影响房价的因素有很多，包括：供需关系、信用市场的松紧程度、民众的可负担能力，以及建筑成本等。

如果地产价格发生崩盘，无论是商业地产还是民居，最直接的原因可能既不是过建，也不是民众的负担能力变差，而是信用市场紧缩，甚至完全关闭。因为无论是过建，还是负担能力变差，都可以通过缓慢降低物业的价格，而不是以崩盘的方式呈现出来。只有信用市场关闭，也就是说根本贷不出款来，才会发生价格崩盘。

在次贷危机低谷，有很多物业的价格远低于建筑成本，并且租售比也相当好，一旦能买下来，就会有很好的利润。即便是这样，仍然很少有人来买，这是什么原因呢？当然，没有首付、恐惧等都是原因，但一个很重要的原因就是贷款条件过于严苛，有很多人被拒之门外，根本贷不出款来。

而信用市场的松紧程度，政府在一定程度上是可以干预和控制的。

美国的大萧条和次贷危机，之所以在规模上都比较惨重，在很大程度上都是归因于政府干预不力。

大萧条时期，美联储尚处于婴儿期，美联储董事会成员也大都是外行，政策漏洞百出，也不能算是意外；另外，当时也没有现在这么多统计数据和经济指标来衡量经济问题的所在，就像一个病人，只知道生病了，而无法知道病因；再加上当时政府也没有像现在这么多的资源和工具。基本上可以说，政府在当时是缺乏干预能力的。

次贷危机则不同，政府是完全有能力和资源进行干预的，政府能救得了Bear Stearns，以及后来能救得了美林（Merrill Lynch）等投资银行，当然也有能力救李曼（Lehman Brothers）。但当时的政治氛围，非常不利于救李曼。无论是普通民众，还是国会议员，基本上都对华尔街恨之入骨，觉得这些贪婪的家伙，好的时候闷声发大财，钱财全进了自己的腰包，出了问题想让大家给擦屁股，没门！吃瓜群众本来是抱着幸灾乐祸的态度来看热闹的，没料到，the joke was on me，看笑话的自己也成了笑话，吃瓜群众成了受害者，美国金融系统面临崩溃的危险，大家才意识到问题的严重性，政府也才开始大力救市。

在房贷政策上，政府在当时也犯了严重的错误，加剧了地产危机的深度和广度。正确的策略应该是，在危机前收紧借贷政策，危机后采取宽松的贷款政策，这样才有助于房市的恢复。而在实际运作中，政府恰恰采取了相反的策略：危机前放贷无节制，危机后贷款政策又过于严格，信用市场大门紧闭，正常的人都很难贷出款来。即便有首付，贷不出款来也白搭，使得地产危机变得更为深重。

比如，危机前个人贷款个数无限制，而次贷危机开始后，个人常规贷款的最大允许额是4个。而当时，做非常规贷款的小银行又少之又少，一旦超过了常规贷款的名额，再想贷款就难上加难。

显然，政府从两次危机中，尤其是次贷危机的干预不力中吸取了教训，在后来的新冠危机，以及后来的硅谷等银行倒闭过程中，都采取了果断的措施，防止了事态的恶化。尽管由于放水过度引起了高通胀，但措施本身没错，只是力度过了。

政府在新冠期间采取的一些贷款措施，非常有弹性，不像次贷危机时带来恶果的那些死板教条的政策那么僵硬。

比如次贷危机期间，只要还不起贷款就foreclose，结果造成大量的foreclosure，压低资产价格，对房主和银行都不是好事。而新冠期间的mortgage moratorium，允许贷款延期，就要好得多。

再比如，美国以前最长的固定利率贷款是30年期。而现在，尽管美国仍然不直接发放（originate） 40年期的固定利率贷款，但对FHA贷款，如果负不起30年期的贷款而违约， 允许把贷款改为40年期固定利率贷款，从而降低月供。

另外，前一段时间我还读过一则消息，说FHA在考虑实施一项新的措施。比如说一个FHA贷款，本金还剩20万，利率是3.5%，现在已经违约，并且逾期欠款(arrears)有4万。如果按照一般的loan modification，需要以新的利率，做一个24万的新贷款。但现在的利率太高了，有7%，房主不可能付得起。所以FHA在考虑改变规则，仍让房主保持低利率的第一贷款，而预期欠款做为第二贷款，我不知这项政策有没有实施。

实际上，在次贷危机期间，商业地产上，就采取了这种所谓的extend and pretend策略，就是说能拖就拖，比如贷款到期了，尽量使贷款延期，而不是僵硬地采取收回房产两败俱伤的策略，结果取得了不错的效果。鉴于这项措施在次贷危机中收到的好效果，现在，政府又在鼓励各大银行和借贷机构采取类似的措施，尽量降低损失的程度。

总之，政府现在的政策是非常有弹性，干预力度大。即使再把次贷危机的条件完全搬到现在，结果也会大不一样，危机的烈度也会小得多，因为有前车之鉴！

首先，政府绝不会让李曼破产。李曼的破产，几乎导致美国金融系统，乃至全球金融系统的崩溃。单就这一点，如果能避免李曼破产，危机的深度就会减轻很多。

其次，即便有大批民众负不起房贷，也不会出现像次贷危机那么多的foreclosure，政府会采取一些弹性的缓和措施。

这也是为什么，在我们的有生之年，次贷危机那样的房价大跌，基本再也不会发生了，即便有相同的条件。

当然，政府干预也不是没后果，有可能把别的风险给累积起来。

建宁 2023/9/9