看到楼下在讨论商业地产在这次疫情中受到的影响。作为商业地产小地主，我谈谈我的看法。

此次疫情，也许对住宅的影响不会很大，对商业地产的影响肯定大大超过对住宅的影响。事实上，几乎每次经济衰退都是这个情况。所以我曾经发帖说过，商业地产的风险大大超过住宅，不适合大部分个人地产投资人。但是，风险和回报永远成正比，一般情况下，商业地产的回报率也超过住宅。

商业地产有各种不同的类型，各个类型的地产受到的影响很不一样。此次疫情，到目前为止，受到影响最大的是电影院，酒店，大型商场和老人公寓；而self storage和工业用房则基本还未受到影响，或者影响还很小。酒店和大型的shopping mall在疫情爆发之前就已经分别受到Airbnb和网购的冲击，它们的估值本来就在下跌，而疫情只是加速了产业转型的趋势。

至于疫情会怎样改变人们的生活，怎样改变各种房地产类型的走向，我认为现在下结论还为时过早。我们不知道疫情会持续多久，不知道疫苗什么时候会研发成功，不知道病毒会不会再来第二波甚至第三波，不知道病毒会不会变异使得疫苗失效。在这么多未知面前，我们现在只能让子弹再飞一会儿。我个人的猜测是：

第一，住宅市场不会受到太大影响，也许疫情的持续会让更多蓝领买不起房子，会让原本有roommate的人单独租房，从而增加对租房的需求；

第二，网购的增加会更加刺激对仓库的需求，但是，现在新建和在建的仓库的supply也在增加，所以还要看供需的平衡；

第三，学生房受到的影响是暂时的，网课的效果远不如在教室里面对面授课，总有一天学生要回学校上课；

第四，电影院和大型购物中心的关门会继续，这些空出来的地产会是一个大问题，会拖累其他的零售物业，例如strip mall；

第五，疫情期间，大多数员工在家工作，包括我自己，但是，在家工作会不会成为长期的趋势还很难说，因此疫情对办公楼的长远影响也不好说。人总是合久必分，分久必合的。十年前我在一家大公司工作的时候，公司为了减低办公费用，把cubicle变小，并且所有的cubicle都是mobile的，员工爱坐哪里就坐哪里，这样等于默认在家工作。当时我所在的部门所有人都在家工作，大家从不见面，部门员工来自四面八方，有加州的，德州的，麻州的，甚至还有墨西哥的和欧洲的，每个人都每天在家工作。这样虽然没有影响工作量和工作效率，但是人和人之间没有面对面的交流，虽然当时已经有Skype这样的视频会议软件。后来，公司看到在家工作不利于良好的沟通交流，明文规定不能每天在家工作。

以上只是我的个人想法，我不是专家，只想说一下个人看法抛砖引玉。总之，如果此次疫情会带来所谓的抄底的机会的话，这机会应该是在商业地产。机会都是跌出来的。

作为高风险的商业地产的小地主，谢天谢地，我四月和五月的租金都收到了。(Knock on wood!)。  疫情之中见人品，我真的感谢我的租客。今后的租金会不会准时到账还不知道，我就过一个月算一个月吧。我顺便提一下我对挑选商业地产租客的想法。商业地产的租客当然也有白玉和白菜之分。大部分人也许认为像星巴克之类的credit tenant就是白玉，而mom & pop就是白菜，还有介于两者之间的私人小企业以及自雇业者。根据我个人的经验，我不认为星巴克之类的credit tenant就是好的租客。租给credit tenant的地产cap rate很低，价格很高，不是小地主买得起的。除了财力以外，还有各种资源的匹配。大租客财大气粗，他们有大律师帮他们出谋划策，小地主没有这样的条件和资源，很难伺候这些大租客。我也不喜欢mom & pop这样的租客，管理这些租客和管理住房的蓝领租客本质上没有太大差别，当然也有很好的mom & pop的租客。我比较喜欢介于两者之间的租客。事实上，我看过我的租客的财务报表和信用记录，他们的财务状况不比credit tenant差，有良好的现金储备，只不过他们不是上市公司，财务状况不公开，因此也称不上是credit tenant。我刚才说过，疫情之中见人品，财力有白玉和白菜之分，租客的操守也有白玉和白菜之分，而两者之间没有必然的关系。在这次疫情中，有一些所谓的credit tenant为了弥补他们在revenue方面的损失，趁机不付租金；同时，也有一些小租客，虽然他们的生意在苦苦挣扎，仍然在坚持履行租约，保持节操。在我看来，这样的小租客才是白玉。以后在挑选租客的时候，一定把品格和财力放在同等重要的位置上。