（2012-04-27）

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　　上期提及香港楼市3月份成交量较2月份可能有约2成半至3成回落。相信不少读者都会十分关心：楼价的表现又如何？

　　香港楼市于上月出现“量跌价升”的走势。以美联楼价走势图的数字显示， 3月份香港二手楼价平均每呎为5910元，较2月份楼价上升3.1%；这是一个平均的升幅，但若以分区计算，则不同的地区楼价表现亦各有分别。

　　以香港（港岛）、九龙、新界三区为例，3月份港岛区二手楼价为8388元/平方英尺，九龙区二手楼价为6497元（港元，约1040新元）/平方英尺，而新界区二手楼价则仅为4829元/平方英尺。可见，作为市区的港岛区及九龙区，楼价是高于新界区。

　　尤其是港岛区作为商业核心区所在地，具备生活及交通的便利，成为本地市民最喜欢居住地区，楼价亦因此而处于遥遥领先地位。

　　港岛区开发时间最早，且地貌多山，新增住宅用地一直十分短缺，导致每年新增住宅供应量维持偏少。根据差饷物业估价署统计数字，2005年至2011年平均每年仅有近1700单位新建住宅落成。至于未来3至4年全港约有5.5万伙潜在的新住宅单位供应，其中估计港岛区约6700个单位，仅占全港数目约12%。每年约2000个新增住宅单位在巨大的需求面前犹如杯水车薪，在“求过于供”的情况下，造成二手住宅成交价不断创新高。与1997年楼市高峰期港岛区二手楼价7493元/平方英尺相比，目前楼价高出约12%。

　　再看九龙区，正如同其地理位置处于港岛及新界之间，其楼价表现也是长期介于两者之间。九龙区作为市区的一部份，受到追求较短交通时间的市民喜爱。其3月份二手住宅平均呎价为6497元，轻微超过1997年高峰的6451元。当然，九龙西有规划中的高铁站总站，至于九龙东已被政府定位为未来新增写字楼的主要供应地，未来的发展潜力十分巨大。

新界区楼价较为落后
　　
       反观楼价较为落后的新界区，其面积广大，土地可开发面积远远多于市区，因此是香港过去一段时间以来新增住宅的主要供应地区。受惠于基建设施于97年后不断提升，新界各区往返市区的交通时间明显缩短，因此吸引众多香港人转到新界区置业。

　　不过正因为其供应量多，供不应求的情况始终不及市区明显，3月份平均每平方英尺售价4829元，较1997高峰期约5401元仍落后超过1成。

　　楼价落后并不代表一定是坏事，反而有时候可能代表更具上升的空间。例如，若计算今年首季的楼价升跌幅，港岛区升0.6%，九龙区跌1.3%，而新界区升3.5%，表现最佳。（美联集团副主席）