我以前曾经写过一篇介绍美国历史房价和房价指数的文章（文章链接），里面提到过，美国各个都市区（MSA）比较准确的房价指数，无论是FHFA房价指数，还是Freddie Mac 房价指数，数据最早只能追溯到1975年，其中Freddie Mac 都市区房价指数最为全面。这里结合Freddie Mac 都市区房价指数，简单介绍一下自1975年开始近半个世纪以来，美国发生的三次大的地产崩盘，它们分别是：

• 八十年代的石油危机
• 九十年代的东西海岸泡沫
• 次贷危机

房地产是有地域性的，并且各个地区的周期也不是完全相同的。

在这三次大的崩盘当中，最近一次的次贷危机是最惨烈的一次，尽管像德州等很少几个地区在次贷危机中房价所受影响不大，但总体上说次贷危机是接近全国性的。

而前两次崩盘则是局部性的，如果仅仅从名义房价指数（不计通胀）来看，甚至都看不出前两次崩盘的存在（下图中蓝线），主要是因为通货膨胀把它们给掩盖住了。当然也由于它们的局部性，对全国指数的整体影响也就没有次贷危机那么大。但如果过滤掉通货膨胀，前两次崩盘（下图中橙色线）还是非常明显的，甚至在有些地区，还是相当惨烈的：

这里按照发生的先后顺序简单介绍一下。

一．八十年代的石油危机

美国的经济从七十年代开始，就已经开始变差，二战的红利早已耗尽，又打了一场毫无意义耗费巨大的越南战争，到1971年美元正式跟黄金剥离，布雷顿森林体系的终结，美国经济开始了严重的滞胀期，就是高通胀率和高失业率并存。到七十年代末尽管经济有短暂的反弹，但从1978年到1983年又连续经历了两次经济衰退。

正可谓屋漏偏逢连夜雨，许多经济严重依赖于石油产业的地区，除了遭受经济衰退的打击外，又恰逢石油过剩和石油价格暴跌。本来早前1978~1979年发生的伊朗革命造成了短暂的石油短缺而使石油价格飙升，至1980年时曾一度飙升至$39.50/桶（相当于现在$132/桶），但随后价格开始暴跌，到1986年最低时竟跌到$10.4/桶（相当于现在$26/桶）。

多重危机沉重打击了石油重镇的经济和地产业，这些地区包括德州，俄克拉荷马州，路易斯安那州，阿拉斯加州等，其中石油之都休斯顿便是重灾区之一，据说当时是哀鸿满地，惨不忍睹。以下是此次崩盘中价格下跌最厉害的地区（Freddie Mac房价指数总共涵盖了382个都市区，没在名单之列的说明在此次危机中房价没有明显的下跌，毕竟这不是光荣榜，后面的表格也一样）：

德州在此次危机之后一直到现在，房价总体上再也没有出现过明显的下跌，在次贷危机中受影响也很小。

二．九十年代的东西海岸泡沫

美国独居屋市场在六十年代和七十年代这二十年的大部分时间里，各州和各都市区的房价波动趋势基本一致，实际价格增长缓慢。在七十年代之前，房价的增长速度与通货膨胀率差不多，地区差异相对较小。但到了七十年代，房价上涨速度明显快于通货膨胀率， 但除了加州从1976 年至 1980 年地产市场比较繁荣外，其它地区之间的差异仍然很小。

相比之下，八十年代和九十年代房屋的价格波动开始加剧，不同地区的价格开始出现较大差异。八十年代开始，美国东北部、加州、夏威夷、西雅图和华盛顿特区的房价都出现了急剧上涨，比如，洛杉矶的房价从1985~1989增长了100%，而波士顿的房价从1982~1989则差不多增长了150%。房价的急剧上涨吸引了大批的资金，至1988~1989年时，这些地区的独居屋市场已经出现严重过剩，泡沫最严重的加州和美国东北部地区（尤其是新英格兰地区）房价开始崩溃，房价大约在1995~1996年触底，其中洛杉矶为重灾区：

需要说明一点的是，尽管在1990~1991美国曾经出现过经济衰退，但经济衰退是在房价开始下跌以后才开始的，而不是以前，这也说明，房价的下跌不是经济衰退造成的，而主要是由房价上涨太快和房屋过剩造成的。

投坛大佬老朽兄的第一桶金，估计就是由于抓住这次机遇而赚取的。

三．次贷危机

次贷危机主要是由银行放贷过度引起的，用朽哥的话说就是银行无节操。这个很多人都经历过，想必已经很熟悉了，我也就不多啰嗦了，直接把整理的数据列出来：

四．结语

第一次崩盘发生在石油重镇， 而第二次崩盘主要发生在东西两海岸的加州和美国东北部，这两次崩盘的区域基本是不重叠的，也就是说尽管前面提到了三次崩盘，但大多地区至多会经历两次， 甚至只会经历一次，不太可能经历全部三次。

在写那篇房价指数文章之前，我还不知道Freddie Mac 房价指数的存在，所以以前用的都是FHFA房价指数。但FHFA房价指数大多都是从1991年Q1才开始的，如果比较一下加州vs德州，洛杉矶vs休斯顿从1991年Q1开始到现在的FHFA房价指数（房价增长率），会得到如下的对比：

• 加州 263 ： 德州 259
• 洛杉矶 237： 休斯顿  227

单看这个对比结果，很容易得出这样的结论：德州和加州，洛杉矶和休斯顿，它们的房价增值速度差不多。在过去的30年里，也的确如此。

但这种简单的对比是有欺骗性的，因为1991年，对于德州和休斯顿来说， 已经是柳暗花明，早已度过了最黑暗的时期，并且自此后，德州和休斯顿的房价基本上一直处在上升的趋势，即便次贷危机都没能阻止这种趋势。

而1991年，对加州和洛杉矶来说，还有两次过山车要坐，也就是说还要经历两次大的波动，当时恰好是第一次过山车之前的高峰之上，正在往下冲：

如果把时间段放长些，比较一下从1975年1月到2021年八月Freddie Mac 房价指数的数据，会得到以下对比结果：

•  洛杉矶 2117： 休斯顿  647

显然会得出不同的结论。

熟知过去，才能更好的认知未来。

每次写这一类文章，总能学到新东西，至少对我自己来说是值了，希望也对您会有一些帮助！

 作者：建宁   2021/10/13  (转载须经作者本人同意)