房产商是激化社会动蕩的火药库

           ----回复公正先生

                    方 初

         公正先生:你连续发来<<石家庄的开发商真是无法无天（图）>>讨论, 邀我发表评论.这里,我先将两年前的看法摘出,同转

<<上海楼盘黑幕交易 给购房官员折扣高达5成>>文,供阅.

                        火药库与和谐社会

政府提出构建和谐社会，忙坏了理论界。光概念就搞出一大堆，有“社会系统各要素处于协调状态”说，有“人们各尽其能、各得其所相处”说，有“人人和睦，保证社会政、经、文协调发展”说，有“社会层面本身协调”说。分析当前社会不和谐，观点有“收入差距过大，很多是由不公平分配所造成”，“主要依靠力量为改革发展所承担的代价与得到的补偿不对等”，“社会剥夺最突出的就是城市拆迁和农民失地问题，反映了我们当前的一些政策考虑得还不够周全”。

怎样构建和谐社会？妙计有，“先富起来的人或者说处于优势地位的人应该承担更多的社会责任和义务”，“起主导作用的政府尤其要体现在政策的制定与调整方面”，“充分发挥各类社会组织特别是民间组织作用。”

我真佩服学者的思维。美国决策层与中国不同，智囊团出实招，领导人讲话也是实的，没理论，出概念，什么“流氓国家”、“独裁政府”。别说，这概念一喊，世界各国还能记住。中国是理论王国，从有文字记載以来，特别是春秋战国以后，诸子百家，争鳴烽起，产生了取之不尽的理论。延续至今，决策者们讲话，秀才起草，理论领先，实招虚说。这样去思考，不难理解学者的价值。上述学者论构建和谐社会，虽空点，对人还能开窍。

其实，和谐社会很容易理解，谁都能侃几句。我要说的，不是和谐社会的传统与现代，不是和谐社会的特征与标志，不是和谐社会与自由民主的关系，不是和谐社会与市场经济体制相互如何互动……我要说的是矛盾处理与和谐社会的关系。

和谐是暂時的、相对的，不和谐是长期的、绝对的。关键在于如何処理。此刻，人们自然会背出毛泽东的名句：正确処理人民内部矛盾。那么，当代中国社会基本矛盾是什么？当前主要矛盾是什么？拿什么政策、法律、道德、手段去正确処理？在从来就没有绝对正确标准下，如何界定处理正确或基本正确？

分析当代矛盾，首先要清楚当代形成的社会阶层。用社会资本、社会权力、社会角色为指标，量化统计，实地考察，大致有：特权阶层、新生“资产阶级”、中产、小资、平民、穷人。而特权阶层、新生“资产阶级”即为不和谐社会的主要因素，因为社会运转离不开这股强大势力。歛财不择手段，仗权横行天下，侵权有人保护，自然形成对社会的剝夺，对平民的排斥，客观上処于最易引爆社会的火药库地位。构建和谐社会，要密切注意这些危險地。它与宗族械斗、群殴戮杀、民间纠纷不同，从大量事实看，一旦事发，总带有“官逼民反”、“杀富济贫”色彩。政府制止，派工作队安撫民众，而群众的不满情绪的心态久难挽回。失了人心，何以和谐？

房产商为何是火药库？

在发展中国经济中，房产商起了重要作用。是他们筹资盖房，缓解了群众住房难，满足部分富人住豪宅欲望，为投资者提供了阵地，解决大批民工就业，拉动了中国的消费市场。正由于房地产的重要作用，其角色必然形成与官方、民间、金融的密切关系。

1、与政府相互依存。政府无力盖房但掌握土地，房产商有钱无权难盖房，二者结为神圣同盟。房产商无奷难赚钱。他们用地找政府批，政府圈地招资盖房。由占地引发的群体抗争连连发生。中央发文件，政府总理讲话，只能顾一时，根本制止不住。其根子在事发地的的政府。为了赚钱，房产商大搞贿赂，不少贪官入瓮。国有资产、集体资源、纳税人血汗就这样被榨取。

2、房产商有房子做文章。盖房僱廉价民工，可隨意兙扣工资；民工有时毁房报复，受损连累了业主。房产商违规盖房，负责任的政府去罚，有利害的政府视而不见。房子天花乱坠一卖出，晚交工、质量差等扯皮事要找他，房产商立马变老太爷。你鬧，他让可怜的保安娃冲锋陷阵，娃怕老板，出手挺狠，触法受惩，老板万事大吉。业主告到法院，依法公判者也有，但败訴居多。法官、公安吃黑屡屡发生。整个社会氛围，把房产商不仅推向富有地步，而且推向特权阶层。难怪在房产公司当个小头目，做派让人作呕。

3、清楚看出房产商是社会动盪的火药桶，让政府管，真难。所以，处理矛盾，推动社会和谐，关键在政府，在领导，在法纪。当前政府在治理房地产，可深圳、北京、内蒙古等地房价还漲，你看房产商多得意。(8/18/06)

