财富捷径
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潮退，裸泳者毕现。
--沃伦·巴菲特
大约两周前，我写了一篇博文，中国的房价还能起死回生吗？，分析了近几年中国房价的全面下跌。我的话音未落，媒体就曝出了一件发生在上海的、由房价和房贷引起的家庭悲剧。
2024年7月1日，在中金公司就职的金融精英郑雯露女士，从中金公司在上海的大楼上一跃而下，香消玉殒。
郑女士是1994年生人，今年才仅仅三十岁。她从名校毕业，并在中国顶尖的金融公司就职。她和她先生都是金融界的精英，无论是学历、职业、收入，还是地位，都是位于中国社会金字塔的顶端。
那么，她选择在风华正茂之年玉碎，到底是为了什么呢？
根据媒体披露出来的信息，在2023年，郑女士和先生，拿出423万元左右的首付，贷款1177万元，在上海买了一套价值1600万元左右的公寓房，贷款利息为4.1%，月供5万7千元。首付比例大约为26%。
当初买房子的时候，她们夫妻的年收入约为120万元。但是，今年中金公司开始减薪，导致她们的年收入暴跌了三分之一，到了80万左右。即使不考虑税收，她们每个月的收入6万7千元，房贷开支占了85%！付完房贷月供后，她们的收入仅剩9千元。如果算上收入税等，她们也许就入不敷出了。
从一个光鲜无比的金领精英，到捉襟见肘的房奴，这种落差，对于任何人都是难以接受的。
雪上加霜的是，她们家房子的市场价格，已经跌了将近500万元，已经把首付跌没了。
从这些角度讲，我可以理解她的痛苦和绝望。
但是，我必须说，她们在家庭理财方面忽视了起码的风险管控，杠杆加得过高，最终导致了这个悲剧。
郑女士是一个金融业从业人士，而风险控制是金融和理财的一个极其重要的核心要素。她们夫妻用120万元的收入，用超过4%的利息，贷款1177万。他们贷款买下的房价是收入的13.3倍，这种作法近乎疯狂。
而贷款给她们的银行，明显也没有做足够的风险管控，居然贷给远超她们支付能力的高额高息贷款，这也匪夷所思。
这让我想起了2008年的金融海啸。众所周知的是，其罪魁祸首就是臭名昭著的次贷，也就是房贷公司等金融机构贷给资质不够的消费者发放的房贷。一旦房价下跌或者利息上升，这些消费者无法支付房贷，从而引发一系列金融灾难。
当时，旧金山湾区的一个华人包租公就自杀了。他用杠杆买了近十套房子，最后资金链断裂。
2010年，美国国会通过法律，加强了房贷方面的监管，以避免类似现象重演。
那么，我今天就分析一下，如果郑女士和她的金融机构进行了合理的风险管控，是否可以避免今日的惨剧。
我自己在美国做过了很多次房贷，对于银行的风险管控政策略知一二。绝大部分大银行，最多允许家庭把税前收入的45%用于支付房贷、房产税以及房屋保险等费用。
按照这个标准，郑女士和家人贷款买房时，月收入大约是十万元。假定她们的房子没有房产税，那么他们最多可以拿出4万5千元用于支付房贷。按照4.1%的利息率，她们房贷总额的上限就是932万，加上420万左右的首付，她们最多只能买1350万元的房子。这比她们实际买的房子的价格低了250万元。
如果她们买了1350万元的房子，而今年的年收入跌倒了80万。那么她们每月收入6万7千元，房贷开支占收入的比例为67%。扣除房贷后，他们每月还有2万2千元的余钱用于其它开支。这比他们目前的9千元的余额高了144%。
我相信，如果是这种情况，她极有可能还好好活着。虽然家庭财务压力依然不容小觑，但是远远不到绝望的地步。
这再次说明，家庭在理财时，一定把风险控制放在首位。撇开风险聊收益，就是在耍流氓！
