整个中国都会被房地产这个巨大的黑洞吞噬----无一幸免

            这几天佩洛西访台成了热搜，我倒不太关心她，因为她的访台近期对中国的影响远远不及有个问题更加迫在眉睫，即楼市崩盘在即。人们对事件的关注有一个规律，即关心身边发生的事，更关心眼前的事，同时还更关心肉眼可见的事。但是，我要说，楼市崩盘像一只灰犀牛，以极快的速度扑向人们，要吞噬你的一切。它对中国经济以及老百姓生活带来的伤害，大过佩洛西访台一万倍！无论你是否看得见。

            不需要太多的经济及金融知识，仅从常识判断，就不难看出中国房地产有多么可怕，多么恐怖。这是前无古人，后无来者的旷世惊天大泡沫，破裂时会吞噬一切。

            下面的数字模型基于假定几个条件：

• 房地产占整个中国经济总量的50%；
• 房地产价格10年平均增长了3倍；
• 房子数量每年增加基数的10%，幅度是相同的；
• 总体经济增长的平均幅度为10%，

简单分析一个数据模型。有一个城市，假如2010年存量房一万套，按每套100平米，2万一平米计算，每套房子价值200万。房地产总市值为2亿元，这个城市的经济GDP总量为4亿元。后面楼价迅速升值的数字会非常恐怖。

到了2020年，价格涨到了6万，还是每套100平米，每套价值600万。住房总数达到了2万套，房地产总市值为1200亿元。账面总财富增加了600倍！而按照经济增长的幅度计算，社会总GDP不过只有12亿元。换句话讲，房地产总市值是社会实际财富的100倍！！！

假如这个数字模型是成立的，它就很好解释了眼前发生的诸如烂尾楼，银行爆雷，开发商债务或业主断供等所有现象。一句话，房地产的炒作，造成了一个巨大的，国民永远也无法偿还的巨大债务黑洞。唯一的出路就是让这个泡沫破掉，让一切回归正常，但是，这个可怕的挤泡沫的过程会非常惨烈，不仅吞噬掉人们几十年来积累的财富，不仅是房地产净值，而且还会波及到非房产领域，搞得不好，会导致国家全面内乱，经济崩溃。

那么所有这一切又是如何造成的呢？时至今日，有什么措施可以挽救呢？

简单分析，造成今天这个局面有以下几个主要因素。

• 部分居民对住房的刚需，包括城市化进程对房地产市场的拉动；
• 炒房一族，认定房价一定会涨，迟买不如早买。在房价持续上升时，这个信念又不断得到强化；
• 大多数有刚需，但暂不具备买房实力的人，面临社会压力，提早加入了业主队伍，即“有房才有家“的鸟巢理论；当年经济持续向好，收入稳定增加，中国GDP多年高速增长，看不到放缓的迹象。因此个人还房贷不是问题
• 外资注入中国市场，提供了充足的流动资金；

房地产泡沫，是多年来经济学家一直警告中国的严重问题。什么叫“泡沫“？怎么样才算是泡沫？通过上面的数字模型，就不难看出，当房地产发展过快，存量市值升值太快，脱离了社会创造总价值的能力，就是”泡沫“。不用学经济，简单的数字便可推算。比如，社会总财富有一万元，房地产总市值有个二万，三万，稍微膨胀一点，还不会有大麻烦，因为时间还可以消化一部分泡沫。但今天中国的房地产不是超过几倍的问题，而是100倍！一个城市或国家，在10年内把经济总量提升3倍已经是经济奇迹了。但与房地产相比，那还是小儿科，因为楼价总值增加了600倍。

有人要问了，怎么可能房地产市值可以脱离社会财富的增长而自身“天马行空“，独自持续飞涨呢？这就与房子这种商品的特殊性有关。拿苹果手机相比，10年前的苹果3售价1000美元，今天的苹果13也是1000美元。但是，今天的苹果3不值钱，100美元都没人要。而房地产的价格非常虚，因为当地产升值时，不只是去年新盖的房子涨价，而是以前所有的房子都涨价，这就要命了。打一个不恰当的比喻，假如一个10年前的工资是3000元，今天的工资是一万元，按照房地产的升值模式，等于员工要让老板把这10年以来，所有发放过的工资，按照今天一万元的薪资水平，不够的统统补足。哪个老板不会跳楼？换句话，你今天把一部苹果3拿回商店，让商店退回你1000美元，看商店不会把你打出去。这就是房地产会带来资产泡沫的最可怕之处。

