社论

2013年7月4日

金融管理局颁布新条例，从上星期六开始，银行在评估个人房贷申请时，必须将申请者的所有债务包括房地产、汽车、信用卡等贷款考虑在内，贷款者每月的摊还款额不得超过收入的六成。在这之前，房贷的顶限是根据借贷者的收入、年龄、拥有房产的数量及摊还年限决定。

自2009年以来，政府七次通过增加供应及压抑需求，双管齐下，推出房地产降温措施。收紧房贷，便是压抑需求的主要工具之一。但在多年超低利率的环 境下，新加坡的房价还是居高不下。此外，上有政策，下有对策。一些银行、发展商及房屋代理等房地产市场利益相关者，为买房者出谋划策，化解降温措施的部分 压力，扶持了虚高的房价。有买家以年轻亲人如孩子的名字注册，自己则作为贷款担保人，以逃避额外买方印花税，并获得更高的房贷及更长的还贷期限。在新条例 下，金管局规定借贷人也必须是房地产的业主，以堵住这个漏洞。

虽然金管局的房贷新条例会影响房地产市场的需求，但这新条例不是另一轮房地产降温措施，而是确保金融机构及投资者谨慎理财。渣打银行最近发布的报告 显示，新加坡的家庭债务在2000年相当于国内生产总值的38％，但这比率目前攀高至75％，而在家庭债务中，房贷高达74％。金管局去年11月发布的 《金融稳定检讨》报告中也指出，房地产占新加坡家庭资产的一半。在2008年雷曼兄弟倒闭后，新加坡家庭的财富主要是由房地产上涨拉动。该报告指出，自 2011年第二季以来，新加坡家庭债务的增速比资产增长来得快。

从宏观的角度而言，新加坡金融体系不太可能出现系统性危机。新加坡总家庭债务只占总资产的16％，而总房贷也只占房产总值的48％，回旋的空间还相 当大。然而，房贷近年来的增速显示，有些投资者在超低利率的环境下，以四两拨千斤的杠杆投资方式，进行高风险的投资与投机。由于这一轮的低利率持续多年， 不少激进的投资者确实赚得盆满钵满。然而，当利率回复到正常的水平或是失业率上升时，这些过度借贷者将可能陷入困境。这也是金融监管者的隐忧。

金管局这次的新房贷条例，是紧随着今年2月份收紧车贷后的另一动作。这除了反映金管局对国人过度借贷的忧虑外，也凸显它在金融监管作风上的调整。在 2003年前，金管局规定车贷顶限是车价的七成，而且贷款摊还期不能超过七年。金管局在2003年解除了这个限制，以将一刀切的监管方式转为由业者自行评 估信贷风险。事隔十年，在长期超低利率环境下，买车者过度借贷的风险提高，金管局这次又重新收紧车贷条例。此外，在新房贷条例下，金融机构在计算房贷顶额 时，是以远比现有的市场利率高的中期利率为准。显然的，单靠业者自行评估信贷风险，已不能完全符合金管局审慎管理的要求。

车贷及房贷的新条例，不仅在于收紧，也显示监管当局为了确保财政审慎，采取更积极的干预与预防性措施。这是必要的。各行各业目前竞争激烈，各出奇 招，有意或无意地颠覆了政策的宗旨。为了争取房贷，银行协助借贷者拉长贷款摊还期，有些还一度提供长达50年摊还期的房贷。此外，银行允许没有收入或收入 低的贷款者，通过亲人担保而借贷，更是匪夷所思。另一方面，发展商在房价居高不下的走势下为了维持买家的负担能力，推出了鞋盒公寓，从而扶持及推高房地产 的尺价。当政府压抑住宅房地产需求时，发展商转而推出小型的工业房地产，推高了工业厂房的价格。买房者也争先恐后抢购，将空白支票交给房产经纪，以免失去 置业的机会。每当政府宣布房地产新措施时，不少买家漏夜赶在政策实施前，排队抢购，这与政府的审慎政策背道而驰。

金管局在推出房贷新条例时强调，这次的改变是结构性及长期的措施，以鼓励借贷者谨慎借贷，并确保金融业者加强信贷管理。它还表示，借贷的门槛可能会 进一步提高。在这瞬息万变的投资环境下，审慎及量入为出，不仅是政府应关切的问题，也是相关业者及投资者应该遵循的原则。虚高的房地产市场，拖垮了不少国 家的经济。在政治新常态下，房地产泡沫破裂也可能演变为政治问题。新加坡应引以为鉴。

