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叶秀亮:对新加坡房市的一些政策建议

(2011-07-27 06:02:01) 下一个
 

(2011-07-27)

● 叶秀亮

狮城脉搏

  美国过去两轮的量化宽松货币政策(QEI及QE2),虽然使美国及全球经济避免陷入类似1930年代的经济大萧条,却也造成一些亚洲及发展中国家的资产价格持续上涨,若一任情况继续,将造成资产泡沫及泡沫爆破后的经济危机,严重的话可造成相关国家的政治动荡。

  即使新加坡能有效控制资产价格的上升,只要邻近任何一个经济体出现资产泡沫及其后的泡沫爆破,新加坡也会被“传染性效应”所伤。因此,在现阶段控制房产价格上涨,将有助把未来伤害减至最轻,本文之目的,是点出新加坡及亚洲房产市场一些不为坊间论者所知的重要特性,以便当局制定一些有效政策,文章亦会建议一些新的政策方向。

  虽然坊间有论者担心,亚洲个别房市会出现较大调整,但笔者倒是怕它不调,并在未来数年持续上涨至严重偏高的水平,届时跌下来的幅度将会更大更伤。若现在出现调整,充其量是中至中轻度。

  资产泡沫大概可分为如下三个时期:

  一、孕育期:资产价格由低位反弹,其后持续上升的“动能”及“向上惯性”,造成“资产价格续涨的心理预期”;

  二、发展期:“资产价格上涨的心理预期”,造成一些“市场行为政策”(如更多人买房及增加借贷)、螺旋向上效应(如房价、租金、物价及工资互相牵引向上)及恶性循环(如房价、股价及经济景气相互推上),把资产价格持续上推。

  三、最后期:出现“羊群效应”,把资产价格上推至严重偏高及极易爆破的水平。

  从上述特性来看,许多亚洲房产市场其实已过了孕育期和发展期的初段,当工资随较高的物价通胀上调时,我们可能会看到另一轮的房价上涨。因此,除非外围经济环境告急,相关亚洲国家在现阶段宜推出较强的压抑房市措施,把房市带离上述自动迈向泡沫的轨道。

    由于“资产价格上涨的心理预期”会造成更多“市场行为改变”(如投机性需求及恐慌性需求),和上述螺旋效应及恶性循环,以较强及更持续的压抑措施,把“房价持续向上的心理预期”,压至“未知升跌的心理预期”,将至为重要。

亚洲房市的特性

  在设计压抑措施时,亦宜注意如下一些不为坊间论者所知的亚洲房市特性。例如,供求线分析并不适用于亚洲房市,原因是发展商有颇大的“定价能力”及“持守能力”,以至房价真的是“总经理说了算,而不是(中国)总理说了算”。另外,透过每个发展商均采用每楼盘须赚至少三至五成毛利的“行业惯例”,发展商其实已在有意无意间组成一个卡特尔(cartel)联盟,容许其联合把房价托高。此外,由于一手房价能透过“指标性效应”影响二手房价,以至于发展商在推出新楼盘时,其定价均高于同类二手房价三至五成,而这又透过“指标性效应”拉高二手房价,使相关溢价缩减至一成半至两成半。

  了解到上述特性,就不难看出供求线分析会带给我们许多错误政策判断。比如说,供求线分析认为,增加房屋土地供应,将可增加房屋供应,进而压低楼价,但事实却是远较此复杂。若增加的土地不足以满足急增的需求,发展商将可把其房价定在高于二手房价三至五成的水平,进而透过“指标性效应”拉高邻近二手房价,以至每一次出新盘,均会把邻近二手房价进一步推高。尤有甚者,若发展商投地踊跃,将会造成土地价格及房价互相推引向上的恶性循环。相反的,若推出的土地供应过多,短期内虽可能出现上述情况,长期则埋下供过于求甚至暴跌的隐患。

  还得注意的是,“心理预期”这东西有时会很顽固,有时却极为脆弱。比如说,当“房价续涨的心理预期”使到每一私宅业主均有增加置物业的倾向,即使是一户一间,这将占全岛总房屋量约两成的额外需求,远超过新加坡近数轮增加的土地供应,以至于发展商仍可透过上述及其他手段,将房价持续推高。另一方面,即使新加坡政府真的能提供这么大量的土地供应,其结果将是中长期供应过剩,一旦市场气氛及心理预期逆转,将造成租金及房价暴挫。因此,单纯增加房屋供应并不足以解决问题,原因是满足现在亢奋的需求,将意味中长期供应过剩,不满足则意味短期求过于供,造成房价续涨的压力。

  因此,除了较多但不至过度的增加私宅土地供应,如何压抑已略带亢奋的私宅需求,也应是未来政策的重点考量。在这方面,笔者建议在现在偏低的按揭利率之上,先增设一个0.25%的利息税,消息一旦公布,将可把亢奋的心理预期压低,若仍亢奋,则再加0.25%,直至心理预期回归理性。此设计的好处是,一旦美国在一两年后开始加息,新加坡政府可逐步调低此利息税,以减轻其时美息上升的冲击。此外,若房市继续亢奋,可考虑将第二套房的首期提高至五成。

  最后政府亦宜两手准备,以略低的定价提供足够数量的组屋让国民购买,以便略低的新组屋定价,可造成一个反向的“指标性效应”,牵制私宅房价的升幅。即使最终未能阻止私宅房价泡沫的形成,也可减低占八成国民的组屋拥有者所可能面对的未来冲击。此外,亦可考虑将私人组屋(DBSS)及执行公寓(EC)的定价制,修改至更接近组屋的机制。

作者是南洋理工大学经济系副教授

注:此文大部分内容节译自作者新书《中国的汇率改革》(China's Exchange Rate System Reform: Lessons for Macroeconomic Policy)

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