4点半从山姆办公室出来，已是接近下班的高峰时段了，我又换上了平底鞋步行了几条街，乘地铁前往麦迪生大道上的瑞尔图物业管理公司。

这一次我同时约了三家物业管理公司、三家银行及律师。事先也雇了乔伊分析租约，还雇了专业房检人员做房屋检查，做了所有能做的前期工作。

我已经确定选用麦瑞德金融公司和山姆律师，选用哪家物业管理公司在与瑞尔图面谈、接触之后就能够确定下来了。

位于麦迪生大道的瑞尔图物业管理公司，门外相对宏伟，进楼后却显得窄小，与物业管理公司的性质吻合。上几级台阶敲门进去，里面是一家中小型的物业管理公司。老板叫斯科特，他花了两个小时给我们介绍了他的公司和其他相关情况。

瑞尔图公司有5个全职员工，3个半职员工——分别为一名财务总监，一名经理和一名办公室助理。他们管理着45栋公寓楼和200套散户，共有120个房东和700个租户。物业坐落在曼哈顿西区的有8栋，两栋在中城，几栋在东城。

斯科特有律师牌照，做了9年的律师，拥有一栋自己的物业。现在正在处理一处物业的许可证问题。

他还有纽约经纪人牌照，公司职员兼租赁房子。他们直接从政府的网站上下载租约，把客户信息填进去就可以了。租金一般在1500—2700美元之间。如果房客在他管理的物业内部转换公寓不需要另付手续费。

他们采用Property Ware系统软件收租金和开修理清单。公司没有修理零件存货，他们的注重点是“提升租金”来加快物业增值。

他们根据物业的地段从曼哈顿的三家人力公司聘用人员来管理分散在曼哈顿的各个方向的大楼，月薪为400—600美元，工作范围包括铲雪、清理公共走廊、倒垃圾等。

业主除了支付大楼物业管理人员的工资，还需要支付相关费用，每年大约1100美元。包括政府的工伤保险、残疾人保险、失业保险、工资手续费等。

看来，业主自己直接雇用物业人员更便宜，只发工资，没有其他杂费。斯科特管理的每栋楼都请了外来物业管理人员，增加了业主的负担。

斯科特住在曼哈顿，去哪栋物业乘地铁都能在半个小时内到达。如果有需要，他会亲自出马和物业管理人员一起解决紧急修理问题。

马克是财务总监，也是斯科特以前在别的公司当律师时的同事，后来跟着他离职一起打拼天下。

马克说：“我们公司有97个银行账号，如果你们加入，可以共同管理。我们每个月将租金直接存入银行户口，每月的10号结账，并发送报表给各物业主人。”

他继续道：“对于任何欠租金30天的住户，我们会在每月的10—17号之间发出‘三天搬出’的客户通知，并开始执行‘驱逐令’的法律程序。”

他还说：“我们公司的管理费是按总收入的5%收取，用于管理公司的各项开支。不包括维修零件或材料费用以及其他外包费用。”

曼哈顿的物业管理公司分为大、中、小三类，根据管理的物业数目多少来确定。管理1500套公寓以上为大公司，500套以下的为小公司，500—1500套为中等公司。

斯科特还提供了一个他们管理的物业业主的联络方式，供我参考，建议我通过业主了解他们公司的运营和满意程度。

瑞尔图物业管理公司是大通银行的代表介绍的。应该说也是一家有可信度的公司。表面看起来比查尔斯的公司更规范，有自己的网站和物业电脑管理系统。

不过，斯科特本人只有一栋物业，而且是否真的存在，我并不知道。尽管他很努力地展示他的公司运营和能力，却没有花任何时间去了解我们想要买的物业。

查尔斯的物业公司在布鲁克林自己拥有48套公寓，市值几千万美元。在与我们会面之前他就亲自去查看和了解了我们将要购买的大楼，提出了中肯的意见和接管后的具体管理方案。后来，我和鲍比再次造访纽约，亲自查看了查尔斯的物业和他的办公室，并把他的员工通过视频远程介绍给我财务部的人员认识，以方便日后的交流和合作。

仔细对比之后，我决定聘用查尔斯，对斯科特只能婉拒了。

从瑞尔图物业管理公司出来已经是晚上。梁慈、丽莎和我随便吃了点东西之后就奔向林肯剧院，他提前预定了来自中国的芭蕾舞剧《红妆》。

一天的奔波疲劳，我很快就在优雅的音乐里进入了梦乡。

被梁慈推醒后，我发现剧场里掌声如雷，还夹杂着各种尖叫声和欢呼声。我的困意被一扫而光，估计梁慈也小睡了一会儿，今天实在是太累了。

走出剧院，子夜时分的曼哈顿到处是闪烁的霓虹灯和巨屏的电子广告牌，这是一座不夜的城市。

Mei Piao Di Zhu: American Chinese Landlord (Chinese Edition)

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