社论

2013年7月4日

金融管理局颁布新条例，从上星期六开始，银行在评估个人房贷申请时，必须将申请者的所有债务包括房地产、汽车、信用卡等贷款考虑在内，贷款者每月的摊还款额不得超过收入的六成。在这之前，房贷的顶限是根据借贷者的收入、年龄、拥有房产的数量及摊还年限决定。

自2009年以来，政府七次通过增加供应及压抑需求，双管齐下，推出房地产降温措施。收紧房贷，便是压抑需求的主要工具之一。但在多年超低利率的环 境下，新加坡的房价还是居高不下。此外，上有政策，下有对策。一些银行、发展商及房屋代理等房地产市场利益相关者，为买房者出谋划策，化解降温措施的部分 压力，扶持了虚高的房价。有买家以年轻亲人如孩子的名字注册，自己则作为贷款担保人，以逃避额外买方印花税，并获得更高的房贷及更长的还贷期限。在新条例 下，金管局规定借贷人也必须是房地产的业主，以堵住这个漏洞。

虽然金管局的房贷新条例会影响房地产市场的需求，但这新条例不是另一轮房地产降温措施，而是确保金融机构及投资者谨慎理财。渣打银行最近发布的报告 显示，新加坡的家庭债务在2000年相当于国内生产总值的38％，但这比率目前攀高至75％，而在家庭债务中，房贷高达74％。金管局去年11月发布的 《金融稳定检讨》报告中也指出，房地产占新加坡家庭资产的一半。在2008年雷曼兄弟倒闭后，新加坡家庭的财富主要是由房地产上涨拉动。该报告指出，自 2011年第二季以来，新加坡家庭债务的增速比资产增长来得快。

从宏观的角度而言，新加坡金融体系不太可能出现系统性危机。新加坡总家庭债务只占总资产的16％，而总房贷也只占房产总值的48％，回旋的空间还相 当大。然而，房贷近年来的增速显示，有些投资者在超低利率的环境下，以四两拨千斤的杠杆投资方式，进行高风险的投资与投机。由于这一轮的低利率持续多年， 不少激进的投资者确实赚得盆满钵满。然而，当利率回复到正常的水平或是失业率上升时，这些过度借贷者将可能陷入困境。这也是金融监管者的隐忧。

金管局这次的新房贷条例，是紧随着今年2月份收紧车贷后的另一动作。这除了反映金管局对国人过度借贷的忧虑外，也凸显它在金融监管作风上的调整。在 2003年前，金管局规定车贷顶限是车价的七成，而且贷款摊还期不能超过七年。金管局在2003年解除了这个限制，以将一刀切的监管方式转为由业者自行评 估信贷风险。事隔十年，在长期超低利率环境下，买车者过度借贷的风险提高，金管局这次又重新收紧车贷条例。此外，在新房贷条例下，金融机构在计算房贷顶额 时，是以远比现有的市场利率高的中期利率为准。显然的，单靠业者自行评估信贷风险，已不能完全符合金管局审慎管理的要求。

车贷及房贷的新条例，不仅在于收紧，也显示监管当局为了确保财政审慎，采取更积极的干预与预防性措施。这是必要的。各行各业目前竞争激烈，各出奇 招，有意或无意地颠覆了政策的宗旨。为了争取房贷，银行协助借贷者拉长贷款摊还期，有些还一度提供长达50年摊还期的房贷。此外，银行允许没有收入或收入 低的贷款者，通过亲人担保而借贷，更是匪夷所思。另一方面，发展商在房价居高不下的走势下为了维持买家的负担能力，推出了鞋盒公寓，从而扶持及推高房地产 的尺价。当政府压抑住宅房地产需求时，发展商转而推出小型的工业房地产，推高了工业厂房的价格。买房者也争先恐后抢购，将空白支票交给房产经纪，以免失去 置业的机会。每当政府宣布房地产新措施时，不少买家漏夜赶在政策实施前，排队抢购，这与政府的审慎政策背道而驰。

金管局在推出房贷新条例时强调，这次的改变是结构性及长期的措施，以鼓励借贷者谨慎借贷，并确保金融业者加强信贷管理。它还表示，借贷的门槛可能会 进一步提高。在这瞬息万变的投资环境下，审慎及量入为出，不仅是政府应关切的问题，也是相关业者及投资者应该遵循的原则。虚高的房地产市场，拖垮了不少国 家的经济。在政治新常态下，房地产泡沫破裂也可能演变为政治问题。新加坡应引以为鉴。