Jeff Miao（Boston Realtor）的博客

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选房技巧面面观

(2014-06-23 21:46:08) 下一个
社区中位置与地势的选择
通常房屋在社区中的位置选择在巷子底，即是社区最下面的位置，这个位置交通流量比较少，房子比较安静；另外一个就是私密性比较好。
接下来是地势，地势一定要平坦。有地下室没有关系，后面可能是伸下去，但是前院一定要平坦。通常我们不建议选择比路面还低的住宅，不仅仅是风水角度，主要是从舒适角度，而且通风比较差。如果后院不是很好的话，房子就会很潮。另一方面，也不能比路面高出很多，高出一尺、两尺，这个是比较好的地势；但是不能太高，高出三十度角的话，冬天下雪时，就会非常滑，这就非常危险。而且即使不下雪，平时上下坡也是舒适度非常差，上下坡的时候，会使路面碰到车底盘，经常这样会损害车辆。
朝向的选择
我们中国人通常选择南朝向的房子，没有人愿意选择西朝向的。这里面有一个问题，大家知道通常车库是放在前面的，无论是迎面进的还是侧面进的车库。即使是侧进车库，其窗子还是在前面。通常需要采光的是主人房和客厅，其实是这两个地方需要朝南，所以从舒适的角度来看，房子的前脸应该是朝北的，这样主人房通常在后面，因为主人房需要安静。这样就保障了客厅和主人房朝南，冬暖夏凉，这是最理想的朝向。
朝西的房子就非常的增加能耗。朝西开了很多窗，那么窗的作用就是，热能能进来却出不去了，这样夏天就会非常的耗冷气，冬天又晒的时间较短，也是不够强壮，西向也是比南向冷。