但所以，我认为房地产最可怕之处在于它会拉动“面”。特别当一个社会的这个“面”很宽时，即便是变动一个百分点，对经济总量的影响是巨大的。房地产巨大的黑洞来自于“升值”，即当房价涨价时，所有的房子都价值这个数。这个巨大的增量，是后来一切的祸根，上升期没有问题，绝对不能跌。但是，凡是都有一个拐点，最怕的是房价下跌，它跌的时候，一切都是按照原来升值的路线往回走的，怎么长得就怎么跌。唯一的问题是临界点在哪一天。

有三个反驳我的观点的问题，第一，房地产与手机不同。旧手机的使用功能落后，自然便失去了价值，房子随着城市的发展，周围地价的升值拉动了房价；

第二，美国的房地产也在升值，你怎么就不喊他们泡沫呢？

第三，难道房子不该随着经济的发展而升值吗？只有房价不变才叫正常吗？

对于以上三个问题，我的回答是，房子会升值，一定必须升值，但不能那么快，其总市值必须符合经济规律，在一定的合理区间内，或在社会总财富可以承担的范围之内。房地产总市值必须装进一个笼子，不能像一匹脱缰野马，一路狂奔。房地产总市值与GDP必须有一个合理的比值，超过了这个，就是泡沫，一旦破裂，便会导致经济危机和社会动荡。政府应该尽到宏观调节的职责，利用金融杠杆加以约束，几个基本数据政府是知道的，也明白其中的危害，但政府太自信了，太贪婪了，放任自流，顺利时即可以作为政绩，同时还能捞钱，身后哪管洪水滔天！物业资产超过社会财富的10倍，就已经该刹车了，政府一看危险不大，反而可以拉动GDP, 就放手了。

结果到了50倍，明知很危险，但面临二难抉择，要么给房地产刹车，这样会导致经济衰退，叫做“短痛“；要么继续放任，这样虽然今后更麻烦，但眼前经济还会增长，叫做”长痛“。政府选择了”长痛“。

今天，到了100倍，什么概念？市场上有100套房子，而政府手里只有一套房子的钱。此时，政府已经没有选择了，唯一的选择就是眼看着楼市崩盘，100套房子全部暴跌，跌到与政府手中的资金相等的价格为止，自由落体。那么，房子的价格会跌去90%以上。

     这里面存在一个巨大黑洞。按照上面的推算，只有1%的人可以或者实际“兑现”，其他人都是纸面财富，永远无法兑现，因为压根儿就没有那个钱。在这10年中，肯定有人把房子变现了，也换汇出国了，真正实现了房子的“价格“。那么，这些都是什么人呢？他们实际上是中国的大蛀虫，早已把国库掏空了。假如是这样，烂尾楼是必然的，不是开发商没钱，而是有人早把钱转移了。

肯定是有人赚到钱了，极少数购房者赚到钱了，二个条件，买的早，出手及时，大多数人，包括很多早期买房的，升值了，但由于是唯一的住房，也不能卖，并没有赚到钱。

            回头看那些最近宣布“停贷“的人，假如政府出手把房子完工，你继续还贷，还有什么意义吗？就等于是去替那1%把房子卖掉的人去还钱，因为所有真正的价值在楼市暴跌之前，已经被人拿走了。很简单，假如烂尾楼完工了，你还能按当初签约的价格把这套房按原价卖出去吗？

            断供者会被列入失信者名单，我倒是要问：到底谁在失信？这个“信”字，本来有二种解释，一是借贷者对银行的信用，二是政府对国民的信用，即强力有效管控社会资产的能力。当社会总资本不足时，绝对不能盲目释放流动性，让泡沫膨胀，哪怕是暂时拉动政绩。对于那些本来买不起房的，比如月供占收入90%的，绝对不能发放贷款。假如政府失职，当出现金融风险时，首先是政府失信，而不是业主。请问只要还有一丝的希望，哪个人愿意去冒失信的风险，面临赶出住房同时承担巨额债务的双重压力？断供者失了什么信？

            通过对房地产泡沫的成因分析，可以看出，今天所面临的所有麻烦都是政府造成的。是政府或社会给了业主错误信号，直接导致了房地产一步步走向泡沫。政府这样做，除了共产党把经济增长作为其执政合法性基础的根本原因，把房地产作为国民经济支柱产业，是有明显的诱惑。

