自2023年11月18日起，Fannie Mae把2~4单元自住房的最低首付，由原来的15~25%，降到了5%。原来2单元的首付是15%，3~4单元的首付是25%：

  Fannie Mae Rolls Out 5% Down Multifamily Home Loans

注意，这只适用于自住房，不适用于自己不居住的出租房。比如买个Fourplex，自己住一单元，然后把其它的三个单元给租出去。

从某种意义上来讲，这种新贷款算不上是什么新玩意儿，因为首付是3.5%的FHA贷款，是一直都有的，并且适用于1~4单元的自住房。

但是，3~4单元的FHA贷款，有个严格的限制条件，就是需要满足所谓的Self Sufficiency Test。如果所有单元全部出租，要求房子需要至少能自己养自己。具体算法就是：预估房租的75%，应该大于其它所有的费用，包括房贷。如果满足不了Self Sufficiency Test，家庭收入再高也白搭。这条限制只适用于3~4单元的自住房，而1~2单元的自住房则没有这个限制。

而Fannie Mae最新的5%首付贷款，却没有Self Sufficiency Test的限制。只要家庭收入足够高，即便房子不能自养也可以。这在高房价地区，尤其是目前高利率时期，是非常重要的。

如果能同时满足，FHA贷款和Fannie Mae的最新贷款各有利弊。FHA贷款可能利率要低些，贷款信用的要求也低，但有1.75%的额外费用，不过这笔费用是加到贷款上，不需要付现金。同时，FHA贷款的贷款保险（Mortgage Insurance）是一直都有不能取消的， 不像Fannie Mae贷款，只要LTV小于80%，贷款保险就可以取消。所以如果两者都满足的话，最好让贷款经纪把两种的利率和费用都报一下价，好做个比较。

另外，对于独单元的自住房，Fannie Mae和Freddie Mac都有3%首付的常规贷款。FHA 3.5%首付的贷款，当然也适用于独单元的自住房。

这些低首付的自住房贷款，对于我们这些老留们来说，可能价值不大。但对于刚起步的人，包括刚出校门的大学生来说，应该说是一种非常好的工具。

人生的起步阶段，收入低，相对生活成本高，住房费用会占收入的很大一部分，无论是租房还是买房。如果能把住房的费用降低，或者可以免费住房，这对于以后的财富积累，是非常有利的。

那如何才能降低住房费用，甚至免费住房呢? 这里House Hacking策略就可以排上用场，这是我2018年写的关于House Hacking的文章：

 巧用House Hacking开始地产投资

建宁  2024/1/21