我是个远程投资者，我的投资策略是在现金流至少能打平的基础上，寻找增值潜力稍微好点的地方，争取达到美国长期历史平均增值的3%，我的自住房连这个标准都难达到，并且我也不愿意自己管理。

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这些年买了有上百本投资的书，大多是地产投资的。现在看来，只有很少几本值得买，因为地产投资理论上也就那么点东西，各种书基本上都是大同小异，而投资最重要的在于具体操作和行动力，决心以后再也不买地产投资的书了。但前几天架不住手贱，又买了一本别人推荐的书，Eric R. Judge写的 Out of Town Landlord。其实，我对这本书没什么期望，不认为它会比我以前读过的那些地产投资的书会好。那我为什么还要买它呢？主要是看了简介后，作者说他在好几个州有房产，跟我有些相似。问题更为严重的是，他在介绍里公然鄙视我的偶像 - 地产界前辈Dr. David Schumacher。很自然地，我就想知道他到底是那根葱，或者说他自己的投资水平到底如何。

这本书不长，尽管没什么新意，倒也不能算是胡说八道。大意是：他住在康州，开始在康州买房子，但那里房子没有现金流，所以后来到外州的德州、肯塔基、佐治亚、北卡去买现金流更好的投资房，这个逻辑倒也合情合理。但他在书中很少提及他的具体操作和回报，唯一提到的一个例子，就是次贷危机低谷时他在康州以2.9万拍卖的一个房子，修好后租金的回报率在12%以上， 这还不是个远程投资的例子。总之，在他书中没有找到我想要的答案，就是他的投资水平和投资回报。

花钱买了书，又花了差不多一天的时间来读它，却找不到我想要的答案，自然心有不甘，于是又花了大半天时间把他在外州买过的房产给查了个底朝天，其中查到了七个房子和一块空地，看了每个房子的买卖记录后，我不禁哈哈大笑：原来花了一天半时间和10美元竟然找到了一个远程投资的反面典型。

这是他的七个房产的记录：
  1: Lithonia, GA, 2009年买价10.1万， 2014年卖价7.8万
  2: Atlanta, GA, 2009年买价10.1万， 2019年卖价13.8万
  3: Atlanta, GA, 2010年买价4.6万， 2016年卖价7万
  4: Fayetteville, NC, 2009年买价4.1万， 2021年卖价5.4万
  5: Fayetteville, NC, 2009年买价4.6万， 2021年卖价7万
  6: Winston Salem, NC, 2011年买价7.3万，2021年卖价12万
  7: Brandenburg KY, 2010年买价5万， 2019年卖价7.2万

总之，他这七个房子加起来的所有回报，估计还不如我2012年以10万买的一个房子的回报高。其实他选的城市，比如亚特兰大，本来是很好的城市，可他偏要到破区去买破房子，去追求纸面上好看，而实际上根本得不到的现金流，却忽视增值潜力，有点本末倒置了。考虑到美国平均房价从次贷危机低谷到现在涨了差不多一倍，他那成绩，连平均水平都达不到，还胆敢鄙视我的偶像，哈哈！

实际上，他自己在书中也提到，如果让他重新开始的话，他不会选择这么多不同的区域，而只会选择一两个，也变相承认自己的失败了。既然自己水平不怎么样，就不要再出来误人子弟了嘛。

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再说一个与前面的作者无关的另一个投资者Lane的故事，他是个年轻有为很成功的地产投资者，现在主要通过私募众筹来投资公寓楼，家住夏威夷，但却在美国本土众筹投资了几十个公寓楼，同时他也在向其他投资者推销远程turnkey房产。

但我想要说的，是他做私募众筹之前远程投资的事。

刚开始他住在西雅图，是个建筑工程师，在次贷危机低谷时，他在西雅图买了自住房加两个投资房，但到2015年，他觉得西雅图出租房的现金流太低，就把这两个房子卖了，然后用卖房子的资金到远程的阿拉巴马、印第安纳、佐治亚置换了大约10来个便宜的现金流好的turnkey房产。他自己在论坛上说，这10来个房子，正常年月有1/3的不赚钱，主要是破事太多，包括修理、驱赶不交钱的房客等。总之，到2018和2019年他把所有房子处理掉然后转向私募众筹时，他远程投资的成果，估计还不如他留着西雅图的房子不卖更好。

不过，远程投资对他来说却有很大的收获，他从中学到了很多远程投资的知识，包括如何跟各种人打交道，建立了人脉，为他日后众筹远程投资公寓楼的成功奠定了一个很好的基础。但就他远程投资金钱上的回报，绝对算得上是一个不成功的案例，他跟前面提到的那个作者犯了同样的错误。

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如何成为一个不成功的远程投资者呢？有一个屡试不爽的秘诀就是：只盯着纸面上好看的现金流，忽视增值潜力，到破城市破区去买破房!

花时间和钱本来想学点东西好为自己所用，没想到却揪出了一个反面典型，感觉好像吃了苍蝇屎，悲愤不已，所以写下来泄愤，哈哈！

 作者：建宁   2021/11/4  (转载须经作者本人同意)