上次立下flag说做十周的读书笔记，分分钟被打脸，当然是因为生活中发生太多事情（当然是好事情）占据了太多时间，所以还是只能有时间才来写点经历和感想，继续恢复自由的博客生涯，那就是可能一周三更，可能一月一更，完全看心情。

这次的感想是基于Biggerpockets（大钱包）的两期比较新的节目，这两期节目其实主要是为了推荐大钱包最近推出的两本书， Multifamily Millionaire Volume I and II，可以简单翻译为多家庭百万富翁上下册。我已经上官网订购，领导还天天追问书到了吗，再仔细一看，我们买的是预售，书要等到本月底才会发行，突然有了一种追剧的感觉，所以只能就节目来谈谈收获和我们的想法或者问题。

两期节目油管的链接会放在最后。

对Multifamily不是很熟悉的朋友，简单翻译为多家庭房产，那就是一块地皮上不只一家住宅，它的范围可以是我们熟悉的左右或者上下的两家庭，然后三家庭，四家庭（这前面三种还属于residential 住宅类，所以可以进行常规conventional 贷款）；或者是小型或大型多家庭（任何超过5个的多家庭，那就一定属于商业commercial贷款的类型），大到那些我们以前刚来美国住的有着几十甚至几百户的大型公寓楼。对于志在投资美国房产的朋友，选择当然可以从单家庭（single family），公寓（condo）开始, 过渡到或者直接购买小型即2-4户的多家庭，选择地方可以主要就在自己的一亩三分地（或少量远程），可以用普通住宅贷款（利率低，一般可以30年），而且如果不是太多户的话基本可以自己管理（或者交给管理公司，完全看你的管理意愿和水平），但是我们最近一年心心念念的都是如何继续扩张（scale up）, 这种扩张完全是根据自己家庭的投资需要，绝对无所谓对错，比如我们可以继续小范围小户数的买买买（每一单在4家庭以下），一年买几个，一定年限买到一定数目也能实现财富自由，比如我前面某篇博文“房产投资如何扩张（scale up) ?”里面介绍的Libby女士就是这个策略，39岁拥有39个Units，每月现金流扣除生活开销还有14K的盈余；或者你也可以选择走上商业多家庭（多于5户）之路，以更快的速度（当然也承担更大的风险）来实现资产增值和财富自由之路。

大钱包发行的这两本书为上下册，上册主要是讲小型多家庭投资；下册来为志在大型多家庭投资的朋友提供了很多建议和内容，所以我们很期待这两本书的到来。两期节目提供了一些介绍和思路，听了听很有感受，松散地整理如下：

房产投资会不会犯错呢，当然会呢，大大小小或多或少的错，耗费的肯定对应着投资者的时间和金钱，但是房产投资也是非常容易自我纠正的，犯了错误耗费了时间，或者工程多花了钱，导致利润减少，想打个全垒打，却变成了安打，但是没有关系，经历和学习才是最重要的，就算这一单钱都没挣，至少知道了一个以后不容易掉进去的坑。

一直停留在小型多家庭的投资是很多房产投资者进行的第一步，也有可能是很多房产投资者一直都进行的不想再扩张的投资路径。不管如何，小型多家庭房产（包括单家庭）投资都是实现家庭财富自由稳健的方式，在这个通胀的时代，人人都应该考虑资本多元配置，加入一些房产投资（自住房不算投资喔，按照富爸爸的理论）。

对此我想举两个例子，一个是年金，比如我曾经在麻州的公立系统中工作过，如果工作满10年（每年会强行扣11%做为contribution, 这个钱你当然是看不到，也没法自己管理），那么55岁退休之后就可以领取年金，我刚大概算了一下，如果符合条件的平均年工资是60K，工作正好十年，55岁之后每个月可以领取$750块。其实我的很多前同事们都是因为舍不得这个可能的年金，一定要熬满十年，但是他们很少去关心到底退休能拿到多少钱。我自然是没有工作满十年，但是我继续算算数，即使满十年，你也可以选择把这笔contribution提出来自己投资，十年大概存了加上收益约6-7万美金，交完税如果放在即使房产已经高到不行的今天，用杠杆买一套20万左右的出租房，现在开始到退休，每个月都能有300-500的现金流，尤其是退休之后，这个房子也基本付清，每个月有1000块的现金流，加一套40-万市价的房子；另外一个是美国普罗大众都依赖的社安金（SSN），自从我离了公立系统进入企业，被强行扣的从年金contribution变成了FICA,也就是社安金和医疗金，那么如果是同样的条件，我工作十年，平均年薪是60K （用这个数字也是符合美国劳工家庭的工资中位数），那么我投入的钱是60K x 0.062=$3720/年 (这里还要考虑到employer帮你存了另外一半的%3720), 那么十年投入系统加上复利（3-5%）也能有8-10万美金，那么你到了年龄之后（67年，拿全额）能拿到一个月$1763，或者最早提取的年龄62岁时能领到$1080。当然SSN在到年龄前你想提也提不出来，想提高收益也不太可能，那么同样的8-10万美金如果同样用杠杆买两个20万的投资房产，或者一个两家庭（我都是用的麻州的房价来估算的），那么现在开始到退休，每个月能有600-1000的现金流；退休之后，这个房子基本付清，每个月能有2000块的现金流，但同时还有一套约100万市值的房子。所以我常常在对周围的人进行科普的时候，都说中产阶级，到了35+或者40+自己手里的钱真是不能放在银行里，或者继续加大消费，应该给自己买一两个甚至更多的投资房，每一个投资房就是相当于给退休加了一个pension或者SSN，何况现在州的财政或者SSN到了你退休的时候有没有破产还是个很大的问题，钱永远都要自己操控最好。

