疑惑于稳定房价意见

                                       2005年5月12日

何必

政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化……（略。）

当天，各大报纸都在头版用了大量篇幅对这样的消息进行了报道，几大门户网站也不约而同在各自新闻首页上将此作为近乎头条新闻加以系列登载。看起来，国务院对于房地产领域进行宏观调控的组合拳延续不断地打出，让新闻媒体有了强烈的期待与惟恐天下不乱的职业性兴奋，也让那些以溜须拍马为谋生与兜售版面时段的媒体们有了抡圆了巴掌舔着臊末搭眼的脸皮狠狠地吹拍。

进入今年，有关房地产领域的报道，几乎清一色地转向了政府宏观调控的方向上，很识事务地把矛头指向了居高不下而且丧心病狂上涨的价格上，举凡涉及到这个方面的文章，差不多异口同声，内容也在同质化方面取得了不俗的进展，看到了千篇一律的德行。这次国务院转发七部委的《意见》稿，更是掀起了新一轮解读高潮。

其实，稍加留意，就能看出这个《意见》又是个违背了党政高层不久前才定下的“发挥市场在配置资源方面的基础性作用”的指导方针，亦即吴敬琏所谓现在政府在配置市场资源权力上有扩大化的趋势。

《意见》指出，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

政府规定一个市场经济主体以利润率表现的营利能力，这几乎是一个非常可笑到了几乎可以认为是愚不可及的地步。早就为坊间认可的事实是，房地产开发企业的利润率通常在30%以上，是个彻头彻尾的暴利行业；而且该行业由于涉及到国有土地资源，因而与地方政府有着千丝万缕的瓜葛。以此次房地产市场调控重点对象的上海为例，虽然房地产对当地GDP的贡献率不足10%，但却占到了上海市财政收入的三成以上。让这样一个肥硕的行业低下头来为中低收入者服务，把利润率下降到微薄水平，无论是在理论上，还是在操作中（比如技术上如何实现3%比例的控制）都是很让人置疑的。在这个意义上，华远任志强发出市场价格应该自发形成，低收入人群住房要由政府解决的说辞体现了房地产大腭们的心愿，而潘石屹所谓房价远远没有见顶的喧嚣，也是他们与政府博弈的基本立场。

享受优惠政策住房应该满足条件也让人疑惑。例如，容积率要在1.0以上，单套面积在120平方米以下等，这让人想到什么？提高容积率，初衷也许是控制类似别墅类型的住宅项目开发，但却无法禁止高层住宅林立，特别对于东部地区广泛存在的地面沉降等地质灾害的影响、以及比如上海为了缓解地质灾害加剧趋势而出台限制建筑高度的政策倾向相左；单套面积120平方米以下，实际操作中，测算套内面积达到119平方米就算达标，一个人多处拥有119平方米以下照样可以享受优惠；同时，考虑到国内各地居住环境因素差异性很大的现实状况，如果要求上海与西宁在单套面积都采用同样的标准，也很荒唐。在不顾地方差异的情况下采取一刀切的方式，还是透露出政府依靠行政权力干预市场的习惯作风，而这种方式导致的市场信号错乱、机制偏移歪曲，也是顺理成章的事。

《意见》规定，城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

这分明又是在地方政府政绩考察中加入了新的构成，形成了政治生态系统中的一个新的要素。而在如今中央与地方无处不在的利益较量当中，这种将稀缺资源（北京市在此不得不采取摇号这类博彩性质的手段应付太多的社会需求就很能说明问题）当作行政指标的方法，本身就有着设租寻租的巨大空间。这方面，无论是将就业、还是把农村人口转变为城镇人口强制推行城市化等硬性施政规定方面所出现的各种体现了中国人对付上层政策上的智慧及其带来的危害，的确应该引起警醒。

《意见》强调，依法严肃查处违法违规销售行为。包括““虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）与套型面积控制性项目建设要求的。”

