该花的钱则花，该省的就省，不能乱花。也许有人会认为我为了几千或1万美元斤斤计较有损形象，但这就是我的成本意识。积少成多，每一分钱积累起来就是财富。

做了3个月前期工作，包括价格、购买协议、确定双方律师、银行、房检和具体的合同内容之后，我们在3月底签了合约，预付了100多万美元无偿押金。物业过户定为3个月，即6月底。

很快就到了6月底，银行贷款手续未齐备，产权过户推迟到7月份。卖主也提出他正在找项目做再投资避税（或延税），要求拖到9月底。股东之一的三加倍公司投入这个项目的资金就是之前卖了物业后的1031再投资款，为期180天，到8月27日过期。所以，我们必须设法在此日期前过户。

1031再投资是联邦税务局规定的合法物业转换条款，业主在6个月之内用卖物业的钱去买一个价格相等或更大的物业可以合法避税（或延税）。

于是，双方的律师开始在邮件上互斗和威胁。银行代表也因为项目不能在约定期内交割，趁火打劫涨了0.15%的佣金。

我很不开心，沮丧。难道我老了，运气不再？当初签约时认为90天肯定能过户，怎么120天都不够？

物业经理查尔斯怀疑卖方到底是真的在找1031再投资避税、延税项目，还是找借口不卖而拖延时间？

我追问卖方经纪人卖主的真正目的，他也感觉卖主不是很认真地在找新项目。我们再一次查看合约，确定他必须在8月28日前过户。我听后大喜，我签约时确实是算过日子的，没有老啊！难道是我碰到了稀里糊涂的卖家？或者，他遇到了新问题，改变主意不想卖了？

我建议三加倍公司的股东做两手打算：第一，设法在8月27日过户；第二，立即寻找替代投资项目。否则，错过180天的避税期他们要纳税约8万美元。

山姆与卖方律师联系后，卖主还是坚持9月30日过户。理由是合约中的“on or about”多给他30天的合约期，山姆气得瞪眼。因为我们都知道，如果我们依合约把对方告上法庭，不可能在30天内有结果，只能白耗精力和金钱。那三加倍公司该怎么办？

三加倍公司的投资金额大约79万美元。如果把这笔资金从这个项目掰出去，我必须补上这个资金空缺。抽出来的资金必须转投在其他项目上，把开支数额增大也是另外一种减税方法，什么项目呢？

思索了几天未果。有一天我洗澡被热水淋了半个小时，终于有了主意。这个主意既可以留住大部分资金，又可以减税。把三加倍公司的资金投入我和鲍比的餐馆物业，如果在年底完成手续，就有足够的时间来花费8万美元从而达到冲税的目的。

可是构架很复杂：开设新公司并且把餐馆转入名下，然后用卖方贷款的交易方式进行由我保持原来的贷款，我当二房东把所有收入利率转租给三加倍公司，以边租边买的方式在几个月后过户。

我把想法告诉三加倍公司的股东，大家都很乐意看到新的项目。鲍比带他们到餐馆实地考察，共进晚餐。

三加倍公司收到由律师保管的1031专款后，我立即把各种文件，包括新股份表，二房东租约及买卖合约给三加倍公司股东过目签字，三天就完成所有手序。如果曼哈顿项目顺利完成，我将成为拥有该项目55%股份的主要股东。

刚过9月劳工节，卖方又有麻烦了。山姆收到卖方寄来的一份市政府8月30日发出的违规通知，要求他把四楼和五楼之间的外墙脱落和老化部分在规定的期限内修补，否则10月17日上法庭。维修费用约2.4万美元。所以卖方再一次要求推迟过户！

我思考了一晚，告诉山姆：这是原本存在的问题，只不过市政府之前没有看到而已，我们应该接过来并承担修理的责任。希望卖方经纪人会为此而做些让步，拿出一部分佣金分摊费用。

卖方经纪人不愿意减少佣金，他认为卖方应该付这2.4万美元，让我们等他的消息。

可是查尔斯经理知道后非常气愤，大骂律师和卖主，甚至叫我放弃该项目，云云。他气不打一处来，要求屋主降价，大家吵成一团。

律师们开始讨论市政府发违规罚单的事。山姆寄来了各种文件要我签字，银行律师也追着要头期款。

山姆又收到纽约市火警局和房建局8月30日另外两份违规单，同样是指四楼和五楼之间的外墙维修，注明维修项必须在9月17日之前完成，并通过市政府的检查。

山姆趁机向卖主律师要价4.5万美元的维修押金。卖主如果按原合同8月28日过户，这一切也就和他没有任何关系了。他这样拖延不仅自讨苦吃，也让我因为1031投资款面临过期而烦恼好一阵子。

经纪人不久来电说卖主同意把保险公司的赔偿金转让给我们用于维修，不需要扣他的佣金了。我很不满意地说：“如果我不要这个项目了，你将分文无获。”

山姆问我为什么拒绝保险公司的赔偿金，我告诉他：“从来没听说过保险公司会赔偿日常损耗的维修费，我不相信这个歪理！”

一周后，山姆说卖主同意给2.5万美元维修费，而且会付清其他违规罚款账单，如热水炉等。其实修补本身的工作量很小，只是纽约市有规定，一定要搭安全架，这些次要开支比修理花费的钱还要多。

卖主担心市政府和警局下周三会再开来罚单，叫他的经纪人不停地追问我们是否能马上开工。查尔斯说：“我们目前不是屋主，无权开工，卖方请便吧！”

我被经纪人追急了顺口说道：“行啊，有钱能使鬼推磨，追加2.5万美元我立马开工。”卖主一定肠子都悔青了。

山姆真的去找卖主律师要2.5万美元，估计他们得气晕了。经纪人来电话我没接，只听到他的留言里问为什么又要钱。

山姆收到卖方律师的回复，屋主愿意再加1.25万美元维修费，总数为3.75万美元。因时间紧迫，要我们立马开工。出了口恶气，我的心情好多了。

我们又接着往前走，准备各式文件。连续几天里，山姆寄来了一大堆贷款文件，又问我们是否保留原来公司的服务，包括遥控室内暖气、水和电等。我同意先全盘接过来，过户后再逐一处理。

山姆问我们是否看了他写的《客户管理通知书》，我认为没有问题，查尔斯要求加上一句“请在房租支票上注明你的门牌号码”。

银行追着要资料，我公司的百丝妮经理把申请表、现金管理表等填好寄去。后来又寄来了附加条件，要求过户后6个月之内必须完成四项工作：第一，修补大楼墙缝；第二，油漆消防逃生楼梯；第三，油漆公共楼梯间；第四，填补窗缝。查尔斯嚷嚷说防火楼梯刚刚油漆过了，希望取消这一条。

产权过户公司也发过来几份报表：买主银行贷款，产权公司罗列出银行贷款的具体分配项目；买方头期款的具体分配项目；卖方现有银行的还款额及费用细节；买卖双方数目的汇总及卖方所得余额。

我花了一晚上的时间审阅我公司的会计汇总的这些报表。律师山姆和经理查尔斯也是工作狂，陪着我晚上加班，邮件、电话来往不断。我反复核算后发现卖方律师算少了1万美元费用并告诉山姆按兵不动。

山姆预计好头款过户，希望我能尽快汇款并要求我下周一上午10点钟到产权转让律师办公室过户。

飞往纽约前，我把头期款汇到了产权转让律师公司。