去年的疫情一出，失业率陡升，股市大降，政府风驰电掣地出台了一系列保市场，保房市，保租户，保工作的政策，所以股市也以惊人的速度V形反转了，房市更是让大家（包括我）跌破眼镜般的在超低利率，物价飞涨的环境下一飞冲天，不管是自住房，还是投资房，“卑微”的买家不仅要在竞争中付出更多的溢价，还要添上waive掉各种诸如房检，甚至估价的条款才有可能抢到房。

不用在这种环境下换自住房的我们，已经算是很幸运的人群了。而在房产投资方面，尚处在微小地主阶段的我们手里有几个小公寓，然后19年底买了一个四家庭，经营都上了正轨，并且在这个过程中发现两口子配合默契，且投资理念方向一致，所以按照我们自己规划的房产投资scale up (扩展)计划，应该可以开始看一些5-9家庭的小型商业住宅，准备初步涉及商业贷款领域。去年底到今年初差不多有了首付就开始努力地找寻起来，但是困难重重。最主要的原因是符合原因的库存太少，5-9家庭的住宅，就代表着有这么多的租户，租户们本来就对房东卖房很敏感（因为房东易主一般都是提房租的信号），所以在疫情的大背景下，要协调甚至获得租户的支持秀房卖房就不是很容易，往往能看个一两户，剩下的签约了才能看。在房价飞升的当下，经营得好的多家庭住宅自然价钱不菲，经营得不好的多家庭住宅就更是想趁机出手，连同里面的“劣质”租客一起甩卖。

我们一方面不愿意多付出溢价来购买，原因是因为已经进入商业住宅领域的多家庭不应该就是按着房租收入来评估价格吗？但是我们看到好多毛租金才三四千的多家庭叫价就要60+万，数字上根本不合理，但是一秀房还人山人海的买家潮，以至于根本不可能有讲价的空间；另一方面也觉得在疫情的大背景下如果接手一个价格显得“合适”但是需要同时应付大维修装修还有可能不一定欠租但是不想被提房租也不想搬走的房客，可能会有点力不从心，所以看房几个月下单的结果：

1）某房，我们加价了20%也不房检，但是要求其中一户搬空（明明某租户就明确表示会搬）的条件下输给了另外一家价格差不多且没有任何条件的竞价者；

2）某房，价格也是给到位了，但是卖家觉得我们商贷经验不足，给了同时竞价的某熟人；

3）某房，当天看房就下单，加价，不房检甚至waive了估价，但是被不良卖家经纪当底牌给兜售，最后时间败给了来内卷的国人。

4）某房，也是当天看房就下单，加价，不房检甚至waive了估价，还让卖家经纪做dual agent，结果房子最后居然自己下市了，说是卖家觉得卖了找不到新的房子买（黑人问号脸）。。。

整个形势可谓让人非常郁闷，那个喜欢理论派的我，常常对人说，房产投资的扩张阶段就不是一个一个地买，而是上规模地从普通住宅到商业住宅。而现在的市场下，我们却根本找不到适合我们的投资标地，要么太贵买不起，要么太破不划算，想起网上看到一位前辈写的：在这种疯狂地卖家市场，要非常地小心，因为有着焦急心理的我们可能会买到真正的烂房。

于是被这种卖家市场的现状按在地上狠狠摩擦的我们，某天坐下来吃饭的时候讨论接下来的对策如何：不是说什么样的市场都能买到自己心仪的房子吗？那我们现在的扩张路径应该是什么呢？我们讨论到现在的多家庭住宅（不管是普通的2-4家庭, 还是5-9的小型商业住宅），感觉每一户的单价都跟单独买一个公寓差不多了，那为什么还要用N倍的价格去买一个N家庭，更何况麻省这样的州，多家庭住宅一般年龄偏老（一百年的房子非常常见，甚至还有光绪，或者同治年间的房子），一接手就有诸多问题: 线路老化，保暖系统老旧，内饰也可能需要装修维护。自己虽然不交HOA费，但是自己就是HOA，房顶外墙车道都是房东的责任，绿化铲雪都要负责，于是聊完天后开心地决定我们的投资策略开始下移，重新去看公寓去了（这里也有一点背景：麻省中部以东的地方，单家庭的房产投资基本没有现金流，无法自负盈亏的房产我们不太感兴趣）。于是第二天把周围合适的镇的公寓库存都看了一遍，找了几个合适地实地看了一下，让对方经纪做dual agent，所以非常不地道地知道卖家的底牌，然后加价直接拿下；另外在我们熟悉的小区，看了两个上市两三个月没有卖掉的小公寓（肯定这样的小公寓有这样那样的朝向户型面积的问题，但是装修一新也不愁租，且现金流很不错），狠狠地杀价再拿下两个，最后三个公寓正在同时贷款中，这里也要强调三个公寓的状态都是空置的，这样方便我们做我们想要的装修和维护，最后能按照我们的标准，以市场价租给亲手选的租客。

