·刘新民·

首先我要在此声明，所谓监狱是指ｊａｉｌ，相当于中国人所说的拘留所，因为在美国，这是关押候审嫌犯的地方。真正关押服刑中已决犯（ｃｏｎｖｉｃｔ）的监狱在英文里称为ｐｒｉｓｏｎ。作为房东，我曾与房客发生欠租、偷偷迁出引起的法律纠纷。谨以以下几个故事与读者分享。

一．大学生也无赖

数年前，有一对白人母女来租赁我的一栋三睡房、二卫生间的独立住宅。年轻的女孩是在校大学生，声称父亲给她留下了大笔信托基金，她又有十六分之一的印地安人血统，因此经济宽裕。在俄克拉荷马州，印地安人部落免税经营赌场，发了大财，任何人只要在血统上与印地安人沾边，都能够获得免费的医疗保险和免除大学学费福利。所以我也就毫不犹豫地将房子租给了她们。

在两年的租赁期中，我们相安无事，这个大学生始终按时付房租，也很少像其他单身女房客那样常常要求修理房屋。就在我考虑是否再与她续延租约时，一天下午，她和一个室友气急败坏地来到我家，告诉我屋中发现大量霉菌，导致她们患上严重的呼吸道疾病，房屋不适合继续居住。

女孩要求免付房租，并要我付费让她住入旅馆，同时支付她的三条狗在兽医处寄住的费用。我则要求她先支付房租，然后由我支付她住宿旅馆的开支与房租之间的差额。出人意料的是，平时显得温文有礼的女孩撕破了面孔，坚持要我免除她的房租并支付旅馆费。我郑重地告知她，如果这样做，就等于我为她免费提供住宿，无论如何，这是不公平的。她就大吵大闹，威胁我说她将报告州政府卫生部门，以无法居住为由将我的房屋没收拆毁。为了息事宁人，我同意免除她一个月房租，解除租约，让她在三十天以内找到并迁至新住处，但不支付她的旅馆开支。

我在她们搬走验房时，发现她擅自将一间睡房的白色墙壁漆成深红色。屋里烟味浓重，邻居告诉我，有六、七个年轻人经常住在那里，并养了四条狗。租约明文禁止在屋里吸烟，禁止养宠物，而且签约居住的只有两个人。门窗被狗抓咬得伤痕累累，前院的青草长了数尺高。我因此拒绝归还押金。

女孩和室友跳着脚，用最粗鲁的语言大声咒骂我，声称她们有一个当律师的朋友要将我告上法院，赔偿她们的押金。她们拒绝归还房门钥匙和车库的遥控器。我被迫将其换掉。

数天之后，我果然收到一封律师函，赞美这个女孩多么守法，房子维护得多么完美，要求归还押金，否则就公堂相见。

我给律师传真了一封回函，逐条列出房客的违约事项，告诉他我有相关的照片证据和邻居的证辞，要打官司我乐于奉陪，并会反诉，索求超过押金金额的赔偿，但我也奉劝对方就此罢休，免得麻烦。后来该律师再也没有来打扰我。

我将那栋房子的地下冷暖气管道用混凝土封闭，从阁楼中重布管道，更换了冷气机，在屋中喷洒了杀霉菌剂，房屋至今租住顺利。

二．消毒护士——破坏大王

一对白人夫妇租赁我的另一栋三睡房、二卫生间的独立住宅。女方是本地一家医院的消毒护士，男方是合约砌墙工。我看那女的是正规医学院校毕业生，有一份体面的工作，就与她签了租约。

谁知道他们入住之后不久，就开始拖欠房租。如美国人所说，向他们催缴房租就像“拔牙那样痛苦。”在我第一次向法院提起驱逐房客（ｅｖｉｃｔｉｏｎ）的诉讼之后，这对夫妇要求和解，付清了欠租和法庭费用。

两个月之后，他们故伎重演，于是我再一次向法院提起驱逐诉讼。这一次我不再姑息，坚持要他们搬出。这家人在屋中留下了如山的垃圾，墙壁上有好几个大洞，睡房的地毯上留下了用过的月经棉，后院中还留下了一条没人要的牛头犬（ｐｉｔ　ｂｕｌｌ　ｄｏｇ）。

我让保护动物协会将狗拉走，并向法院提起赔偿诉讼。在我获胜之后，女护士仍拒绝付款，我动用了扣缴工资程序（ｗａｇｅ　ｇａｒｎｉｓｈｍｅｎｔ）。

在女护士的医院雇主按照法院判决，开始每月向我汇款之后，女护士终于沉不住气。她以经济困难为由，向法院要求豁免支付赔偿（ｅｘｅｍｐｔｉｏｎ　ｄｕｅ　ｔｏ　ｅｃｏｎｏｍｉｃ　ｈａｒｄｓｈｉｐ）。开庭时，法院试图让她先与我谈判，看是否能够和解。我提议减少每月付款金额，但总额一分不能减少，她断然拒绝，说是一分钱也不能付。

