塌楼惨剧

大约三年前美国佛州（Florida)近海滩城市的一幢大厦竟然在凌晨间倒塌，使到百多人埋在瓦砾之下。



据报导此楼在2018年已由工程师发现有结构损毁严重，需要约千万美元来修复。因为费用太大，一直拖延下去，最终就发生了这次的惨剧??

这使我回忆起三十多年前在多伦多的一间物业管理公司（ Properties Management ）任会计职务所知有关共管物业的知识，想和大家分享一下（当然，现在可能亦有新的Bylaws出来…).

A/

每一幢共管大厦的管理方式，在法律和税律上，都像普通生意一样有个「法人身份Legal Entity」。年结时要做一份财务报告书（Financial Statements)给政府, 银行和共管业主代表团。因为共管大厦的业主每个月都要纳「经常维修费用Maintenance Fees」给物业管理公司。此费用只会每年增加而不会减少的。政府规定每个月业主纳的费用，一部份（5%？）是要交给银行保管的Reserve Funds。 此项目的储备是留给大厦的紧急维修费用，至为重要。

B/

购买新共管物业的业主只有「居主权」而没有「持有权」；通常居住权都是99年期的。

C/

一个管理物业经理告诉我说，购买二手共管大厦公寓物业时，千万不要被公寓美丽的装饰而蒙骗。最重要的是先查看大厦的Reserve Funds 还有多少存款。其次就是先查看大厦的停车场（多数在大厦的底层）的结构情形。尤其是多伦多附近地区，冬天下雪车道洒盐，每部汽车都会带多少盐水渍在停车场里。日久结构内部的钢筋混凝土被破坏，需要很大的费用来修理，如果Reserve Funds(紧急维修费用）不够，只好强迫各业主分摊…

买者小心Buyers beware!