（2012-04-08）

?即将在碧山推出的Sky Habitat私人公寓，预示尺价为1700元至1800元，分析员认为这是天价（左为设计图，上方是该项目地段）。（何炳耀摄）

财经

特稿

@杨保安

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房地产市场持续上扬，反映了新加坡经济这几年来在全球化浪潮下的快速发展及环球都市与财富管理中心的魅力。

然而，在亢奋的市场中，价格屡创新高，房地产市场的政策风险跟着提高。此外，外界的经济虽然开始稳定下来，但基础还是薄弱。

持续多年的低利率及充沛的流动资金，加上通胀率的提高，使不少投资者及企业相信这是新常态，因而转向房地产求取更高的回报或保值，而低估了潜在风险。

政府在最近两年五次推出房地产降温措施后，今年第一季总体的私宅价格终于下跌，这也是近三年来第一次的季度下跌。然而，总体的私宅价格只是微跌0.1％，而市区外的大众私宅价格还是继续攀升，即将在碧山推出的私人公寓，预示价每平方英尺高达1700元至1800元。

1997年，在碧山推出的Bishan 8私人公寓，售价每平方英尺1100元，在当时算是天价（右图，上方为该公寓）。（萧紫薇摄）

　　尽管政府多次出手为房地产市场降温，但是屡压不下。如果你是在2004年开始物色私宅，并期望在价格下跌时进场，那你可能到今天还是望屋兴叹。市区重建局的私宅价格指数显示，在2004年至2011年期间，私宅价格上涨了81％，其中2008年美国次贷危机时虽然曾下调4.7％，但还是远比2004年高，并且在接下来几年又急速回升（参考图一）。

　　眼看资产价格居高不下，有些投资者担忧价格会进一步上扬，按捺不住而冲进场。对这些投资者而言，今天的资产价格可能是明天的新基准或底价，接下来的价格只有比现在更高，而不会出现显著下调。换句话说，今天的高价位，已变成新常态。然而，也有一些投资者却只相信，经济会有周期，升久必跌，价格越高，泡沫越大，离开破裂的日子就越近，那又何必在今天的高价位进场而明天将成为被套牢的“大闸蟹”!

　　目前的资产价格，到底是随时将会爆破的泡沫，抑或是富裕社会的新常态？这是许多伺机进场的投资者感到困扰的问题。然而，在炽热的市场，总会出现混乱的信号。因此，看淡与看好的投资者及分析员，持有各自的理由，对市场走势展开了牛熊之争。

　　在推出降温措施时，政府经常重申其目标不是要整垮房地产市场，而是要确保房地产市场不会脱离经济的基础面。但是，在什么价位及何种情况下，政府才会出手干预，这在很大程度上是个判断的问题。

　　泡沫一般是指资产价格在投机者的炒作下，远超过该资产的实际价值，直到市场无法支撑时，泡沫就破裂。问题是，资产的实际价值不是一个绝对值，它受供需关系及市场的负担能力左右，而供需关系又受市场流动资金、利率、政府的土地政策，以及市场情绪影响。

私宅价高是新常态?

　　新加坡稳健的经济增长、国民收入提高及外来人口的急速增加，推动了房地产的需求，对房地产市场是利好因素。在2004年至2011年的八年间，新加坡的国内生产总值增加72%，从1905亿元增加至3268亿元，人口也在同期增加100多万，去年总人口达518万。此外，新加坡致力发展为环球都市及财富管理中心，吸引了不少外来移民，刺激了私宅的需求量。人口结构的改变及社会富裕，被视为支撑房地产价格居高不下的新常态。

低利率加强发展商持守能力

　　同时，美国的宽松货币政策及低利率，再加上欧元区的债务问题，也使外国资金涌入本区域，推高了新加坡的资产价格。虽然利率不可能长期处于低水平，但是低房贷利率在新加坡已经持续一段时间，而美国联储局主席伯南克表示，美国的低利率将维持至2014年。因此，低利率及市场充沛的流动资金还可能持续一段时间，投资者将这个现象视为理所当然。

　　在负担能力方面，新加坡家庭的每月平均劳动总收入在2011年是9618元，比2004年增加53％。（参考图二）在2011年，劳动总收入最高的30％家庭，每月平均家庭总收入至少1万2306元，而最顶层的10％家庭则达2万7867元。此外，在新加坡家庭总资产中，房地产约占47％，而金融资产如现金、银行存款及公积金占53％，这些金融资产一部分可转投房地产。实际上，由于银行存款利息这几年来远低过通货膨胀，不少投资者为了保值或是求取更高的回报，转向房地产投资。

