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商业地产不都是老虎：NNN的转租风险
(2020-01-22 11:48:32)
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前面一回说到，NNN地产在租约里面的违约风险，是可以通过分析租户的信用和财务状况来规避的。同样重要的是，如何规避原有租户离开之后，难以招租的风险。NNN地产，尤其是单户、高信用等级的，租金水平往往高于市场其他商业地产很多。这种现象在餐馆、药店、银行这样精装修的设施里面会更为突出。租金高的 原因不仅在于装修，而且在于地产本身给租户带来顾客的能力。例如，紧挨着WALMART(沃尔玛）超市中心的麦当劳往往租金很高。这是因为沃尔玛给麦当劳带来了大量的客流。但如果沃尔玛停业了。这个麦当劳的生意就会下降。等到麦当劳离开，每尺的租金或许会从$50降到$15。这就是转租的风险。另外，麦当劳的装修对于新租户来说也用不上了。这也是租金下降的原因。这个转租风险，让许多希望进入商业地产的地主望而却步。今天就说说，转租风险应该怎样规避。原因在于面积小的地产，面向租户的范围大。小地方很多租户都租得起。面积太大，适用的租户就这么几类BIG BOX租户：大型超市、健身房、建材店、百货商店。同样情况下，小的商业地产招租要容易得多。大型商产的持有成本也高，空置费用大。在人口密集的大城市，因为大租户多，通常还是可以很快地找到替代租户。最近，在洛杉矶有许多ORCHARD SUPPLY 建材店因为公司破产而关门。我们社区的这个也关了。但因为地段好，很快就被另外一家建材五金店ACE HARDWARE替代了。所以这一点也需要结合市场大小来评估。查看一下同样类型的商业地产的市场租金水平，和有意向购买的地产租金水平做对比。看看是否基本一致？如果差不多，这就说明即使将来店铺空了，也可以转租给其他类似的租户。这是投资地产需要做的一个必修课。里面有许多学问。首先，要拿APPLE 来对比APPLE。如果投资的是临街、信用等级高、面积为2000尺的快餐店，就尽量要用满足所有条件的、同类区域的快餐店来对比。否则，不是高估就是低估。高估导致风险，低估导致不作为而失去投资机会。如果评估下来，现有的租金和市场租金差不多，那么转租的时候还是可以找到出类似租金的别的租客。只是要花一些钱，支付招租的经纪的佣金，和满足租户要求的改造费用。这是考验地主投资能力的关键点。商业地产的魅力也在于此：充满了挑战，也提供了机遇。怎样才是好的地段，可以有效地被不同的租户使用50年，100年？首先是一个稳定、健康发展的社区。人口增长、收入增加、犯罪率下降、居民知识修养高。不能有太多的空地。初级的地主往往只看到需求面（人口和收入的增加），而忽略了供给面。也就是地段的“垄断”地位或“稀缺性”。德州南部的人口增长很快，但那里的房子升值并不是最快的。原因就是那里的供给面没有太多的限制。其次是地段要在显眼，方便出入的高人潮的通道中。查一下TRAFFIC COUNTS，周边都有什么可以吸引人潮的设施，例如地铁站、学校、医院、大型的MALL等等。不仅要静态，还要动态地看。学校和医院是不是要搬家，MALL是不是要关门？最后要看微观的局部。这个商业地产的停车位是否方便，充裕？可视性是否好？设计层高是否过时？商业中心的其他租户是否给力？10多年前，我接触的第一个商业地产项目，是在实习期公司收购芝加哥的一个商住混用楼。开发商盖了一多半，CONDO卖不出去，欠了银行的债还不掉。实习的地产公司找到银行，把这个债务低价收购，并通过法拍获得了项目的所有权。把剩下的建设施工工作做完，CONDO卖不掉，我们就改为出租，结果很快就租出去了。但是一楼的两个商业店铺不好租。不好租的原因是停车不方便。这个楼的位置在一条时速很高的大路上。街边有停车位，但因为车速很高，不容易减速停下来。所以，微观局部的设计缺陷，也会成为投资地产的硬伤。这是评估地段好坏的一个参考。销售额高的，不一定都是地段好的功劳。但销售额高，会是一个好事儿。如果租户还提供整个损益表，这就更好。可以看看商铺的整个财务状况。许多租约没有让租户报告销售额的义务。地主可以过去看看停车的数量，店里面的热闹程度，来感受一下。做一个判断。
