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在得克萨斯州达拉斯地区从事房地产经纪工作多年。(Owner/Broker/Mentor/Investor/Author
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德克萨斯房客驱逐(EVICTION)理论与实践(5) SECTION 8

(2020-07-20 13:37:23) 下一个

                       德克萨斯房客驱逐(EVICTION)理论与实践(5) SECTION 8

        在这里,我谈一谈关于驱逐有政府补助房租的房客的情况,政府补助房租(Government subsidy rent) 有几种,其中最常见就是所谓SECTION 8。相信很多房东都知道,也有很多房客是SECTION8, 我由于刚开始做房地产投资和物业管理时,就把SECTION8 排除在外,所以自己并没有驱逐SECTION8 的经历,以下内容多是从听法官讲课时的笔记来整理的。

  1. 几乎都要律师去驱逐

     因为SECTION8 是由政府支付全部或绝大部分房租,一般就不存在因为不付房租而去驱逐的情况,那么就一定是律师去驱逐,这一点很容易理解,房东自己或这PM都不可以符合州政府的要求,因为不是不付租金而是其他的原因,导致房东要房客搬走。

  2. 发3 天通知的特殊要求

      只能发挂号信和收到的回执收据才行,不能用其他3 个方法(送去,平信,贴在大门里面),目的是在法庭上,被双方律师都接受,没有异议机会。

     同时要书面通知PHA,而且在发3天通知之前,先要发出书面警告(记住所有的都是书面)所有的警告,书面通知,3 天通知统统要给PHA备份, 有时候,PHA也会有其他的特殊要求,比如这次病毒危机。

  3. 驱逐的原因

   被房东驱逐的原因五花八门,没有固定的模式,

 1) 违背租约

     比如,养了恶犬,一只或几只,攻击邻居大人和小孩,造成人体伤害。或者在后院要鸡,鸭,种大麻,或者在家里接客。

 2)刑事案件

     这一类是最常见也是最可怕的,凶杀,暴力,枪击,性犯罪,盗窃,当然贩毒就是小案子了,如果你的房客不幸与这些事搅和在一起,不驱逐怎么办?

 3)环境与健康

     房客没有以上的问题,但做的事情违背政府或HOA的规定,对环境造成污染,比如在后院修车,把废机油倒在院里或车道上。

 4)其他:有很多可能我们从来就没想到过的事,比如在家里养几十条狗,繁殖卖狗赚钱。

      当然以上驱逐原因不仅是SECTION8 的,非SECTION8 的房客也大量存在,绝大多数是好的,只是个别的情况。

       当年法官的讲完之后,法官说欢迎我们去他的法庭去旁听,看看驱逐的实际情况,我就去了一次,从那之后,我就决定不在高犯罪地区(烂区,枪战区)做房地产投资或任何的业务,你不仅会否定人是由上帝造的,也会否定人是由猴子进化来的。

      所以,我建议你是个新的地主,或者要加入地主的阵营,不妨到你那个城市犯罪率最高地区的驱逐法庭去旁听一次,受一点阶级教育之后,再想想要不要去那投资。

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