最后，我们分析一下，一个家庭能够支付的房子的价格，最高可以到达家庭年收入的几倍？
首先，我们假定首付比例是20%，没有房产税。
不言而喻的是，贷款利息率越高，我们能够负担的房贷就越低。如果贷款利息率是4%，而家庭的年收入是20万美元，那么他们最多可以花9万美元支付房贷。经过简单的计算，他们的贷款余额就是157万美元。那么，他们能够负担得起的房价就是196万美元，是收入的9.8倍。
如果利息率是3%，那么他们能够负担得起的房价就是222万美元，是收入的11倍！
最后，我们假定首付比例仍然是20%，房产税率为1%，这也是美国的平均水平。
如果贷款利息率是4%，我们能够负担得起的房价就是160万元，是收入的8倍。相比于没有房产税的状况，这个房价低了将近20%。
而如果贷款利息率是3%，我们能够负担得起的房价就是178万元，是收入的8.9倍。相比于没有房产税的状况，这个房价也低了将近20%。
当然，如果首付的比例大于20%，那么房价和收入的比例将会更高。比如，如果首付比例为30%，同样是3%的利息率和1%的房产税，我们能够负担得起的房价就是198万，是收入的9.9倍。
延伸阅读：
谢谢补充！
谢谢来访！除了逝者本人，我们不可能知道全部的真相。不过，财务压力的确可以压垮一个人。
2008年金融海啸期间，旧金山湾区的一个华人包租公就自杀了。他用杠杆买了十几套房子，最后资金链断裂。
哈哈哈，其实这个也不难理解。只要风险足够低，银行就愿意放贷款赚钱。
我查到的信息是：用工资收入贷Jumbo贷款的上限，其实可以很高。我家的房贷就超过了4百万美元。很多银行允许房贷达到一千万美元。
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我们房贷只有几十万的工薪族和“房贷就超过了4百万美元”的富裕族理解的世界不一样。
她的确有不少问题。不过，我还是觉得她挺可惜的。
谢谢来访。当然，心理素质弱是本质原因，但是如果不是因为家庭财务的巨大压力，她的心理素质就不会面临这种考验啊。
我常说：人性是脆弱的，不要轻易考验人性。人的心理素质也一样，你不知道什么时候就崩溃了。
你可以用计算器反推啊。假设100万的房贷，4%的利息，那么月供就是4774元，每年的月供就是57288元。如果一个家庭可以有9万美元用于月供，那么按照比例，他们可以支撑的房贷就是：
100万 × 90000 / 57288 = 157万
“他们最多可以拿出4万5千元用于支付房贷。按照4.1%的利息率，她们房贷总额的上限就是932万”这个用calculator 输入9，320，000没错， 30年，interest rate 4.1%， monthly payment ￥45，034.
后面的这个如何算出的157万美元的？
“如果贷款利息率是4%，而家庭的年收入是20万美元，那么他们最多可以花9万美元支付房贷。经过简单的计算，他们的贷款余额就是157万美元”谢谢
也许这就是一个乖乖听话的好学生的局限性。如果她特别听学校老师、政府和官媒的话，而不去独立思考，她的确会得出错误的认知。
谢谢补充！
我查到的信息是：用工资收入贷Jumbo贷款的上限，其实可以很高。我家的房贷就超过了4百万美元。很多银行允许房贷达到一千万美元。
你需要评估一下，看看这50万你在短期内是否会需要用。如果三年之内不需要动用这笔资金，你当然可以买股票基金。
如果这50万是你的全部剩余积蓄，而你的收入不是很稳定，那么你需要预留出一部分资金，用于支撑家庭半年到一年的生活开支，比如10万元。其余资金，就可以全部买股票基金。
