“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜？”

                 2004年1月23日

何必

建设部表示将继续控制中高档商品房，发展中低价位、中小户型的商品住宅，……（略）

看了这则新闻，使人联想起前几天北京市相关的一件事：由于政府补贴而具有社会福利性质低价廉租房一经面市，立即出现了供不应求的局面，政府有关部门不得不采取摇号的方式来决定首批能够入住这种廉租房的家庭。媒体对于北京市有关方面的这种做法做了正面报道，但却忽视了一个基本的事实，那就是这种廉价出租的住房在社会上具有庞大的需求，换言之，社会上有着大量无法适应市场住房价格的人群。而依靠这种博彩的方式随机抽取并选定具有入住廉租住房的做法，由于不具备刚性标准而却求助于或然率，因而照样存在着起点与程序上有失公平的问题；同时，更为重要的是，这种严重供不应求的状况背后，反映出在蒸蒸日上的经济发展当中，依然有着大量没有能享受到这种发展所带来的成果、被经济发展及其市场效应排斥在外而不得不依靠非市场化的行政救助手段来关照的人群。

而之所以会有如此不合理状况的出现、留存并保持着旺盛的攀升势头，很重要的原因就在于房地产领域的市场化程度不高。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中在接受媒体采访时也认为，我们相当一部分地区的市场化程度还不是太高。所以我们结构调整要从提高市场化程度这个方面入手。

房地产是国家经济中的支柱产业，无论是国际还是国内，都是如此。而房地产又是个资源密集领域，需要大量的资金以及作为稀缺土地等资源的投入，而土地是房地产项目里最基本的要素，因而国内很多地方政府都把开发土地资源当作任内政绩目标当中的重中之重，并形成了地方GDP增长的核心内容；另一方面，政府手里所掌握并可支配兑现的经济资源当中，土地是很重要的组成部分，相对于从社会上企业与个人所缴纳的税收而言，土地是非常现成而看得见摸得着、与经济环境动态变化相关程度最低的资源，因此政府就具有了拿所辖区域土地资源一次性出售来取得任期内收益的现实动力。众所周知，房地产开发项目由于消费效率的要求，必须集中在人群密集程度高的城市。在这种情况下，房地产开发当中城市政府作为土地资源拥有者与出让方，介入房地产开发并从中获取利益也就是在所难免的了。

同时，由于房地产开发企业一次性向政府支付了土地使用费用，也就没有为该项目长期市场效应负责的压力，也由此产生了借房地产开发为名侵占土地的“圈地”、“炒地”状况屡禁不止难题的持续。

在这种情况下，通过房地产项目规划、土地供应等调控手段，“继续控制中高档商品房，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求”，还是缺乏可操作性；并且由于政策力度的加大，反而可能导致房地产领域市场化程度的进一步下降：政府介入市场并规定企业产品类型，使得以追求效益最大化的企业肩负着社会公益功能而显得不切实际。

于是，就可以看到，房地产市场中增量资产越来越多，但政府所掌管的存量土地却越来越少的局面。各级政府都在靠出售城市土地来获得比前任政府更大的经济发展规模和更快的经济发展速度。

在这种格局里，由于政府是土地资源拥有者，提高房地产领域的市场化程度本身就是件很困难的事情。同样，在这种场合，作为资金拥有方房地产开发商与城市政府进行相关项目合作时，不得不服从于政府的政策方向，并由于存在着一把手现象，也就在事实上要服从于城市政府一把手个人的施政取向。

又由于现在好大喜功追求形式化成就，“扮靓城市”成为越来越多城市政府的工作目标。追求高档化甚至豪华化的贵族式规划取向，如此才有了别墅高档住宅林立这种令人目不暇接的景象，久而久之，也就造成了“我国的房地产市场中，高档房、大户型住宅的供应依然相对过剩，而针对普通老百姓，特别是针对中低收入家庭的小户型、低价位商品房的房源还是比较少。从而出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。”

政府掌管并支配土地资源，这本是理所当然的事情；而既然要搞房地产开发，又要政府管理并使用好土地，还要提高市场化程度，并且能满足普通居民的住房要求，看上去就形成了两难选择：政府介入会妨碍市场化，政府放弃土地所有权又不符合国家乃至民众的利益。

而且，房地产是造成腐败行为发生最为集中的领域，这已经是不争的事实。除了监督不力外，现行制度漏洞被利用也是重要成因。

如此，问题就集中在城市政府一次性获取作为收益“土地出让金”制度本身。如果能够改变这种一次性交易的方式，也就使得这种由某一届政府乃至其一把手决定城市房地产阶段性要素配置局面得到改变。

于是，如何能将这一次性交易改为长期交易，从而去除掉急功近利的性质而代之以从长计议的政策导向，就成为不可回避的问题。

面对这种产生困境的局面，需要有新的制度安排来规避经济行为本身所附带的风险，并从社会公平的角度取得新的认知与作为。在通过市场化手段改善城市住房供应状况极端不合理方面，将土地出让金制度调整为征收财产税方式已经是被各界讨论了很久并且争论不休的事情。尽管看上去各执一词莫衷一是都有自己的道理，但是，一项新的制度设计的根本还是要看是否符合“群众利益无小事”的基本理念和原则。在有为数不少的人还存在符合起码居住条件住房方面的困难时，将制度立足于为广大普通民主谋利益应该是普遍价值取向和政策基础。

在市场经济比较成熟的国家，财产税已经实行了很久。针对我国的实际情况，财产税的设计在制约政府将所掌管土地资源进行一次性让渡方面，显然具有其合理性：对于土地拥有方的政府而言，相当于将现行的市场一次性取益改作二次分配，改变价格机制，通过税收的手段进行社会财富的再分配，把短期收益改为长期收益。如果把房地产收益分摊在该项目得以有效使用的全部区间（例如现行规定的土地使用权50年），用每年对项目开发者收取财产税的方式，可以避免政府与开发商双方的短期行为和投机心理，促使双方都能脚踏实地，从市场实际需求出发，让所有的人都能有房子住。如此，才能谈得上真正的城市房地产领域里市场化操作；同时，也可以从价格形成机制上抑制房地产出售与出租价格居高不下的局面，从而降低房屋价格，使旺盛的居住需求得以满足和平抑，进而提高城市消费效率、并由于城市总体性能价格比的优化进一步水到渠成地提升城市竞争力。

唐朝诗人杜甫曾经痛心疾首地发问“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜？”也许，通过制度安排，那样“寒士俱欢颜”的境界我们是可以达成。