美国过去几年房地产市场的疯狂，已经让许多人望而却步，尤其是在过去两年，房价和利率双高的“锁定效应” 英文称为“lock-in effect”，让买房梦彻底变成了“海市蜃楼”。CNN的最新报道还说，这个锁定效应至少还得持续8年。

这使得美国住房问题成为自1980年以来最严重的时期。高盛最近的报告更是直接戳破了许多人最后的幻想：未来五年，美国家庭不可能买得起房子！

1、房价疯涨，收入却不涨？

先来聊聊房价。在著名商业地产资讯GlobeSt.com一篇新闻报道 ，高盛研究员Vinay Viswanathan说，尽管美联储降息了50个基点，并且未来还有进一步降息的计划，但是！这并不会让房价下降。相反，房价依旧会稳健上涨，今年预计还要涨4.5%，2025年涨4.4%。乍一看，这个涨幅好像不大，但问题是，自疫情后两年，美国经历了历史上最强劲的房价增长的时期——年均20%，这是过去几十年从没见过的夸张现象。2023-24两年，受疫情影响，整个环境都呈现疲软，房价本该消停下来，结果还依然“虚火太旺！”。

回头来看看，美国每个区域涨幅都不一样，中西部、东北部和加州的房价涨得最快，特别是圣何塞这样的城市，Vinay认为未来一年房价可能还要上涨10%。这哥们还预言，想要房市回到正常水平，至少要再等5年！

2、富人更富，穷人更穷，购房梦何时能圆？

由于过去几年房价的疯涨，使得美国持有地产的有钱人更加有钱，而穷人每天都在惆怅下个月到期的房租怎么办，高涨的房价其实进一步加深了贫富差距。根据盖洛普的最新调查，只有21% 的美国人认为现在是买房的好时机，这是历史上最低的比例。绝大多数(76%）的的人觉得现在买房完全不合适。

问题来了，美国银行经济学家加彭表示，如果美国经济实现了预期的软着陆，通胀下降反而可能推动房价进一步上涨，穷人依然无房可买，贫富差距还会增大。假如经济真的出现衰退，房价也许会暴跌，人们可能住得起房子，但那时社会整体的负面影响更大，普通人能买得起房的日子，还不知道要等多久。

3、降息真的能救市吗？

看到降息消息，很多人可能松了一口气，觉得房贷压力会减轻。但实际上，降息并不会解决根本问题。高盛的数据显示，虽然利率下调，但房价依然居高不下。即使利率再降40个基点，对于那些月供压力大的家庭来说，这也只是杯水车薪。

Vinay还指出，房价的可负担性问题，不会通过房价突然暴跌来解决，而是一个漫长的“磨砺”过程。利率可能会逐渐下降，收入也许会有所增长，但房价上涨的脚步不会停下，只不过是增速变得稍微慢一些。到2030年左右，房市可能才会变得健康一点。

然而，真正的问题在于，及时利率下降，收入的增长能否跟上房价的脚步？根据高盛的数据，即便在未来两年，实际可支配收入的增长也只在2.4%和2.1%之间，这都赶不上房价上涨的速度，房价上涨速度都有5%左右。换句话说，涨工资和涨房价就像“猫鼠游戏”你追我赶，普通购房者在这场游戏中注定没戏！

老郭认为：

富人，在这波周期房价上涨中，可以实现50%的房产增值，

穷人，在期待来年工资能有个5%的增幅，

政府，一边想给富人加税，一边让穷人多加把劲儿。

或许，这就是社会吧！