当然建商从土地最大使用效率的角度，会忽略朝向，这样朝向各个方向的都有。房屋开发的时候，有专门的社区美容师，对社区的整体进行设计，其原则是：邻居的设计必须互相不同，外表设计和砖的颜色必须不同；从审美角度来说，不仅仅实现居住功能，同时有一定的景观效果。社区整体设计从经济效益和审美的角度，有可能牺牲一部分朝向，但是主人房等主要房间通常都会放置在南朝向上去，建筑商会根据地块的不同朝向采用不同的设计，比如朝西的房子，他们会把主人房或者大厅放到侧面的南面去。
外墙装饰材料的选择
根据目前的房屋，外墙有几种形式：一种是砖，一种是人造水泥板（看起来像木质的），一种是水泥，可以漆成各种颜色，我们推崇砖的，因为其维护费用最少，虽然一开始投入大，但是维护起来几乎不花什么钱。如果房子不是砖的，将来换成砖的，就非常昂贵，如果你卖房，砖的房子就非常好卖。
水泥板是水泥和纤维压制成的人造板，它不是天然的木料，它的性能也是非常优越的，比如防酸堿腐蚀、防爆晒、白蚁不吃等，研究的时候考虑了很多因素进去了，而且也有50年的保证，但是每隔3-5年就要进行一次外部的喷涂，根据房子大小不等喷涂一次要几千元；还有一个问题，就是固定到墙板上的时候，是用钉子，同时钉子再加胶水防水，像鱼鳞或者蓑衣一样，一个盖一个，这样才能够防水；因为钉的时候有钉眼，这个钉眼会随着地基的沉降等因素，钉眼可能会扩大，这样就成为渗水的入口；这个钉眼必须用胶来填上来防止渗水，这种施工必须选择天气干燥的时候进行，否则就会把水气留在里面；上千个钉眼都要定期检验，是个非常巨大的工程。
过去的老房子也有纯木头的，这种木头的维护起来更加麻烦，比如下雨之后，木头吸水之后就膨胀；因为美国人喜欢自然风格，新的木头的房子，刚刚做好其木纹非常的漂亮，但是经过一年的风吹日晒，马上就变成灰色的，看上去给人一种非常颓败的感觉，这样的房子就必须涂漆，但是简单的涂漆还是很难抵挡大自然的腐蚀。因此，新的建筑商就不再采用外面是木料装饰的。都是用砖和水泥板来装饰。
水泥目前也是比较少见了，因为一旦出现渗水的问题，对于木结构的建筑来说，渗水就是非常严重的问题必须立即解决，否则将腐蚀结构，那么因为水泥的透气性差，水汽无法自然放出，就要把水泥打掉来维护，这样，维护起来就得大面积的整个一面墙拆掉，这样重新做出的水泥墙面在外观上才好看。很显然，这样就导致将来可能的维修费要高。
屋内地面状况检测
首先的一个问题就是地板面的起鼓现象。看起来就像丘陵地带一样。如果出现这样的状况，就是房屋本身的防潮或者防渗漏没有做好，使地板吸收了水分或者潮气，造成了膨胀变形，互相挤压；有一些被银行收回的房子，有人故意放水泡地板破坏。
地毯分为“波波”和“直毛”两种，家里有宠物的不建议用“波波”类型的地毯，因为宠物的爪子会钩住地毯，宠物跑过之后，抓得乱七八糟；直毛的就不存在这个问题了。直毛的地毯如果出现松动的起隆，就会很难看，有的连门都关不上，走上去也是不舒服。最主要的问题是地毯下面的地垫问题。地垫质量好坏，影响地毯的寿命。通常我们建议地毯不一定很好，但是地垫一定要好。一般7磅的好一些。装地毯的时候，通常使用的是专业的工具，把地毯绷紧，然后挂在四周墙上的倒刺上，地毯的接缝也要好，好的接缝是看不出来缝隙的，看起来是完整的一块。因此地毯出现问题，就要看是上面泡的还是下面返上来的。如果是房子的防水出现问题，可以用防水涂料进行喷涂，然后上面再装地板或者地毯。
如果是房子的沉降出现问题，这个工程就比较大了。其表现就是，在地面上放一个球，它会滚。这样的房子就不建议购买。但是也是有办法进行解决。通常可以请地基修理公司进行地基修正。地基公司会挖地洞到地基的下面，用千斤顶把房子顶起来，有人在远处检测是否平衡，然后再加灌混凝土来固化。
保暖与热效率问题
买房的时候，通常有一个细节，这个也不是用肉眼可以看出来的，一般要求提供一年或者几个月的冷暖气账单。一年比较好，因为有春夏秋冬的问题，主要是电与煤气账单，电与煤气的账单直接反映出其消耗情况。这是一个参考。目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纤维，它的保温系数有个数值，我们通常叫做R- VALUE，就是这种材料可以阻挡冷热交换的比例是多少？夏天的时候，是不希望外面的热气进来，冬天的时候，不希望外面的冷空气进来，不希望里面的热气流失。现在我们这种材料的保温性只有12-14,这是符合国家标准的，这是及格的水准，最优的水准是28，现在也有这种材料面市，各个工厂目前正在努力降低成本。目前正在酝酿一场墙体的革命，新的保暖材料推出之后，可以实现节能60%。