针对她的豁免要求，我们回到法官前陈词。她出示了一大堆帐单，讲述自己有多么拮据。轮到我时，我只说了几句话，告诉法官，据我了解，她因欠租被驱逐并非首次。我可以原谅房客因为突然的经济变故付不出房租，只要房客搬走，放弃押金并将房屋状况保持完好，我一般便不再追究。但是，房客绝对不能以贫困为由，毁坏房屋，然后不负责任地一走了之。要房客赔偿是为了教会他们为自己的行为承担责任，并保护屋主的权益。法官判决将她每月支付的赔偿金从一百多美元减少到五十美元，但总额并未减少。这就是说，她只是延长了支付期限而已。在我们州，对法院判决的赔偿金可收取９.２５％的利息，而且所有法庭费用、传票费用都由败诉的一方承担。我又何乐而不为呢！事情已经过去了一年多，她还在慢慢地支付赔偿金。

关于她留下的那条猛犬，她在法庭上申辩说，那是一条流浪狗，她只是可怜它，喂过它一次，狗就拒绝离开。我驳斥她说，如果她真的不想要那条狗，她完全可以让动物保护机构将狗领走。我看到狗时，它已饿得瘦骨嶙峋。

后来我听说她因为虐待动物受到指控但拒绝出庭。我让继任的房客将她的新地址交给缉捕她的警方，她被监禁、罚款，也算是罪有应得吧。

三．进“局子”的网络专家

去年三月，我将一栋四睡房、三卫生间的住宅租给一名刚刚离婚的网络专家。此人一表人才，西服笔挺，驾驶一辆美洲豹（Ｊａｇｕａｒ）牌名车，且能说会道，自称有７，５００美元月收入。但是他的押金支票随即跳票（透支）。他以现金补足了押金并信誓旦旦地说以后这种事情不再会发生。

后来，他月月迟缴房租，每次我向他催缴，他总是说他工作有多勤奋，下个月将有多少收入，这种事情下不为例，等等。直到去年九月，我忍无可忍，向法院提起驱逐诉讼。此人拒绝接受传票，以为这样即可逃过法律程序。但是，美国各地的法律规定，绝大多数情况下，被告拒不出庭即缺席败诉。在他缺席的情况下，我理所当然地胜诉。五天后，在一名法警的陪同下，我持法院令封闭房屋。他和他的女朋友拒绝应门。我用备用钥匙开门，法警限他十分钟以内离开。他和女朋友只提了一个小箱子，就灰溜溜地走了，留下了满屋的名贵家具、钢琴、电脑等值钱物品。我雇用了一名锁匠，将前后门的锁钥更换。

在接下来的一周里，此人通过电子邮件与我谈判，一再保证他将向亲友告贷，还清法院判决他支付的欠租和房屋损坏的修理费，要我千万不要将他的物品存到商业租借仓库中。但是，诡计多端的他在一个星期六上午，也就是他承诺付款的当天，不顾法院的封条，撬开后窗，进入屋中，开始搬走他的东西。我的另外一名房客住在附近，看到之后立即向我通风报信。

我赶到现场时，房客还在大汗淋漓地搬东西。我致电报警。两名警察驾驶警车抵达后，我向他们出示了法院的封条，请他们逮捕非法闯入房屋的房客。不料警察当场告诉我，我和房客之间的冲突是民事冲突，不属于他们管辖范围。既然屋中的东西属于房客，我应当让房客将东西搬走。有了这句话，房客更加有恃无恐，当天晚上即将东西搬空。

按照法律，如果房客在法院封闭房屋时仍然有财物留在屋中，房东对财物拥有留置权（ｌｉｅｎ），如果房客不在三十天以内赎回，房东有权将东西拍卖。因此，一旦房客将东西取走，我就失去了讨回欠租和赔偿费的一个最大筹码。

此后的两周中，我奔走呼号，要求当地警方立案，以刑事罪控告房客非法侵入房屋（ｉｌｌｅｇａｌ　ｂｒｅａｋｉｎｇ　ａｎｄ　ｅｎｔｅｒｉｎｇ）。但是警方敷衍了事，写了一份不疼不痒的报告，然后告诉我，检察官有太多大案，要案要查办，我的案子实在排不上号。我对警方的冷漠极为不满，打电话给当地的报纸、电视台、检察官、当地市长、警察局长，但都不得要领。最后，我不得已只好动用政治力量：我分别打电话给我自己住地和出租屋所在地的州参议员，要求他们向检察官施加压力。这一招还真灵验。十月份，州检察官以二级入室行窃（２ｎｄ　ｄｅｇｒｅｅ　ｂｕｒｇｌａｒｙ）重罪罪名，对我的房客提出了刑事指控。

