自从1998年，房地产市场化之后，这20多年里面，国内有很多东西都出现翻天覆地变化。第一件，就是国内平均房价，从原来的2000元/平米，涨到10000元/平米。一线城市房价更是从3000元/平米，涨到60000元/平米，20年涨了20倍。房价如此直线上涨，远超90年代初的日本房地产泡沫，这在人类历史上也是罕见的。

第二件，国民的居住面积有了很大的改善。过去房子是靠单位分配，而房地产市场化后，你可以拿着货币去购置房产。我国1998年之前人均居住面积达5-6个平方米，而现在却达到人均39平米，超过发达国家33平米。现在银行里面有100万不算富，而拥有多套房产的人才是真正的富豪。

第三件，中国居民的杠杆率也有巨变。1995年中国居民杠杆率只有5-6%，大家基本上都不负债，而现在国内居民的杠杆率达到55%。这主要得益于银行房贷资金源源不断地流入房地产市场，数据显示，2019年新增人民币贷款16.8万，其中住房贷款高达7.4亿元。个人住房贷款占新增人民币贷款数额的45%。这样一来房地产泡沫越吹越大，实体经济越来越空心化。

很多人说，咱中国人喜欢买房子，实际上，中国人爱买房子并不是与生俱来的，主要有两大原因：第一，现在社会没有房子就不能落户，没有房子就没有婚姻，没有房子孩子就不能上名校。买房与落户、婚姻、上好的学校联系在一起，使得你不得不咬牙也要买套房。

第二，房地产市场有赚钱效应，小城市房价都涨了5倍，大城市房价则要涨20倍以上。当年早买房的人都已经赚到了钱，而没买的人叫苦不迭。本来可以买二室一厅的房子，现在只有一室一厅了，后面就只有一个厕所间了。所以，很多居民买房还有投资房产的想法，买几套房子放着，这要比做实体生意赚钱要快得多。

不过，全民疯狂炒房，国内房地产只涨不跌，这倒真的与上世纪90年代初的日本房地产泡沫破裂前夕是很相似的，上世纪90年代日本的房地产泡沫也曾经一度让人疯狂，也是全民进入炒房时代，后来房地产泡沫破裂，当年房价最惨的地方跌去七成。日本经济就出现长期的大衰退过程中。导致日本经济20多年来一直止步不前。

那么，日本的房地产泡沫究竟哪里与我们目前的房地产非常相似呢？首先，当年日本上至富裕阶层，下至贫民百姓，只要有点钱，就喜欢投资房地产，因为房价一直在上涨，赚钱效应十分明显。而目前，国内民众也把所有资产都押在了房地产上面，现在房产占居民家庭财产的77%，而另外23%才是金融资产。许多家庭拥有好几套房产，但是银行存款却没有多少。不管是当年的日本炒房者，还是现在国内的居民炒房，都是把宝押在房地产上了。这是很危险的情况。

再者，国内房地产泡沫确实存在。中国房地产总市值达65万亿美元（约合450万人民币），相当于欧盟+美国+日本的房地产总市值60万亿美元（约合420万人民币），中国房价再涨下去可以与全球房价总市值媲美。当年日本东京的一个区的房产总市值相当于整个美国。像这样的房地产泡沫要想不破裂也是不可能的。就拿原央行副行长吴晓灵表示：在泡沫中狂欢的日子不多，要做好破灭的准备。

最后，房地产泡沫一直存在下去，就会对实体经济发展产生影响。现在很多上市公司不务正业，把融来的资金去炒房、炒地皮，而像任正非、曹德旺、董明珠等企业家都的怒斥高房价对实体经济产生的影响。因为他们知道，中国靠房地产没前途，只有实体经济才能让中国经济崛起。而当年，日本全国上下把精力都扑在炒房上面，实体经济也没有得到很好的发展，后来日本决心主动刺破房地产泡沫，日本人才集中精力发展机器人技术、半导体材料等高科技领域。

日本在上世纪90年代中后期，看到房地产泡沫越来越大，不利于长远的发展，就数次上调贷款利率，这就是主动刺破了房地产泡沫。事实上，对于任何国家来说，房地产关乎民生福祉，是不能投机炒作的。

更何况，房地产还会影响到实体经济的长远发展，如果拿短期的房地产繁荣，来换取经济长期的可持续发展道路，是划不来的。日本在房地产泡沫破裂后，科学技术有了长足的发展。而中国如果能让房地产实现软着陆，之后着重发展高新科技、高端制造业，那未来中国经济的和平崛起也能奠定坚实的基础。

作者： 温馨家园房产