今年的美国商业地产风起云涌，一边是大量媒体唱衰美国经济，说经济危机来了！就连摩根大通，前两天对2024年全球经济衰退的预测，都从年中的25%上调至35%了。

8月5日全球股市大跌，导致6.4万亿美元的市值蒸发。美国道琼斯工业平均指数下跌了2.6%，连标普500和纳斯达克都分别下跌了3%。

在这个经济极度敏感，全球政治局势多变，局部区域烽火连篇，那么美国地产未来几年到底是个什么趋势？

今天我们来看看私募股权领域的两条“巨龙”——KKR和Blackstone，他们对于2024年是如何反应？

很多朋友可能对KKR不太熟悉，它有两个产品大家肯定非常熟悉，骆驼牌香烟和奥利奥饼干，是全美4大私募公司之一，也是目前抖音的母公司字节跳动的股东。

90年代初华尔街有一部人人皆知的电影——《门口的野蛮人》，如果你想是了解杠杆收购和华尔街文化，那这部电影绝对是必看之作。故事的主角用248亿的借贷资金收购了当时美国最大的烟草公司之一RJR Nabisco，这也是华尔街历年最大的一笔杠杆收购案，号称世纪并购案。这笔收购是美国有史以来金融系统最大规模的现金流动，居然让美国的现金统计突然产生波动。整个过程可谓是充满了激烈的谈判、幕后交易、个人野心和金融博弈。

那时起，“门口的野蛮人”一词从此成为了投资界的代名词，用来象征无畏激进的收购策略。如今，KKR管理的资产也超过4900亿美元，早已不再是当年那个只会“大刀阔斧”用足杠杆的野蛮人，而是一个冷静、理性且极具战略眼光的投资巨头。

• 从“门口的野蛮人”到地产大亨——KKR的“甜蜜点”理论

KKR发展到现在，后期的投资策略从来都不是追求短期的高额回报，而是抓住市场的拐点。在2024年，KKR看到了一个商业地产市场的一个“甜蜜点”——由于过去两年市场的不确定性，商业地产价格被压低。

这正KKR低价入手的好时机。今年上半年，他们就已经在夏洛特和布鲁克林投入了21亿美元，收购了一些优质的地产项目，这些交易价格远低于市场价格，KKR的计划非常稳健和长远，押注在市场回升上，而不是眼前的利润，他们管理团队说：“随着经济逐渐复苏，地产市场的价值会重新攀升，现在正是进入市场的黄金时机”。

• 从黑石帝国的崛起到新周期预测——Blackstone的传奇故事

我们再聊另外一个家喻户晓的私募大鳄——Blackstone，黑石集团，很多人都知道这家管理着超过1.1万亿美元资产的巨无霸公司。

2024年，尽管黑石集团的房地产业务在第二季度下降了18%，但他们目前还是坚持大规模投资地产。上半年，Blackstone斥资150亿美元收购了多个地产项目，其中包括花了100亿美元购买AIR Communities以及25亿美元购买Tricon Residential，都是公寓房。

黑石总裁John Gray说，相较于2022年最高点，今年的运营型公寓施工量已经下跌了42%，仓储施工量降了72%，这说明未来2-3年这两类房地产新房供应量会大大降低，因为房地产一般都有至少2年的施工期。顺便说一句，当John还提出AI板块未来会进入快速发展的通道期。

他还说，随着资本成本的逐渐下降，特别是在美联储可能的降息的情况下，美国商业地产市场将迎来一轮的价值增长。黑石在这轮地产周期的策略是将重心从传统的办公楼转向更具增长潜力的领域，比如仓储、运用型公寓和AI的数据中心。如今，这些领域占据了Blackstone全球房地产投资组合的75%，而在2007年，这一比例仅仅只有2%。

那么，2024年的美国真的会是你投资地产的黄金时机吗？从KKR和Blackstone的动向来看，答案似乎是肯定的。有人还在等待市场继续下跌，有人已经开始伺机进场。

老郭说下自己的观点：

1、降息通道是大概率事件，购买成本降低，未来2-3年的地产投资需求肯定是增加，但不要期望太大降息空间。

2、美国住房市场是KKR和黑石共同押注的商业地产细分领域，运营型公寓看来要经历更大一轮市场竞争，看似是未来一轮商业地产的主战场之一。

3、投资看大势，而不是等待市场的最低点，满足自己的投资预算就可以入手，不要期待自己能把握住那个所谓的价格最低点。