十月底，我的房客被捕，被关入郡监狱，其实就是我在本文开始所说的拘留所。他缴纳了一部分保释金，雇用了一名刑事辩护律师将他保出。法院提审他过堂（ａｒｒａｉｇｎｍｅｎｔ）时，他拒绝认罪。法院即安排在今年三月二日对他举行审判。检察官与我联系，询问我是否愿意将房客的二级入室行窃重罪罪名减为非法侵入的轻罪罪名。我表示同意，因为出租屋中的东西本来就属于房客，说他偷窃自己的东西似乎不大站得住脚。

说实话，我一开始也没有想到，检察官会给房客安上这么重的罪名，还沾沾自喜地认为，按照经验，开始指控的罪名越重，检察官讨价还价（ｐｌｅａ　ｂａｒｇａｉｎ）的余地就越大，定罪的可能性也就越大，没有想到，正是由于检察官在这个问题上的疏忽，导致功亏一篑，后来输了刑事官司。

三月二日，对房客的审判开庭，我作为证人出庭，但是，从一开始，法官就皱着眉头，说他收到的文件上所示的被告罪名与助理检察官当场宣布的罪名不符。原来，检察官在决定减轻被告的罪名之后，并未将必需的、有关新罪名的法律文件递交给法院。被告的律师以程序不合法为由，立即要求法官撤诉，法官也予以同意。

第二天，被告的律师致函给我，要我转告我的房屋保险公司，准备赔偿他的委托人即我的前房客一万五千美元。他罗列的理由包括：

⒈我在获得法院的驱逐令后，没有给予前房客四十八小时迁出；
⒉我坚持要检察官将一场民事官司办成了刑事官司；
⒊我诽谤了前房客，造成他的难堪；及
⒋由于我的鲁莽行为，我的房客损失了三千美元的律师费、一千五百美元保释金、
六百四十美元旅馆费及四百多美元的误工费。

我将前房客的索赔要求转告了我的保险公司，我的经纪人立即告知我，这种无理要求不可能获得受理。由于我是唯一的被保险人，保险公司在发生房屋毁损时，只会赔偿我的损失，因为我的房客对于房屋没有任何权益。

前房客的律师如此颠倒黑白，我今天给他传真了一封措辞尖刻的回函，告诉他：

⒈我给了他的委托人五天时间搬出，远远超过法定的四十八小时；

⒉他的委托人这次很幸运，逃过惩罚不是因为他无罪，而是因为检察官在程序上的疏忽，他不应再来恐吓作为证人的我；及

⒊对方的律师所用的诽谤（ｌｉｂｅｌ）一辞的通常法律定义是“通过书面或图片手段，破坏他人名誉。”律师口不择言，法律应用不当，因为我从来没有以此类手段，在公开场合指名道姓地指控他的委托人。

我警告对方的律师，我保留向律师公会风纪委员会投诉他的权利。

经过与原检察官的交流，我获悉由于美国宪法中规定的一罪不二审（Ｎｏ　ｄｏｕｂｌｅ　ｊｅｏｐａｒｄｙ）保障，检察官已不可能针对我的前房客，以较轻的罪名重新提出指控。

我的下一步策略是与出租房屋所在镇检察官联络，探讨是否可能由其向该市镇的法院（Ｍｕｎｉｃｉｐａｌ　ｃｏｕｒｔ），以较轻的罪名重新提出指控，这样或可避免违反一罪不二审的原则，但对此不抱太大希望。

由于这件官司，我的前房客花费了大笔金钱，应付州检察官的刑事指控，即使他最终没有被定罪惩罚，我也已相当满足。而且，我在民事法庭上赢得了将近两千七百美元的赔偿判决。目前，我的讨债律师正在积极采取措施，向前房客追讨这笔款项。

这件事给我的教训是一定要检查房客的背景。本州的法院网站信息非常丰富，本州的任何居民如果输过金钱官司，都可以轻易查到。另外，我的讨债律师告诉我，房东可加入查询房客背景的专用网站。

房东投资出租房产，当然希望与房客和睦相处。作为华人，我信奉礼让，自问在出租房屋时并无种族歧视，无论房客是什么肤色，我都一视同仁。我更重视的是他们是否诚实、负责、具有必需的经济能力。但是，礼让不等于任人欺负。面对警察和检察官的冷漠，我没有放弃，坚持对违法犯罪的房客提出刑事控告，从而在一定程度上维护了自己的权益。