附:上海楼盘黑幕交易给购房官员折扣高达5成

　2008年06月22日  上海商报

22名买家获折扣三至五成折扣买家多出自房地、规划、工商、公安等部门
在寸土寸金的徐家汇，有六幢灰色高楼在繁华的肇嘉浜路一侧排开， 名为

“帝景苑”。帝景苑售罄数年后，由股东纠纷引发的举报显示了灰色高楼中的另一道景观——约400户业主中，50余户曾获得一成以上的购房折扣，其中 22名买家所获折扣高达三至五成。折扣买家，多出自房地、规划、工商、公安等政府部门；部分银行职员和国企高管，亦有分羹。记者近日从帝景苑项目公司股东处获得的一份购房折扣表，显示了官商互惠生态。
折扣表
    享受三至五成折扣特殊客户
    帝景苑项目位于肇嘉浜路1001号地块，原为上海无线电四厂所有。 1993年，印尼商人黄进益以旗下香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂合资成立荣福房产，开发该地块。
    公司成立初期，因规划审批、动拆迁等等，项目推进缓慢。 1997年亚洲金融危机爆发，印尼方面资金难继。 1999年，台商蔡青峰接盘，项目再度启动。 2002年预售，至2004年中建成售罄。
    记者所获这份经过查证的房价折扣表，所依据文件包括帝景苑商品房销售合同、房屋登记及户籍资料。
    当年手握土地大权的“上海第一处”朱文锦，并未出现在折扣名录中。 2004年10月，朱以妻女之名，在此买入一套157.89平方米的住房，合同价357.45万元，无银行按揭。此时，朱妻为华通开关厂一名退休工人，女儿不过20多岁。
    从购房时间看，2004年底已是上海房价狂飙之时，朱家所付2.26万元/平方米的单价并未低于当时市价。不过，有股东方人士称，朱家其实未付房款。这一说法未获证明。
    原上海广电房地产开发有限公司总经理陆天明，于2003年1月签约购房一套。面积153.77平方米，单价6400元，较开发商2002年11月制定的该套房屋底价9540元/平方米，折扣为33%，获益48万元。
    帝景苑地块原属上广电系统的上海无线电四厂，项目开发时广电房产亦有参股，陆氏在此折扣购房不言自明。
    陆天明同案犯，上海闵华实业联合发展有限公司董事长严金宝、莘庄工业区管委会原主任杨开平两人，也在帝景苑购房。其中杨开平于2002年12月签约，折扣高达39%，获益近60万元。
    某上市公司总经理杨某，是享受折扣最大的买家之一。购房时在2002年10月，位于高层绝佳位置，面积168.58平方米，每平方米底价10150元，实际买价仅5000元/平方米，总差价近87万元。
    现任上海市工商局一处级负责人杜某，也曾于2002年12月以妻儿名义签约购入一套168.15平方米的住房，折扣31%，获益约49万元。杜某曾执掌上海市工商局外资处，这正是与帝景苑项目开发直接对口的部门。
    购买获三折以上优惠者的名单，还包括徐汇区前副区长的家属，一位前市委领导秘书以及上海公安部门分局领导之子。数位银行职员也获得30%-50%的折扣。
    一位参与帝景苑项目的股东方代表称，在享受三成到五成折扣的特殊客户中，除上述官员、国企高管外，还有若干外籍商人，以及个别看似背景普通的年轻女性。
    潜规则
    开发商以低价卖房打点官员
    来自开发商内部的多份文件，一定程度上反映了上述购房折扣的由来。
    2002年3月9日，荣福房产股东会议达成决议：
    争取在2002年11月底正式对外销售，2002年6月则开始内部认购；2002年7月召集的另一次股东会则提出，各股东一致同意先进行内部认购，以探市场需求，并称“本项目B、C、D栋住宅内部销售均价暂定9500元/平方米”；公司另一份传真文件，也确认“(内部)认购价格9500元/平方米正确无误 ”。
    业内人士称，1999年后，随着上海房地产业逐步走出低谷，开发商以低价卖房方式打点官员之风渐盛，至上海社保案发后，此风才大为收敛。
    一般而言，开发商通常会把30%的房产以内部认购等方式打折出售。为保利润，大部分折扣会控制在15%以内。能获30%-50%的高折扣者，通常都是有一定签字权限的中层官员，或一些特殊利益关系人。
    折扣卖房的潜规则，在荣福房产2002年7月20日的股东会决议中表达得颇为露骨——“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权”。
    根据荣福房产制定的计算公式，上述700余万元的特别授权，可给五位客户五折、给五位客户八折及给十位客户九折。而从实际操作看，超过20名买家获得了三至五成折扣，已大大超过“特别优惠处理权”。
    利益交换
    开发商变更土地合同获利