• 政府卖地，是政府财政收入的主要来源；
• 政府印钞的蓄水池；
• 暂时满足了百姓的致富梦。
• 政绩工程，GDP节节飙升

作为老百姓，作为购房者，他们普遍是基于 几个基本信念，

• 经济永远是增长的
• 收入永远是增加的；
• 房价永远是上涨的；
• 一旦有事，政府会救市的。

     一旦上述四条有一条断裂，业主还款马上就有麻烦，何况现在是四条全部崩塌。假如政府不能同时确保以上四条，房奴大可不必太在意，你个人的肩膀负担不起整个楼市。看到今天政府还在为救市频出各种损招，现在还在百姓诱骗买房，这就是坏。政府不善于管理经济，看到房子好卖，以Made in China的速度去生产一种早已过剩的商品，哄抬价格，诱骗百姓去购买，制造更大的泡沫，其心可诛。

房子既然是商品，有其自身的经济规律，但房子除了商品属性之外还有社会属性。政府忽悠全民投资，争相去做商品商品升值的赢家，但从不提及一个基本原则，任何商品都会降价，这么一个几百万元的大盘，没有一点实力，是玩不起的。这里列举几个房子与普通商品的区别，以及买房与经商的区别，作为提醒。

• 商品是企业在经营，房子是个人的资产。一般来讲，个人的实力不如企业；
• 商品可以划分为几百个类别，大蒜亏了可能白菜会赚回来，而房子一个整体概念，一荣俱荣，一损俱损；
• 商品亏损是了断式，比如这批服装过季了，整批清仓止损即可。而房子假如下跌了，对业主可能是终生持续噩梦；
• 房产占社会总财富比例很高，没有一个产业能比，汽车，手机比不了。出了问题，政府也救不了；
• 美国也出现过次贷危机，他们挺过来了，但美国靠的是美元，全球消化亏损，中国没有这个条件。

所以说，做生意商家亏就算了，但个人亏不起。

中国改革开放40年，经济增长有目共睹，但房地产泡沫这把玩过头了，会连累所有的资产清零。这里有个严重的认识误区，即对“实物”的崇拜，以为房子是实物，不会像股市泡沫破裂那样虚无缥缈。房地产的狂热在于经过实物的中介，让资产迅速膨胀，以Made in China的速度去生产一种早已过剩的商品。

击鼓传花，麻烦在今天显现了，其实失信的是三方，业主，开发商，政府。当然，政府的第一反应是制裁业主为失信方，但是，当泡沫的破裂达到一定的烈度时，政府也罪责难逃。在这场游戏中，最大的债主是国民，政府是欠债人，勾结开发商，巧取豪夺，掠夺了国民的一切，包括过去，现在的所有资产，还包括未来几十年的资产。政府的过错是，

• 制订经济政策时，疏于防止金融风险；
• 没有制定严格的贷款法律，阻止无能力人买房；
• 庞大的政府开支透支了国民资产；
• 对房地产开发商疏于监管；
• 对未来的崩塌缺乏准备；
• 在低迷时仍在出台刺激楼市措施，

这里顺便批驳一个观点，这个观点职责业主对降价抗议维权。其论调是，“房子升值时，没有见你与开发商分收益；房子降价时你来捣乱“。这个说法不对，百姓买房时购买的是对未来的预期。政府无形中担当了这个预期的担保人，假如政府无力承担这个风险，当初就应当拿出所有的政策工具，阻止无偿还能力的百姓买房，不要让他们有不切实际的预期。实际上，政府是把业主套牢了。业主掏空6个钱包，购买了价值100万的房子，供楼30年。结果你明年降价为70万了，还让他继续还贷，这合理吗？

这些年，中国在跟经济规律对抗，听到“中国崩溃论“就来气，我偏要反着干。这种对经济规律的蔑视，其后果也只能有国民来承担。

所谓楼市崩盘，它只是经济崩溃的第一块多米诺骨牌，下面接着就是银行。看看恒大爆雷以后哪些人倒霉就知道了。

作为个人，没有什么妙计，即便你降价把房子卖了，资金也跑不了。金融崩盘时，会把一切都卷进去。当然，假如今天能卖掉，尽快，降价也要卖。在经济学里面，有一个概念，叫“沉没资本“，即不可收回的东西就让它去吧。

即便是你没有房子，也不能置身事外，因为房地产的崩塌，会带来社会财富的整体缩水。

这里，借用赵本山的台词，来概括房地产的历程：

甲：最快乐的是，人活着，看到自己的房子年年涨，

乙：最悲催的是，人没死，房子降价了，可供楼款总额不变。断供了被银行赶出家门，还倒欠银行几百万。