　　房地产发展商的创意及持守能力，也缔造了房地产高价位的新常态。在房地产价格节节攀升的情况下，为了确保买家能负担得起，发展商缩小私宅的面积，推出500平方英尺以下的“鞋盒公寓”，估计到了2014年，将有3800个单位的鞋盒公寓完工。虽然这些公寓的尺价偏高，但由于面积大幅度缩小，所以单位售价还继续保持在人们的“负担范围内”。今年第一季推出的私宅，中位数面积是667平方英尺，远比2010年第二季的1141平方英尺小得多。

　　此外，低利率环境也加强了发展商的持守能力，扶持房地产的价格高位。有发展商宁可将私宅出租，待价而沽。尽管发展商批评政府的降温措施过于严厉，但是他们在政府的土地投标或是集体出售项目的竞购及出价，反映出他们对房地产市场价格继续上扬的高度信心。最近集体出售的实里达花园地段及大庆阁，成交价都比业主叫价高出两成。此外，有发展商为买家缴交房地产印花税，削弱了政府降温措施的力度。因此，有不少投资者相信，房地产价格下不了。

房价面对政策风险越来越大

　　对房地产市场持熊市看法的人指出，居高不下的房价面对政策风险越来越大，两年来政府已经推出了五次房地产降温措施，在供应及需求方面双管齐下，以打压房价的升势。政府是最大的地主，通过释放更多的土地，增加供应。政府也加速增建政府组屋及执行共管公寓，并提高申请者的入息顶限，以缓和私宅的需求量。在压抑投机及需求方面，政府分别在2010年开始征收卖方印花税，并在去年12月开始征收额外买方印花税，外国买家需缴付10%的额外印花税。

　　国家发展部在宣布征收额外买方印花税时指出，“在股市行情不稳定及利率持续低下的情况下，新加坡的私宅继续吸引本地及外国投资者。然而，过度的投资需求将使房地产周期的波动更大，从而提高我们的经济及银行体系的风险。”

　　不少房地产分析员认为，如果房地产价格持续上涨，政府很有可能推出更严厉的降温措施，因为房地产市场牵动整个经济及金融体系，也容易引起民怨。去年中，在淡滨尼推出的私人组屋Centrale 8，五房式的预示价88万元，引起公众哗然。政府不久后宣布，冻结私人组屋的售地计划。针对鞋盒公寓的火红销售，国家发展部长许文远吁请投资者进场前要“睁大眼睛”。

70％新私宅尺价千元以上

　　在负担能力方面，新加坡家庭月均收入从2004年至2011年虽然增加53％，但是房地产价格在这段期间则上升了81％。在四五年前推出的大众私宅，三间卧房的公寓一般售价在六七十万元，目前同等面积的项目已超过100万元。今年1月份发展商推出的新私宅项目中，超过70％的尺价在1000元至1500元之间，不超过1000元的单位只占24％。

高峰期进场 十年后仍亏钱

　　另一方面，建屋局在去年推出2万5200个单位的预购组屋，是十年来的新高。该局今年将继续推出另外2万5000个单位的预购组屋，对大众私宅的需求量会有一定的影响。

　　从私宅价格过去的走势来看，房地产总的价格随着国家经济的增长而上升，因此不少人认为只要有持守能力，即使在高价位进场，房地产投资最终还是会赚钱或是至少能保值，毕竟，要抓准低买高卖的时机，谈何容易。然而，市区重建局的私宅价格指数显示，如果你在1996年的高峰期进场，直到2009年，你还是亏钱。到了2010年，房地产价格才越过1996年的高峰，增加12.5％。不过，2010年的通胀率比1996年上升了21％（参考图一及图三）。因此，从房地产获得的12.5％升幅，不足以抵销通胀率，也谈不上保值。

　　1997年7月，在碧山推出的Bishan 8私人公寓，售价每平方英尺1100元，在当时算是天价。即使这几年房地产市场旺热，该公寓的转售价在15年后的今天才回到原价位。该公寓最近的一宗交易是一个1195平方英尺的单位，售价130万元，平均尺价是1088元。

　　历史似乎在重演，即将在碧山推出的Sky Habitat私人公寓，预示价是每平方英尺1700元至1800元，不少分析员认为这是天价。这个公寓的买家是否会比Bishan 8的买家幸运，或是也要等上15年？

　　现在还是进场买房的时候吗？副总理尚达曼几天前在国大的一个论坛上回答这个问题时说：“再等一段时间。”

不少房地产分析员认为，如果房地产价格持续上涨，政府很有可能推出更严厉的降温措施，因为房地产市场牵动整个经济及金融体系，也容易引起民怨。