房产投资并不是只有一套理论和一个方法，事实上有一句老话不就说，在房产投资领域，有一百万种方法可以让人们成为百万富翁，困难地是找到适合自己的那一种。自疫情以来，我周围的年龄差不多的朋友们（35-45岁区间内），因为都有自住房以及有不少放在养老帐户或者投资帐户里的股票，基本上资产都有显著地增长，再加上重贷套现多多少少手里都有一点钱，纷纷都第一次投身房产投资领域，比如在麻省这个地方，投资公寓是一个很好的起始；在中西部，投资单家庭住宅是一个好的起始，于是至少有四五家朋友都在去年年底到今年年底买进了1-2个出租房，走出了多元化投资的第一步。再之后呢？有的人可能怕麻烦，尤其是不小心遇到刁钻的租户，所以扩张之路也许就此嘎然而止；有的人可能觉得还行，还能再买个两三个，自己全职工作还算能照看得过来；有的人也许发现了新大陆，觉得会把房产投资作为人生重要的副业甚至未来的主业来做，用当下W2的借贷能力+杠杆的作用，迅速地靠被动收入实现FIRE运动躺平的终级梦想。

毫无疑问我们家是把自己看作是最后一种人的，所以虽然今年的目标就是把这三个公寓装修出租走上正轨，但是到明年又要继续考虑怎么再扩张的问题，所以我分享一下最近在脸书的房产投资群里看到了这样一个故事，故事的本身很棒，评论也很精彩，给了我很多启示。

写故事的这位Libby女士本来上来问的问题是：我今年39岁，有着39个物业 (其中包括36个单家庭和3 个商业)，大家的下一步策略是什么呢？什么时候应该放缓或者结束呢？由于大家对她投资的经历更感兴趣，于是Libby女士进一步地讲了自己过去十年的投资历史：她住在内布拉斯卡州，10年前是一位家庭妇女（她有四个孩子），全家依靠老公的警察薪资生活，虽然勤俭节约，并无负债，但是常常也是到发工资日帐户上只有两三百了，直到她看到了“富爸爸穷爸爸”这本书，于是她说服了认为她疯了的丈夫，把丈夫的401K交了罚金提现在4万美金，以20%的首付了买了第一个20万的烂房子(worst cat piss ugly house)，然后亲力亲为去装修，然后强迫升值，用套出来的钱继续循环（就是经典的BRRRR策略），都是寻找有升值潜力的破房子，全家出动去干活（儿子们刷墙装修，小女儿也到了年纪可以剪草清理，老公下班也帮忙），所以她的十年策略就是high leverage + hard working (高杠杆 + 辛勤工作)，于是当初的4万美金的初始资金，变成了如今的300多万房屋净值资产 ，于是警察老公4年前也退休了，每年现金流在即使扣除自己生活所有花销仍然有约14万美金，过上了财富自由的生活。

再细节的一些在别人的评论里也回答了：投资标地都是距离自己自住房40英里以内的房屋。平均房价17万，目前的贷款比例大概是50%，利率平均是3.95%，基本上都是本地小银行的portfolio loan，一周管理房产需要5-10小时，儿子们做主要的维护工作，每个小时挣12-15块。

下面的评论当然各式各样，其实也都反映了评论人个人的认知水平，比如相当一部分人（50%）的评论是不要再扩张了，现在当下最重要的任务是还清贷款，无债一身轻。这样的人是不是没有看到现在是什么样的低利率投资环境，但是风险管控确实很重要，不过当然我要花更多篇幅来讲讲我认同的少数人的评论：

某位叫Jessica的女士说：我看不出来为什么要放缓，已经建立了一个成熟有效的系统，也很容易重复，所以可以一直买下去和经营下去，当然可以考虑一部分工作外包。这一套系统的重点其实是贷方，因为普通贷款（conventional loan）是有数量限制的，而本地小银行的贷款，尤其是商业贷款是没有数量限制的，而且他们看得更多的是物业赚钱的能力，业主管理和经营的能力。我专注的租客市场就是年轻的白领人士，他们通常住两三年就自己买房去了。我一般买一个建筑结构非常好，但是装修拖了30年的房子，在自己手里装修一新，新地板（LVP），新油漆，厕所，甚至整个厨房，装修完毕之后我也很少担心维修的问题，因为基本在我手里都换过了。所以只要知道自己想要什么要的标的，通过计算需要多少时间购买，对装修费用有清晰的了解，就一直按照自己的标准执行下去就行了。

另外一位Denice女士说：我最爱听到这样的故事，我也是有着同样的经历，30年前我开始购买移动屋（mobile home）, 最早的时候才2500-4000块一个，我一有现金就去购买，直到有一天我突然意识到某一个移动屋公园，我就有了17个移动屋，所以最终我买下了整个公园（总共45个移动屋）。我早就退休了，没有债务，年被动收入是33万美金。总有人问我如何克服恐惧，我觉得就是放弃恐惧的理由，专注于自己擅长的事情，那些2008年房价大跌似乎损失惨重的人们现在更加富有了。

再一位Kimberly女士说：我也是一样的，本来以为50岁前有6个物业就是我的人生终级目标了，但是我55岁的时候有100个物业，我总是告诉别人我的秘密就是努力工作+不再恐惧。

与那些已经进入了房产投资界且还想继续扩张的诸君共勉。