美国的房产经纪人会都失业吗？

蔡铮

最近美国俩经济学家著文说美国每年房产经纪人巧取一千亿美元，其中给买方经纪人的三百亿该留在房主荷包里。他们发现没有任何国家人民付房产经纪人这么多，呼吁推动限制房产经纪人收费的法规。美国房产经纪人的报酬通常是房屋销售额的5-6%，买卖方经纪人平分。卖方经纪人为推销房子要做很多功课，卖了房子得点钱情有可原，买方经纪人凭什么拿那么多？房子讯息都在网上，买方看到就去买，哪用得着经纪人？2024年3月15日全美房产经纪人协会认罚四亿美元，7月始不敢再在协会房屋销售公示上标明给买方经纪人的报酬份额。美国通常做法是买方经纪人的报酬由卖方掏，如废除卖方给买方经纪人的报酬分成而要买方掏钱去找经纪人，就有买房人愿承担风险也不愿花那个钱，如此则买方经纪人会消失。这会对美国房产经纪行当产生巨大冲击。很多人担心大量房产经纪人会失业。2023年房市萧条十万房产经纪人就转行了，而我却逆流而上进入这一行业，我相信失业轮不到我。我以为那俩个经济学家是脑袋深深扎入其专业沃土之中，眼睛耳朵鼻子都埋进去了，就留个嘴巴说话兼喘气；不标明买方经纪人分成份额的新法规也志在消灭买方经纪人，这表明很多人见枝不见根，以为买方经纪人再无必要，而实际上买方经纪人比卖方经纪人更为重要。

房子不是定型批量制造的工业品，大家见货买了就成，反正都一摸一样。房子与房子太多不同，方位不同，年份不同，状态不同，大小不同，建材不同。那俩个经济学家拿他国情形跟美国比是拿土鸡比凤凰。比如德国二战很多房子都毁了，而美国一百多年的房子比比皆是，尤其是大城市;   比如中国千楼一面，万房同形,  那是人口众多、资源有限使然，体现了中国追求和谐均等的集体主义。美国房子的多样化呈现的是美国自由开放、多彩多姿的个人主义。它地盘大，可在住房上肆意张扬个人主义。美国建筑商也常批量建房，但在同一小区批量建的房子也都保持着多样化。富人区房子的多样化就更其明显，每栋房子都是单独设计，房屋五花八门，争奇斗艳。美国现存房子年代跨越大，各时期的建筑风格、建筑材料、房内房外的固定设施都大不相同；美国各城区的房子又因居民经济阶层和种族不同而千变万化，因此美国房产的多样化和复杂性在当今世界无与伦比。

如国困民穷，多数人买房只为上有片瓦下有睡觉之窝则不需经纪人，但美国地大物博，国强民富，大多数人对住房有如中国人对吃的一样精挑细选，不仅要住得好，还要住得妙。房子是生存必须，在吃穿住行所费中最贵最重，是大多数人一生最大的置物。卖房只要单一的推销能力，而买房需要多方面知识，对千差万别的房屋状态一般买房人很难把握，想买放心房就得找懂房的经纪人。

懂房的经纪人一望就知房子值不值当，宜居与否。懂房的经纪人比专业房检看到的都多，因为房检只查硬件，懂房的人会看很深很远，会看到很多无形之实，如周边的风土人情、气运走势、房屋风水等比房子本身硬件更重要的隐形状态。懂房的经纪人会替买主省钱省心，会帮买主找到住起来身心愉悦的房子。没懂房的经纪人相帮买方很容易吃亏上当。

我在健康食品行当行走时就发现只有人站那收钱的店都关门大吉，而那些雇有具备健康或草药知识、能对顾客推介对症保健品的人的店子生意都不错。决定因素是知识。很多只拿个执照，只懂买卖房屋法定程序的房产经纪人会失业。有知识的房产经纪人根本不用担心失业,  因为一知值千金。

2024年3月15日