租房問題彙編

租屋速度
涉及到租屋市場的景氣、所在區域的租屋空置率、租金要求是否符合市場、房屋內外狀況等；租屋市場及房屋所在區域我們無法完全掌控；房租要求及房屋狀況我們應該符合市場的需求。關於租金的價額，屋主要體諒：房屋的買價和能出租的價錢不是等於的關係；必須要考慮租客的支付租金能力；還有租金越高在市場上待租的時間越長，有時超過二、三個月時間呢。
租客品質
這是最重要的事項，千萬不能因為急於出租而忽略了租客品質要求。這也是房屋管理公司重要職責：篩選租客，要詳細核查所有的資料，例如信用評級、資金能力、是否能負荷租金支付、工作狀態、收入是否穏定、家庭人口及狀況、過去租屋歷史、有無被驅逐記錄、犯罪記錄及訴訟經歷等等。
是否要容忍寵物
這看每一個屋主的考量，有些屋主不排斥寵物的；在拉斯維加斯普遍家庭都有養寵物，完全不要寵物會縮限租客來源，小型寵物應該可以接受的。
房屋檢查
可分為以下三種：
1.租屋交接(新租客入住)檢查
租客入住，我們都會做這種檢查，我們先提供「檢查表格」讓租客回去填寫並簽署送回，檢查表格明顯的註明：「沒有記載註記的部分，雙方認為是完好的。」
其後我們會派員會同租客核實，拍照及詳實記錄，將記錄並請工程人員(公司)估價，陳送至屋主核示。
2.租賃期間檢查
我們不做這種檢查。主要的因素是沒有任何效果，而且負面效應比較大。舉例：是否整潔，是習慣問題；在合約期間您不能因為租客不整潔而要求搬家；另一方面，如果是器具功能問題，不用去檢查租客也會要求修復。坊間有房屋管理公司為招攬生意強調有這項服務，其只是迎合顧客愛護自己房屋心理，實際上毫無效用；試問：租客列舉出來請求非關功能性修繕事項，屋主做還是不做?
3.退屋檢查
這是很重要的檢查，通常在租客遷出後為之；這項目涉及租房押金退還。我們會派員親自檢查，同時比照入住時的房屋資料，詳細核對及記載，儘可能的照像存查。
租客入住後的請求
租客新入住後，會列一張檢查表(由我們提供)；其中也包括請求維修或清潔等項目，我們會依照「必要性」建議屋主如何處理；項目的內容很多是需要溝通的。
特別會發生的狀況是：出租前已經做過清潔，租客入住後又要求做一次清潔及消毒殺蟲，通常我們會建議屋主接受這項請求。
什麼裝備或物品我們不建議配(備)置
最好不要有游泳池、spa、噴水池、用水濾水器及其他非必要的裝備、器具；甚至冰箱附加的接水飲水器都最好不要。地板能用磁磚的最好，而且要預留備用份若干磁磚。
租客頻繁要求修理設備或物品
在簽租約時告知：我們會要求租客支付每次叫修收取$65-，這筆錢是由工程公司收費（俗稱「上門費」），如果維修費用超過上門費數額，我們只須給付差額。因為有了這項規定，租客會斟酌如果只是簡易小項目就自己處理不叫維修了。如果涉及可歸責租客的損壞，我們會要求租客承擔。
押金退還
這是最容易發生爭議的部分，我們整理很詳盡的資料，人為損毀或弄髒亂理應租客擔責，物品器具老舊或自然耗損則非由租客負責。但少部分屋主要求所有要整理及維修及清潔的狀態都由租客負擔；我們遵照屋主指示做事，因此我們幾次被告上政府房管局、法院（小額法庭），也有在公共網站上書寫惡評的。也曾發生租賃押金不夠扣抵房屋整理費用的，但畢竟是少數。
屆期搬遷租客搬不出去
曾經發生，屋主要求租約到期不再續租，並責令屆期搬遷；我們完全依照法定程序：屆期30天前通知；郵寄掛號信函，電話及email通知；但屆期租客並未遷出，同時仍交當月房租，我們會進行溝通及預備做驅逐程序。
未屆期退租
有二種狀態：通知退租及直接不繳房租搬走的。通知退租交回鑰匙者，我們不會退還押金，並儘可能要求計算到期滿的租金；實際而言，幾無效果，如果要訴訟追討，訴訟成本計算划不來。直接不繳租金搬走的，我們只有在催討欠租時才會發現，程序上比較麻煩，無論屋內是否有物品，我們必須做完所有的法定驅逐程序才能接收房屋。

劉大年_NVWM