吴慧敏,联合早报

橙易产业研究与咨询部主管李敏雯说：“接下来还是会有大批的供应量，因此2014年的租金指数可能继续横 摆，甚至稍微下滑。”智信研究与咨询总监王伽胜则认为，明年的公寓租金可能下跌多达4％至5％。“（租金趋软）的情况可能持续至2015年上半年，因为 2015年和2016年还有更多公寓将完工。”

回顾与展望

私宅租金市场篇

吴慧敏　报道

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本地私宅市场进入完工高峰期，再加上政府收紧外国人雇佣条例，2013年全年的私宅租金市场基本上持平，不过交易仍然保持活跃。

展望2014年，房地产界人士相信，明年还会是“租户的市场”，虽然租用活动预计将保持活跃，不过租金很可能会持平，甚至下滑多达4％至5％。

橙易产业（OrangeTee）研究与咨询部主管李敏雯说：“接下来还是会有大批的供应量，因此2014年的租金指数可能继续横摆，甚至稍微下滑。”

智信研究与咨询（R'ST Research）总监王伽胜则认为，明年的公寓租金可能下跌多达4％至5％。“（租金趋软）的情况可能持续至2015年上半年，因为2015年和2016年还有更多公寓将完工。”

今年完工新私宅单位

料超越1997年巅峰期

本地私宅市场从今年起进入了完工巅峰期。今年，预计有超过1万5000个新私宅单位将完工，超越1997年巅峰时的1万4582个单位。

2014年和2015年完工的新私宅单位，相信还会进一步增加至1万9000个单位以上。至于2016年完工的新私宅单位估计将超过2万6000个单位。

供应量增加，带动空置的公寓上升。截至今年第三季，全岛空置的公寓由去年第四季的1万4869个单位，增加至1万7459个单位。全岛的公寓空置率也在过去三个季度由5.8％上扬至7％。

以地区来看，目前中部、东部和东北部的租用率仍然持稳，但北部的空置率却自今年第二季起飙升至12％。李敏雯指出，这相信是因为北部有几个大项目，例如Canberra Residences和The Estuary都在这个时期领到临时入伙准证（TOP）。

王伽胜认为，2013年第四季的全岛公寓空置率可能进一步上升到7％至7.7％，也就是上一个经济不景气时期（2009年第三季）的水平。展望2014年，他认为，空置率可能进一步攀升至8％，甚至是9％。

受访的业者指出，今年的私宅租用市场面对了多重挑战。首先是供应量增加，导致一些公寓单位须要更长的时间才能租出去。在需求方面，不单单是政府收紧了外国人雇佣条例，许多跨国企业也因为欧美的经济局势不明朗而停止增聘人手。

在第11邮区拥有一套公寓的周先生（53岁），原本以8000元月租，将公寓租给一名外籍高管人员。“三四个月前，这名在银行业工作的副总裁级租户，说他的就业准证不被更新，提早解除了租约。我到现在还在托经纪重新寻找租户，但经纪说要我减一点租金才好找。”

梁先生（70岁）目前则将位于实龙岗一带的排屋租给人，租金是5500元一个月。最近，租户要求减租500元才肯续约，而且只肯签一年“死约”，一年“活约”。

李敏雯说：“我们发现，有更多公司不愿意聘请固定员工，而与外国人签署短期合约。这间接导致更多业主必须与租户签署短期租约，以推动租用活动增加。”

租用合约明年预计继续上升

此外，政府在过去一年出台的许多新条例，包括限制永久居民必须等上三年后才能租组屋、对外国买家征收较高的印花税，以及允许更多单身人士购买转售组屋等条例，预计也对私宅租用市场起了一些影响。

市区重建局的数据显示，今年首三个季度，本地私宅租用合约达到4万零319宗。综合2013年全年，李敏雯猜测，今年全年的租用合约可能达到5万2000至5万3000宗。这将比2012年的4万9489宗增加6％。 

展望2014年，她认为，租用合约预计还会继续上升，一方面是因为租户只愿意签署较短的租约，另一方面是接下来还有更多新私宅单位将完工，促使租用活动保持活跃。

在租金方面，市建局的数据显示，今年首三个季度，本地整体公寓租金上涨了1.35％。李敏雯说：“第四季碰到佳节期间，搬家的人不多，并不是出租旺季。2013年全年的租金指数预计将增长1.45％。”

“单单从指数来看，租金市场似乎还是相当健康，只是增长正在放缓。但实际上，指数并不能完整地反映出整个租用市场。在一些刚刚完工的新项目中，租户搬到这些新公寓，自然会付较高的租金，带动租金稍微上涨，但是他们迁出的公寓，却可能一时租不出去，而没有被反映出来。”

今年第三季，郊外的大众化共管公寓租金其实已经开始下滑。市建局数据显示，中央区以外（OCR）的租金下滑了0.8％。

代表高档公寓的核心中央区（CCR），整体租金虽然仍然持稳，但涨幅正在进一步放缓。王伽胜解释，带动租金上涨的，其实是市区内较小型的一两卧房式单位，反观一些面积较宽敞的三四房式单位，却由于需求下跌而被空置。

至于代表中档公寓的其他中央区（RCR），整体租金走势相对持稳，过去三个季度平均上涨0.7％。王伽胜解释，由于一些外籍高管人员纷纷迁出市区，因此市区边缘的公寓租金在过去两年内显著上扬，但目前已开始面对上升阻力。

他认为，核心中央区的租金将在2014年下跌4％，而其他地区的租金将在2014年下跌多达5％。“特别是那些以高价买下公寓的业主，从投资的角度 看，他们知道不应该一直将房子丢空，所以有些人可能会考虑到完工的单位很多，愿意接受较低的租金。毕竟，一旦市场环境改善，他们还是会有机会抬高租金。”