前天我写那篇Suspended Passive Loss及卖房报税的文章时：

    卖出租房利润可以抵消哪些损失 (1)

实际上我自己还处在半梦半醒之间，也就是说有些地方我也不是十分确信。看了网友的质疑后，我便怀疑是否自己理解有误。于是便把自己卖房那几年的税表仔细看了看，也咨询了对税法知识了解较多的人，读了些其它的资料，得出的结论是：那篇文章写的没错，只是有些地方措辞不太严谨。

这篇文章，实际上是上一篇文章的一些补充说明。

在上篇文章中讲到，卖出租房的利润（Capital Gain 和 Unrecaptured Section 1250 Gain）可以抵消(offset)股票的Capital Loss和其它的Capital Loss（比如卖其它房子的损失）。同时，被卖房子的Suspended Passive Loss会被完全释放，用来抵消普通收入。

那么，卖掉那个出租房的利润能抵消其它出租房的Suspended Passive Loss吗？

答案是：可以但不一定。

首先，被卖掉那个房子的Suspended Passive Loss是不受卖房利润（确切地说是Passive Activity Loss Rule，以下简称PAL Rule）的限制。也就是说，不管卖房是亏还是赚，亏多少还是赚多少，Suspended Passive Loss都可以完全被释放，用来抵消普通收入。

但其它房子的Suspended Passive Loss，能否被释放，可以释放多少，就受PAL Rule，具体来说就是受卖掉那个房子利润的限制。IRS Form 8582 “Passive Activity Loss Limitations”，就是具体计算和分配每个房子可以释放多少Suspended Passive Loss的。大致就是，如果卖房的总利润（家庭收入低的可以再加2.5万的额外抵消 - 记住那个每年2.5万的 passive loss offset了吗？）大于所有的Suspended Passive Loss的总和，基本就可以完全被释放，否则的话就需要进行计算分配。我这里只是说了个大致，具体数额需按 IRS Form 8582来确定。

最后，再澄清几个概念。

1)  先说说抵消（offset）这个词，我们可以说，卖房的Capital Gain能offset股票的Capital Loss，比如说，卖房有5万的Capital Gain，股票有5万的Capital Loss，这两者可以直接加减抵消：5 – 5 = 0，这样可以说是完全offset了。

但可不可以说5万的Suspended Passive Loss能offset 5万的卖房利润呢？还真是经常有人这么说，这也是最令人困惑的地方。而事实是，这两者是不可以直接加减抵消的（它们是不同收入类型，或者说不同篮子的），5万的Suspended Passive Loss是用来抵消普通收入的，不是用来直接抵消卖房利润的，那5万的卖房利润仍然还在，并没有被直接抵消掉。而卖房利润只是决定可以释放多少Suspended Passive Loss（对其它房子来说，不是被卖的那个房子）的，而不是两者直接抵消。这也是我刚开始不理解的地方。

2)  Passive Income/Loss 是普通收入税率，Passive Income在税率上并不是一种很好的收入，但是由于它可以通过折旧被从账面上抹掉，所以还是一种非常好的收入类型。

3）尽管严格讲，出租房中，只有租金收入（包括利润和损失）才是Passive Income，而卖房的Capital Gain并不是。但由于卖房的Capital Gain可以决定释放Suspended Passive Loss的数量，因而卖房的Capital Gain具有Capital Gain和Passive Income的双重优点：既有Capital Gain的低税率，也可以间接抵消Passive Loss，所以卖房的Capital Gain是一种很棒的收入。

（注： 非CPA，若有理解错误，欢迎指正！）

建宁 2023/2/24