    与早年上海房地产界盛行的“合资开发”故事类同，中方上海无线电四厂有地无钱，外商黄进益持币觅地。双方合股开发，多是中方以地入股，开发后获部分物业补偿；外方出资开发，包揽一应事宜。
    然而早年的外方往往资金不济，加之上世纪90年代末沪上地产不景，上家空持项目而无力开发，多有转手之举。
    1999年，台商蔡青峰以兆丰国际(上海)有限公司，参股接盘帝景苑，与两名上家签署《合作开发协议》。约定由上海兆丰全权负责项目策划、实施和日常管理，保管财务资料及公司印鉴，原外资大股东香港荣福只派员监督施工及了解销售情况。
    至2004年9月，蔡青峰已在荣福房产控制了53%的股份，香港荣福持股缩为46%，中方仅余1%股权。
    蔡氏入场，能量非凡。其盘活项目的关键一招，即是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑项目由外销改为内销。就土地出让金而言，内销、外销，相差巨大。
    1999年6月，上海市房地局与荣福地产三方股东重新签署了土地出让合同，土地出让金由1993年的1397万美元改为1683万元人民币。由此，蔡氏轻易盘回近亿元资金。
    蔡氏的能量，更体现在项目土地合同的另外三次改签。 2002年12月、2004年1月及2004年6月，在帝景苑项目从预售到售罄的不到两年时间内，通过三份土地转让补充合同，这个占地1.6万平方米的项 目，其建筑面积从1999年合同约定的64124平方米，最终增至90297平方米，容积率增加近50%，而补缴保证金总计不足500万元。
    提高项目容积率，是地产业“官商合作”之利薮。以每平方米万元的开盘价计，帝景苑项目凭提高容积率获利即达数亿元。而获得这一利益的前提，则是土地、规划、建设甚至更高级别的政府部门，须环环打通。
    规划系统人士称，频繁变更土地出让合同，正是相关各方掩盖利益交换的明证。
    “项目开工前一般都已达成了调高容积率的默契，开工后再慢慢协调和打点各层关系，大部分开发商都有如此操作的经历。”一位沪上房地产行业人士指出，之所以出现数度调整合同的情况，系因规划一般无法一次性大幅改动，分次操作更为安全隐秘。
    提供费用完成“项目验收”
    记者多方证实，因卷入帝景苑事件，上海市规划局已有唐文青、吴建刚两名官员被检察机关调查，另有上海规划系统数名人员被查。一位接近上海市规划局的人士称，问题出在“项目验收”环节。
    接近荣福房产的人士则进一步指出，该公司在2003年底付出一笔超过300万元的“政府规费”，或与案情有涉。
    根据荣福房产的对账结账信函，这笔“政府规费”缘于“项目超规划”，其中94万元罚款分别由设计方华东建筑设计院、开发方荣福房产上交上海市规划局；另有 206万元，则以一份电梯大厅装修合同的名义，分四次付予上海清建房地产咨询有限公司。荣福房产在内部通报时，称清建公司为上海市规划局下属公司。
   工商资料显示，清建公司为一家成立于2000年的私营企业，注册资本50万元，持股80%的大股东吕新尧年逾70，是南市粮食局退休员工；另有20%股份为黄小妹持有，后者也是离退休人员。
   关联人士称，除了打点规划系统，上海房地局方面亦不能绕过，在帝景苑购房的朱文锦，其间出力不少。
    为了减少公建配套成本，荣福房产曾与上海鑫尊建筑工程有限公司签署了《委托包干合同》和《管理合同》，约定由鑫尊负责楼盘所涉公建配套工程，与相关部门协调，保证荣福房产须上缴政府的公建配套面积从原总面积的7%降至4%，并通过验收。
    所谓公建配套，系指开发项目中，为处理社区公共事务、开展社区活动所必要的公益性事业所需用房。项目完工后，由开发商向房地部门提交，普通住宅项目所需公建配套比例，大多要求在项目建筑面积的5%以上。
    在实际操作中，若开发商不能提交足够公建配套面积，可以货币代缴。上述包干合同正是基于这一形式。而合同所提及的部门，实际操作中主要指上海房地局以及徐汇区对口接收的政府部门。
    合同显示，委托包干价格为2730万元，另支付300万元管理费。这意味着，开发商支付鑫尊建筑3030万元，由后者全权打理公建配套一应事宜。
    3000万元“打理费”的最终流向不详。荣福房产股东方代表进一步指称，除了这笔3000万元，另有数千万元公司资金通过鑫尊流出，去向不明。
    根据上述两份合同，约定的委托包干期为2003年3月1日至12月31日，但合同落款处均未注明签约时间。
    工商资料则显示，鑫尊至2004年8月方始成立，注册资金亦为50万元，自然人刘小英、刘芳分持80%、20%股份。两人身份不详。
    与清建公司极为类似，2005年之后，鑫尊再未进行过年检。