地下室的干燥与防水
很多看房有经验的人，有的时候会发现有的房子推开门之后，会有一种霉味扑鼻而来，这种味道很难闻；第二种方式，就是我们用肉眼观察，同时用手去触摸，看地面是否有水汽，是否感觉潮，比较湿；第三种方式，看是否有水进来过的痕迹，就是水渍。如果这个房子曾经漏水，这种水渍会永远在那里。在地下室施工的时候，需要有一整套的技术处理方式，一个是外墙的防水，另外，还有一套带孔的管道；一般水都是向地下渗透的，对地基的侵蚀非常严重，一定要保护地基，地基周围的水一定要疏通排泄出去，只有有效地把水排走，又有防水的措施，这个地下室才是干燥的，地下室的干燥非常重要，因为不仅仅是发霉的问题，最主要是关系到房子的寿命，因为这会影响到上面的木结构。
怎样的户型才是理想的
明亮是非常重要的一个标准，大厅要明亮，厨房要明亮，不是说开灯以后的明亮，而是在自然光线下，房屋的窗户要大。一楼与二楼的厕所，最好也要有窗；根据我们对成交记录的跟踪，通常一楼比较开阔的房子，这样的户型比较容易销售。这样的房子你将来想出手的时候也是比较容易的；二楼的过道给人的印象也是很关键的，上了二楼以后，光线也要好；客户普遍不愿购买那种上了二楼像钻山洞一样的房子，一直需要开灯，一是不利于节能，同时心情上也是比较容易受不好的影响，人们普遍还是有趋光性。
主人房的朝向尽量安排在南面。一般独立房不可避免都有两个车库，面积达到400多平尺，我们尽量避免主人房正好在车库的正上面。原因是，车库是非采暖面积，下面没有冷热空调，就是冬冷夏热，尤其是冬天，车库上面的房间会比开同样空调的地方低两到三度，很多客人都做过这种实验。尤其暖气是打到上面去的，而冷源却来自脚下，而且车库的顶是没有做隔热保暖的，让人感觉非常的明显；另外，车库门的开关会有比较大的噪音，影响到主人房的休息；现在的建筑商，通常在车库上面放置次要房间，比如说卫生间和衣帽间，也有的时候放“赠送房间”,通常是个娱乐的房间，或是个斜屋顶什么的。按照现在设计，车库上面没有东西，就完全把车库移出去；因为好的地段，地价比较贵，通常和邻居之间的空地很小，所以车库只能放在正前面。如果不是这个原因，可以要求建商把车库放在侧面，这样，房子的正面造型就会更好看一些。
地毯与地板的权衡
木地板的造价通常比地毯要高一些，对于中下档次的房子，建商只是在入口处放一方块地板。一楼的进厅与过道，家庭成员集中的地方，经常走的地方，如果在一楼这些地方安装地毯，就会磨损比较严重，时间长了就和周围的地毯颜色不协调了。地板在这些方面就会好很多，除了阳光经常晒的地方会变色，其他的耐磨损程度都会比地毯好。而且地板便于打理和清洁，不会像地毯那样滋生细菌和藏污纳垢。一楼铺地板，一进门会感觉非常清新亲切，非常高档。
地毯容易积累灰尘。灰尘来自什么地方，每天冷暖气空调是一个非常重要的来源。虽然空调用过滤网，但是还是有很多没有过滤掉的尘土。凡是安装浅色地毯的人就会注意到，每一家沿着墙，在地毯上就会有一道黑印，这个地方是吸不到的地方。地毯也有很多好处，它比较软，舒适性好。家里孩子或者老人如果不小心碰到或者是跌倒，就不会有问题；同时楼板走起路来比较安静，加之楼上基本上较少人走动，也非常干净的。
油烟问题
中国无论南面还是北面的人，做饭都是油烟很大的。那么保护厨房不被油烟侵蚀，就是一个非常重要的问题。油烟问题处理不好，如果充满油污的住房将来拿到市场上去卖的时候，买房的人不一定是中国人，就会感觉非常不好，对房屋的价格大大地打了折扣。体现房子卫生的，第一就是厨房，第二就是卫生间。
解决油烟问题有两个方面，第一个，就是把排烟的管道通到户外。不是像美国这种在室内循环。美国的抽油烟机是用丝网过滤的，只是定期洗丝网；而且是就地循环，据说是干净的空气又排到了室内来了。——这种方式是不适合中国人的烹饪方式的。第二，就是要选择大功率的、可以吸油的抽油烟机，必须是针对中国厨房设计的。通常在定制新房的时候，要告诉开发商我们华人需要的抽油烟机，可以和建商谈判，要求建商给予安装适用中国厨房的抽油烟机。建商要确认该产品品质过关，可以给予品质保证期。否则出现问题，如出现火灾等，建商可能因为你私自更换住宅设施而要求免责。
主人房在一楼、二楼之权衡
通常年轻的夫妻喜欢二楼的主人房，除了舒适外，而且视线很好，景观好。但是年纪大的老人们则较喜欢在一楼设主人房。如果你早上忙三火四突然忘记什么东西，你可能就要楼上楼下走上几次，这对上了年纪的人来说，确实是个沉重心理负担。甚至有的年纪大的人干脆买一楼的房子，有地下室可以，但是一楼带地下室。对面临退休的人来说，他们不喜欢整日上上下下的。而且一楼的房子还会比较节约空调与暖气，没有二楼挑空空间。一楼相对来说，占地面积要大，视野也会更加开阔，所以也有客人喜欢买只有一楼的房子。如果年轻人喜欢二楼，家里又有老人的，建议要挑选楼下有大卧室的、有全卫浴卫生间的房型。这样老人可以在一楼洗澡，比较方便。如果家里是三代同堂，这个选房条件是尽孝的基本考虑。

作者: 彭跃年    来源: 房产家居 


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