如果想进入大型多家庭公寓，那就是create generations’ wealth（酝酿数代财富） 之路，想起一位波城前辈“海上的彩霞”曾经说的，商业地产是勇者的游戏，我们没有被生成富二代，那就努力自己成为富一代。这里讨论到小型和大型多家庭地产的区别，是靠数量吗？那么哪个数字是那个甜蜜的数字呢？两位主持人讨论了半天，认为可以用一个简单模糊的标准：那就是如果你记得你所有房客的名字，如果你主要使用你自己的钱作为起始或者首付资金，那么即使你拥有一个24-unit的多家庭公寓，那也还算是在小型多家庭地产；如果你开始使用房产管理公司，如果你开始筹资，有着像样的组织结构，那么这样的更多Units的多家庭公寓就可以进入大型之列。

为什么绝大多数房产投资人都停留在小型多家庭的程度而不继续扩张呢？当然绝大多数人可能见好就收，自己都有10-20个房产了，收租子就生活不愁了，干嘛还要给自己找事呢？主持人提到的一点特别重要，房东特别爱抱怨房客如何如何，总觉得自己运气不好，筛选不严格，所以没有摊上五星租客；但是其实更要问的是，你是不是五星房东呢？如果收到房客的短信/邮件，你是不是可能会下意识地从内心深处泛滥起“好麻烦“的情绪：因为可能哪里又需要维修了，房客又与别的楼上楼下房客甚至邻居产生矛盾了，或者房客交不起租子了/缓交租子了，或者想break lease 提前毁约了等等。从小型到大型的进阶，是需要更多地把房产投资看成是一门生意，房东跟房客一定是对立面吗？房客要求维修/解约/解决问题，就一定是房东致富的阻碍吗? 房客难道不更应该像房东的”衣食父母“，两方站在同一边，维持这个房屋让其能一直还清贷款/增值。如果房东的想法是：我这个出租房也不需要装修得多么好，反正是出租给别人用的；某些电器/其它生活配套设施也没必要特别维护，别的房东都不一定提供这些呢；我以前当租客的时候多么小心爱护，现在租客简直就是shi （又脏又吵，有问题也不及时上报）；遇到什么简单地自己处理不就完了，换个灯泡，通个厕所等等，非得给我打电话让我解决；这个房客好麻烦，一点小事就来找我，还想要据理力争的要这个要那个，以上总总。那这样的房东也就在心理上并没有做好向大型多家庭房产进阶的准备。当然有些朋友会说，这样的房东可以雇佣房产管理公司嘛，自己不用直接跟房客打交道。自己没有用做生意地态度来对待自己亲手管理的房客，其实也不知道应该雇佣什么样的公司，有什么样的评判标准，也许就是找到别人推荐的自己比较的价格最低廉的公司而已，你的麻烦也少不到哪里去。

当然必须得承认人都是有自己擅长的一面，和自己不擅长的一面的。美国的华人中产，相当一部分都是高级技术人员/科研人员，你说你一下子变成管理房产的管理人员，摇身变成“服务行业“从业者，真的那么容易就做得无缝连接吗？遇到蛮横不讲理的，或者死都联系不上没法沟通的房客，应该怎么处理，这与我们的职业世界里遇到的专业人士完全就是两个世界。从小型到大型的进阶，甚至已经不仅仅局限于你们家庭的这两个人了，往往是个team-oriented deal， 你需要更加专业的商业房产经纪（帮你找生意），商业贷款经纪，职业的房产管理公司，资产管理公司，更专业的会计，更专业的房产律师等等，如果你们家庭的两个人还能胜任其中一两项职务，比如早期还是可以自己管理（如果能搞定的话），或者自己寻找和分析可能的房产，跟商业银行谈可能的贷款， 或者自己找到投资人来融资首付等等，那肯定是更好的了。

进入商业贷款领域，就会有更多创新型融资的方式，也许就不一定像对待普通住宅贷款一样，非得需要自己掏出25%的首付，而且还得充分必要地证明这25%首付都是来源于我们自己的资产，而不是借的；自己的财务状况还得被查个底朝天，报税单，贷款收入比，工资单，工作证明等等。很有可能，你不仅可以杠杆银行的钱，也可以杠杆别人的钱来做首付，自己并没有投入资本，而是投入自己的经验和劳动换取非常丰厚的利润。具体的步骤：1）心理，看你有多想要，有多大的motivation，才能克服面对风险的恐惧，面对未知问题的恐惧，面对没有支持的恐惧（你周围的家人朋友能帮你的不仅几乎没有，拉后腿的比比皆是）；2）房产的地点，location, location, location，大型的多家庭房产的可能发展可能更与人口的净流入，城市的发展与机会，租户的质量息息相关，毕竟船大难调头；3）资本，贷款从哪里来，首付从哪里来，是自己合伙人掏的，还是融资贷款借来的，投资人的利润怎么分配，哪些税务条件要满足，成立一个LLC已经势在必行，怎么创建一个组织结构是需要认真学习和准备的东西；4）团队，上面已经着墨了一些，就不用多说；5）买什么房产呢？符合什么条件呢？你的五年十年计划是什么呢？怎样找到这样房产的潜力呢，准备用些什么方式来短期内强迫升值呢（比如完善内部状况，比如降低支出，比如增加租金，减少空置等等）。

我连书都还没有看到，也瞎扯了半天，我想这两本书会带给我们很多不一样的感受和体悟。等到书收到了，消化了，就能来写读书笔记了。最后我现在越来越喜欢Brandon Turner和David Greene的搭配组合，一个贫嘴到不行还特别喜欢调侃自己的搭档（BT）；一个耐心地听着，再用温柔的声音在后面总结 (DG)，真是生意上的最好伙伴。