二 驱逐房客的种类

     驱逐一共分为两种：

1 非法进入和居住(Forcible Entry and Detainer，简称FED)

     很明显这种被驱逐的人是没有经过房东允许或不知道的情况下进入房子，并且居住下来。

      比如，你有一栋房子在出租，水电都有，门前插个牌子，招房客，房客没招来,无家可归的流浪汉，看中了你的房子，从后门，把门弄开，住了进去，而且还当了二房东，把其他的流浪汉朋友也按安排进来，收点租金，维持开销。有一天，你收到了水，电费，发现数目不对，感觉有人用或者你带客户看房子，发现里面有人住。这种情况就是非法进入和非法居住。

     这种情况下没有任何租约，不管是口头的还是书面的，当然更不会有所谓的租金了。

    2 非法居住（Forcible Detainer,简称FD)

       这种情况就是我们最常见的非法居住，即房东通知你搬走但房客拒绝搬走（Person refuse to surrender possession of real property on demand)。

       这种情况下是房客是经过房东的同意下住进来的，有租约或着没有租约，可以有租金或可以没有租金的。

 1）有正式书面租约（Lease agreeemnt in written)，这种我们都知道,不多说了。

     这种情况都会有租金，房东与房客之间没有亲情或其他关系。

  2）只有口头租约（Oral lease agreement)，没有书面的，这种情况也很多，发生在亲属中，朋友之间，情人之间，比如，你把一个房子给相好的小三住，最后关系断了，你跟老四好了，小三不搬走。

     再比如，父母把一个房子给儿子住，让儿子帮助打理房子，但儿子不争气，乱来，在房子里贩毒，父母要收回房子，儿子不搬走。

     这种情况多半没有租金，但可能有一定的物质或其他的交换（比如情感）来达到。

 3）口头或书面的都没有

      比如，你有一栋CONDO,租给一个学生房客，付租金很好，但过了一段时间，不付了，你打电话给房客，原来的房客说他搬走一年多了，现在是他的同学在住，所以你去敲门，是一个新的面孔，因为没有了奖学金，付不出房租了。这种不算非法入住（经过前任房客口头批准），但跟他即没有口头的，也没有书面的租约，但有租金。

       从以上的情况，我们可以知道，驱逐是可以在任何情况下来进行的，敢犯我房东者，虽远必逐！

    三 书面搬走通知(Notice to vacant)

      德州的法律是要给房客不少于3 天搬走的书面通知（Prior to filling an eviction suit,a landlord must make written demand for possession from tenant).

      所谓3 天通知，不是你送出通知那天算起，而是房客收到你的通知在3天内搬走，如果房客在三天内搬走了，那你的目的就达到了，就不能去法院驱逐了。

    当然你也可以给多于3 天，比如5 天，7 天的通知，完全有房东决定。

     有人会问，房客已经在3天内搬走了，不能去法院驱逐了，那欠的租金怎么办？ 我们要清楚的是法院驱逐核心是房东拿回房子的实际控制权，而没有任何的金钱方面的关系，讨回所欠的租金和其他费用是另外一件事，比如民事小法庭。

  四 送给房客3 天通知的具体方式（送件方式）

      这是一个非常重要和关键的步骤，关系到驱逐的成败。

   德州的法律规定是：

1. Certified mail. Return receipts Request #____

   挂号信，由签收人签字，号码

      一般认为这是比较把握的方法，但如果房客不去邮局拿信呢？或者过了好几天才去邮局拿信，那么就耽误了很多时间，所以任何所谓把握的方法也有弊端。

2. Affixed to inside main entry door

      贴在正门的里面，注意的是不是正门的外边而是里面，这种方式被大多数公寓群采用，快速，一小时可以贴十几个通知，那为什么不贴大门的外面？ 因为一是贴在外面容易掉下或着被孩子撕掉，还有就是很多人呆在家里几天不出门，看不到通知。

      贴在正门的里面为的是让房客在厅里就能看见，或在出门时也会看见通知。

       这种方法的前提是房东有大门的钥匙而且房客不能在里面锁上，如果房客换了锁，或者有恶犬阻止你进入他的房子，那么这种方法就行不通。

3. Hand delivered to___

      亲自送到房客的手里，收件人必须满16 岁。当然是房客在家，你把通知给他，不需要房客签字，很多人也用这种快速的方式，你去敲门，有人开门，确定不只16 岁，给他就行。有人说让他签字，他完全可以拒绝，也可以保留不签收的权利。

4 Regular mail

      普通邮件，这是用的比较广泛的一种方式，底线是美国邮政系统的信用，一般两三天就到，缺点是收到是没有证据，房客可以说没有收到通知。

      需要注意的是 电子邮件和短信目前并没有成为州政府认可的送件方式，但我们可以把这两种方式做为辅助送件办法，即把搬走通知用电子邮件和短信发给房客，同时用平信或挂号信寄给房客，目的就是让房客看到通知而且不能在法庭上说没有收到通知。

     一旦房客在电子邮件或短信中回复你，那么就说明他知道看到你发给他的通知了，想在法官面前说没收到或不知道有这回事，就很危险了。

       相当一部分驱逐失败的原因是在送件程序上不符合州政府的规定而被法官取消。