郑女士的确一路顺风顺水，估计没有遇到大挫折。
是的，我觉得她非常可惜，但是也理解她的痛苦和绝望。
其实并不难，但是会损失几百万元。按照她们的家庭收入，相当于十年的积蓄了。这个后果，还是相当严重的。
谢谢你的分享。
无论做生意，还是投资，我们都要有风险意识，这是正常现象。你以前不担心吗？
至于买股票指数基金的风险，我以前讲过了。股市短期会有大的波动，比如2020年。
但是，只要你坚持长线投资，不恐慌性卖出，问题就不大。
美股的历史一再表明，绝大部分时候，即使碰上熊市，股市也会在几年内恢复，并创造新高。我们目前就是处在股市不断创新高的过程中。
首先，这50万是你的积蓄，你没有加杠杆。你就算丢了工作，这些基金也不会让你付月供。
其次，你买基金的钱，是你短期不用的钱。股市短期下跌，也不影响你的生活。
最后，你必须留出一部分流动资金，足够家庭半年到一年的开支。这部分资金，不能投资股票基金，只能存银行或者买短期国债。这就是风险控制。
如果她真是因为房贷之事跳楼，那么她面对财务困境时，的确不够坚强。至于感情、疾病等因素，我们不敢妄加猜测。
我明白了。加拿大的房贷产品类似于美国的5年ARM，即前五年利息锁定，后面开始浮动。2008年次贷危机就是因为很多人的ARM到期了，利息暴增，他们支撑不了。
在美国用ARM房贷的人，可以在到期之前重新再贷款，锁定新的利息率，而不是等到锁定期到期。
使用30年固定利息率房贷的人，也可以在利息下降时重新再贷款，锁定新的利息率。
是的，作为金融从业人员，郑女士的风险管控素质太差。
绝大部分中国城市，包括上海，都没有破产法。而且，即使她主动断供，把房子扔给银行，如果房子被拍卖后的价格低于当前房贷余额，她仍然需要还清二者的差额并支付利息。这种房贷产品，确实太坑人了。
谢谢补充！美国有30年固定利息的房贷产品，这也是大部分美国人喜欢的贷款产品。其实，银行并不担心低息时客户锁定长期利息，因为美国的存款利息更低，因此银行照样挣钱。利息起起伏伏，银行只需要保证自己的全部贷款和存款的利息差足够大，银行就可以躺着赚钱了。
哈哈哈，你怕什么？难道你也加了过高的杠杆？
谢谢分享！
请问你用的贷款产品是哪一种？这么灵活的产品，我第一次听说。
我家一直用ARM，也经常做refinance。
谢谢来访！她也许有很多外人不知道的其它问题。但是，无论如何，她在房地产的下降周期贷款巨资买房，而房贷负担远超合理水平。这些都给她的家庭财务造成极大问题。
关于本文中可以承担的房价的计算，在有房产税时，计算比较复杂，我用的是zillow.com提供的计算器：
https://www.zillow.com/mortgage-calculator/house-affordability/
每个公司有自己的减薪政策。具体到中金公司，我没有更多信息。如果减薪政策不公平，那会打击员工们的士气。
谢谢分享你的观点。
很多人生悲剧，包括离婚、破产，都是因为财务问题引起的。
但因为钱的问题引起家庭矛盾是不罕见的。
人自杀是因为失去希望，准确讲就是不被理解。当失去这种affection的时候，你在世界上也就失去存在感，这就是为什么很多时候很有钱的富人也会选择自杀的原因。
钱从来不是直接原因。
我觉得每个人对人生的意义都有不同的理解。有人说：好死不如赖活着。也就人说：宁为玉碎，不为瓦全。
谢谢水星兄来访。的确是非常可惜啊。一个前途无量的年青人，就这么走了。
也许吧。但是一个错误的决策，导致损失几百万积蓄，而目前到了月光甚至入不敷出的境况，的确让人煎熬。处理不好，这也许会导致抑郁症。