对于这个《意见》，各方都认为并不是要打压房价，而是要稳定价格。而从去年开始由摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠大逆不道地宣称国内房地产市场存在泡沫、并引发石破天惊的巨大争议、以致建设部研究中心不得不赶紧抛出报告试图平息人们对崩盘的担忧以后，有越来越多的人加入到了泡沫论的阵营。有趣的是，领军人物都是些金融分析人士。先是社科院金融所易宪容公开和地产商们为敌，国研中心巴曙松最近提出一个新的论点，“中国房地产市场的主要泡沫是一种‘信息泡沫’”。他认为，房地产市场信息失真问题的确十分严重。在最近上海市有关部门列出的14项房地产市场价格违法行为，大都是制造“信息泡沫”。如销售商品房时不公开标示价格；不标价或标价内容不全，误导消费者；公布虚假销售信息，哄抬商品房价格；使用欺诈性、误导性语言、文字、图片、计价单位等，发布虚假房产价格信息广告等等。

《意见》出台把矛头直接指向了房地产领域里严重的信息不对称现象，似乎有意弱化此类行为的发生及其影响。但结果当真能够如愿？5月11日《东方早报》数据，谢国忠认为，中国的房产等泡沫与庞大的“食利一族”有关， 这一点需要引起注意。“食利一族”没有工作，相当一部分以前是企业主，由于认为做实业赚不到钱而转向了投机，整天就是观察房地产、股票和货币市场的风吹草动，当他们感觉到一个泡沫即将形成的时候，他们就一同冲进去，吸引其他投资者进场投机，这个时候“食利一族”已经获得了预期利润并撤离现场。在上海房产市场上，“食利一族”的投机者们就联合起来，在他们之间不停地创造交易活动，官方统计就会显示出房屋价格不断上涨的趋势。上海政府引入了5%的资本利得税，但这不可能挡住炒作，而且还有可能增加价格信号的可信度。因为小投资者会认为政府这么做是在保护房地产投机。如果“食利一族”的投机者们认为价格上涨的幅度应该是在50%以上，而资本利得税仅仅是5%的话，他们的潜在利润就是45%。当大规模投机疯狂出现的时候，5%的资本利得税不太可能会阻止住“食利一族”追逐利润的行动。

这让人想到了什么？股市上庄家操盘对中小股民巧取豪夺的景象与此如出一辙。而这两天股权分置却引出了股市六年来新低，形成政府救市得不到投资者认可的尴尬而不得不放缓新措施出台，也反映出在责任严重缺失（如《证券法》中竟然没有违法责任条款）的社会环境中，依法严肃查处不过是自欺欺人的空谈；而在现实条件下房地产开发商在很大程度上就是地方政府所为，那么让政府自己监督审判自己，并且把自身赖以存活的财源狠心切断，这种事谁能相信？好像又只能是纸上谈兵。

《意见》规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。这个内容被当天很多媒体当作是新闻标题，“期房不得转让”！多么触目惊心。

在一个正常发育的市场里，哪儿会有如此混不讲理的禁令？在宪法将合法私人财产纳入保护范围的当口，个人财产却不得听凭自己的意愿进行法律规定行使占有、处分、收益的权利的行为，这就如同不准许股票持有者出售股票、期货经营者必须贴套现货一样，与法制精神相去甚远乃至背道而驰。

笔者意想对高房价嗤之以鼻，但也无可奈何。今年初就预测年内房价下跌几乎是不可能的事，非但如此，上涨走势还会强劲。到现在，尽管出台了五花八门的规定，房价上升势头趋缓依然遥遥无期。

而从中可以看到的却是，为了平抑易于诱发积压很久的社会矛盾，政府不得不出台违背市场运行规律的政策。其背后，反映的是政府的两难境地：如果听凭市场化进程发展追求效率，会有越来越多的人被甩出社会运行轨道；而如果考虑社会公平，又会对市场进程形成扭曲，同时，在法制化道路上不得已也要向后转。

于是，在兼顾社会公平之际却要以失去法律作为社会控制手段的基本目标的公平为代价，无非还是一个问题的解决却引发了更多的社会问题，难免得不偿失。