升值与现金流哪个更重要？这是我问自己的问题，尤其是在今天这样的late cycle的市场环境下。我在湾区，因为房价仍在高点，没有现金流，已经一年多没有买房了。我到Zillow Research 下载了美国各个地区的历史数据（包括物业价值和租金），挑选了几个我感兴趣的地区，做了一些分析。

下面是我简单计算的过去20年房价和租金的增幅。可以看出，东西海岸物业升值幅度大于租金上升，内陆地区相反。

我又缩小范围，挑了几个地区做一下比较，假设未来20年的房价和租金增幅会和过去20年一样，我用以上数据估算了一下未来20年租金和房价升值的总和。为了方便计算，我做了以下假设：

1. 假设除了San Jose 之外，其他地区的地税都是1%， 而且地税和保险没有逐年增加。
2. 假设租客不搬，没有空置。
3. 假设没有修理费。

4. 假设30年贷款利息4.75%。
5. San Jose的过去20年平均年房租升幅是5.3%。现在加州很多地方在搞租控，如果租客不搬，年房租升幅很难达到5.3%，所以对San Jose的年房租增幅我假设是2%。所以对于San Jose的20年回报我做了2次计算，一个是以5.3%的房租增幅，一个是2%的增幅。

以下是计算结果。因为各地区房价差异很大，最后一行的结果我是假设以买一个San Jose物业的金额来投资其他地区的话，在20年之后会产生的总回报额。

历史可能不会重复，谁也不知道未来20年会怎样，如果未来20年还是在重复历史，可以看出，以San Jose为代表的加州湾区的总回报额最高。但是，湾区是一个特例，因为按照今天的cap rate, 现金流为负，如果租金每年增加5.3%， 要到第12年才会产生正现金流，如果租金每年增加2%，则到了第20年仍然没有正现金流。绝大多数地主不可能连续这么多年承担负现金流。如果我们排除特例，我得出的结论是： 1. 首先，cap rate要高。当然，有些cap rate高的地区租客素质差，每个投资人要根据自身情况综合考虑，找到最适合自己的地区； 2. 找到未来房价涨幅可观的地区。虽然没有人可以预测未来，但是我们可以通过人口的增幅，人口结构的变化，就业数据，气候环境等等数据来判断。在目前的late cycle的市场环境下，如果还想买房投资，我会按照以上2条原则来选择。还有一条原则，就是要有value add的机会和空间。

这是我的2 cents。我想抛砖引玉，得到投坛牛人的反馈和指导，拍砖也欢迎。先谢谢大家。