第一债权顺位，最后再来个债转股，直接套牢投资人。

故事还没结束，这不，这199人就开始了旷日持久的维权路，到2017年11月30日债权到期日，开发商没有按规定还款，聘请律师开始战斗！通过各种渠道刚开始联合了81人来诉讼，中间很多人因为诉讼太漫长或者个人原因接受了一二十万调解款就退出诉讼了，最后这帮投资人累计交了近1000万美金的律师费，最后还在坚持的20人头上，每人总计要支付21万美金的律师费，所以诉讼，最后的赢家是谁？律师啊！

也就是2023年11月6日，最后20人与开发商达成庭外调解，但是，调解结果要保密两年。故事就到此结束了。但，我深信，这类似案件还会再次发生，因为背后都是人心，贪欲，最后说句，这个被告所控制的区域中心还在市场活跃！你相信他会痛改前非吗？