买房子破产的例子是有的。非常少。买房还是安全投资。
131家央企，其中26家金融类央企，不含"中国国际金融股份有限公司"(CICC), 也即中金。
关于中金，如果按央企定义，它真的不是央企。可参见国资委2023年最新央企名录，一共131家央企，其中26家金融类央企，中国不含国际金融股份有限公司(CICC), 也即中金。中金国企更不是，因为是合资公司，大股东里有外资，还有很多民企。当然中金有很大国资背景是无法否认的。
谢谢你的分享。我就事论事，只分析她的家庭理财中的风险控制问题。个人感情等问题，我们无法知道真相。
中金公司的股权结构里的确有少量外资成分，但是，它仍然算是一个央企。
但这个女的跳楼死可以避免么？大约是避免不了，她不因为这个事跳楼没准也会因为其他事跳楼，她不现在跳楼以后跳楼的可能性也不小，用为太脆弱了。大千世界芸芸众生，房子遭法拍的，交不起房租被房东赶出去支帐篷睡马路的，玩股票上杠杆赔个昏天黑地的，上赌场输的光屁股的每天有多少，你听说过有几个跳楼，上吊，喝耗子药，或者给自己一枪爆头的？
至于中国对私人有没有破产法跟这个女的跳楼一毛钱关系都没有，正如一些网友说的，把房子市场价卖了不就完了么，不就是赔了点钱么？她卖了房子根本就没很多债务。况且就算降点薪水，不是每年还有80万收入么？一般认为人民币国内购买力跟美元在美国购买力比较，大体相当于汇率3比1，那么如果一个美国人收入26，7万美元，会觉得自己日子穷死没办法过去跳楼？那所有人都会说这个傻叉有病。
这女的跳楼要么是因为心理极端脆弱，要么是本来就是个抑郁症病人，要么就是另有情感危机比如出轨小三失恋等等这类乱七八糟的烂事，或者以上综合。总之不是一个正常心智的人。现在无良自媒体闻到点血腥味就一哄而上，拼命八卦赚眼球，到底怎么回事真相没人真关心。
另，中金还真不是央企，国企也算不上，是一个中资银行控股的中外合资企业，玩的是那种美式的金融衍生品来回倒腾的业务。
谢谢来访！我引用了巴菲特的话，可我不是巴菲特。哈哈哈。
谢谢！如果她们没有贷高额贷款去逆势买房，就算工资下调三分之一，估计也不会走上绝路。
谢谢！的确不值得为了损失了几百万就选择轻生。我经常说：能用钱解决的问题，都不是大问题。
谢谢总结。这种落差，的确让人难以接受。
我也希望中国出台更好的金融监管和破产法。老百姓也要学会接受残酷的现实，就是房价是会下降的，收入也是会降低的。
是的，我举双手同意。这也是我们这些人早早跑到海外生活的原因吧。选择大于努力！
中国企业（包括国企）做假账，已经昭然若揭，大家心照不宣而已。会计的确是高危职业。
谢谢留言！我也考虑过这个问题。如果她们把房子折价卖了，银行的借款还是要还的。
假设这个房子卖了1000万，她们就损失了600万元。按照她们目前80万的年收入，每年可以就算可以存60万，那也是10年的血汗钱，付之东流。这个打击，绝对是灭顶之灾。人生能有几个十年呢？
另外，从一个人人羡慕的金领，到一个身负巨额债务的“破产户”，这种落差，可能更要命吧。
是的，很多时候，选择大于努力！人生路上，有时作错了一个选择，也许就要付出一辈子的代价。
谢谢你的总结！她的判断力，的确值得怀疑。
30年代美国大萧条，虽有破产法保护, 一样有许多人选择宣布破产之后跳楼自杀. 因为在大萧条的之前, 美国几乎三代人没有经历过真正的经济危机.
在中国, 个人是可以银行坏账的. 把现有的资产全部变卖还给银行, 成为所谓的“老赖”。“老赖”除了不能出国, 出行不能乘飞机, 乘高铁, 申请不到信用卡, 贷不到款之外, 和别人并无不同. “老赖”的期限是二年, 二年一切都可以从头开始.
相信经过几个周期性的衰退与增长, 中国人也会和美国人一样, 将破产, 成为“老赖”, 视为生活的一部分.
well, my classmates then are current politicians-elected...if they have anything in common nowdays, that is: none of them really likes "economists" like those exchange-students.
残酷的说，什么时候这种事发生了成千上万次，大家都不关心了，房价可能就到底了。
然後，那些傻瓜們一個個的説辭其實也就是答應我“將來回國了”可以像這位一樣“有個很有前途的金融工作”云云——但是呢？Nope！吾意已決，堅決轉係。
現在的我沒發財是真的，也沒‘回國’，更不至於跳樓。然後我再看看他/它們（那些傢伙有些真的很不是東西，這裡就不詳細説了）的後輩們。。。如今都是一個個愁眉苦臉的，就怕畢業。
在专制制度面前，普通人的生命完全不受自己控制，也不被政府关心。
说得好啊！中国的朝代更迭，上演了不止两次了，哈哈哈。
我對歷史學同行們喜歡說一句話，叫：羅馬只燒了一次，但是長安（Chang'An）可是被燒過兩次——所以：History ALWAYS repreats itself
是啊……我知道我所知道的，我是沒調流或者自殺，但是不是所有人都是我/知道我所知道的啊。。。
的确如此。中国的银行和政府一样，权责不对等
电视剧里的桥段，毕竟不是现实啊，哈哈哈。
我不觉得普通人可以从富豪那里借到一千万。
就事件本身来说，中国的按揭贷款的确乱象丛生。银行风控形同虚设，而政府又没有没有提供可靠的破产法。
这是我从网上查到的照片。你可以给个链接吗？
谢谢你详细的分析！
我觉得她的认知的确有很多问题，这是悲剧的根源。
如果贷款给她的银行做了足够的风险管控，她应该贷不到这么多钱，悲剧也许就不会发生了。
是的，在房贷政策上，中国的银行承担的风险极小，而赚取了极高的利润。这很不公平。
谢谢补充！我觉得破产法比较好，它给了普通人东山再起的机会。它的确会导致道德风险，但是毕竟利大于弊。
银行的坏账，多半是发放给企业和政府的贷款。
不过在中国，人们从来没有经历过房地产这么升值过，包括年长的人，大家都以为房产会永远升的。也有少数人有风险观念，他们不买房，结果房地产直线上升，他们变成了买不起的一族。
这仅是中共国乱象之一。
Personal bankruptcy laws only exist in Hong Kong and Shenzhen.
有破产法和没有破产法，哪个更好一点？
有破产法，对借债的个人好一点。还不起债了，扔给银行了事。
但在某种程度上鼓励 moral hazard，有可能星火燎原，造成整个国家大衰退。（如2008 年）
没有破产法，对借债的个人比较残酷，你过分冒险，责任全自己负，没法扔给银行。
但有制止 moral hazard 的功能。
中国的政策有点无限的味道，反正你得连本带利把借的贷款还上。从这点讲，类似黄世仁逼死杨白劳，还不上就拿喜儿去抵债。现在最惨的是这女的丈夫。
只要贷款人发现贷款余额高于房子市场价格，他可以随时断供，把房子丢给银行。这叫战略性断供。
在中国不行，你即使断供，假设断供后房子银行卖了900万，而你仍欠银行的本金加利息300万，那你仍需要付这300万（哪怕房子跟你没有任何关系了，付不上还得加利息）。这个女的死了，她丈夫仍然需要还这300万（和利息）。这个政策就是把所有责任都放在购房人身上，银行永远能连本带利都拿到 --- 除非购房人夫妇一起死了。
很残酷！
是啊，他们这些金融精英，居然没有看出大趋势，实在令人不解。
谢谢来访！除了逝者本人，我们不可能知道全部的真相。不过，财务压力的确可以压垮一个人。
2008年金融海啸期间，旧金山湾区的一个华人包租公就自杀了。他用杠杆买了十几套房子，最后资金链断裂。
谢谢分析和分享。