以前断断续续地看了老朽的文学城博客， 有或多或少的收获，确实有很多人不一定能接受得了老朽的写作风格，我自己稍微能略好点，但是也必须要在一堆歇后语和嬉笑怒骂中努力翻找老朽的房产投资理念，最近有机会把博客文章都重新读了一遍，深有感悟，可以总结与大家分享（提取精华，当然更是推荐大家自己都去读一读博客原文）。
与诸多华人来美的奋斗之路类似，老朽也是从学生身份开始，然后开始跟随他的前老板，一位很是传奇的留美医学教授，在老板房产投资创业的背景下，十年间做了一系列与打杂，经纪，管理，营建的相关工作。
90年代中期开始了自己的房产投资，从好区交通便利的studio开始，尽量利用银行的钱（甚至信用卡的钱），不到五年的时间就有了约30个units， 前期投资当然一切都自己来：拍卖房子，装修，房客管理，此为第一阶段；然后又抓住08年次贷危机房产下挫的时机，又在约四年的时间内买入再将近10个units，总数约摸40个，此为第二阶段；再之后就是第三阶段，不再刻意追求数量的发展，而是重视质量，调整利率，增加净值，随着房价和房租的不断攀升，老朽早已实现了他自己追求的财务，时间和人身三大自由。
评论：怎么感觉这么简单地寥寥数语就总结完了似的，似乎全是干货，又似乎完全无法复制，评论区形形色色的各色人语，大体的疑问有：老朽是在工作中就有了房产投资的准备条件和背景的（比如他是房产经纪，也参与做了很多管理营建的工作）优势的，而诸多看客却不一定有；老朽早期的投资太激进，一般人根本玩不了这种游戏；90年代中期的房子好便宜，还能有现金流，而现在房价高得离谱；抓住了经济危机的好机会（比如08年的次贷危机）去抄底，而这样的机会可遇不可求；08年之前银行贷款容易，而现在的银行放款都很谨慎，所以贷款融资都好困难等等。以上评论皆对也皆不对：说老朽有准备条件和背景，所以才敢看似“激进”地去投资，而觉得自身没条件的人们本来就应该努力地去学习和准备；因为“激进”与否，本来就是因人而异的，做自己不擅长的事情，钻进自己完全不了解的领域，才是真正的风险与“激进”；现在回看25年前的房子都便宜，同理25年后看今天也都是遍地黄金（当然要有区别黄金与狗屎的能力）；抄底听起来爽，在没有经验没有魄力的人面前，再来10次经济危机，你也抄不了（即使想抄，也可能抄不赢如老朽这样的投资客）；贷款融资固然是个问题，银行经历08危机痛定思痛多保护自己，同时也是间接也加固投资者自己的护城河，帮助双方抵抗风险，当然间接也确实延缓了财务自由的时间，但是10年不行，15年又如何，关键的问题，你从什么时候开始？
说了半天经历，似乎有道理又似乎什么也没说，看着不过瘾，所以老朽非常笔耕不辍地写了很多投资案例，站在一个相对较长的时空来看，房产的长期投资回报都是丰厚的：
比如95年4万买一个房，用1万做首付，每月现金流（房租收入减去所以开销）有100块的现金流，这样算下来，年现金回报率有超过10%；仅仅七八年的光景，房价和房租在猛涨，而利率却在一路走低，于是经历一次重贷套现，拿出了现金13.5万，除去当年1万块的首付投资，实实在在落袋12万（不交税），然后该房还能一直以租养贷，到如今价值30多万，仍然有10+万的净值可以用。
评论：前面有疑虑的朋友们，看到具体案例更容易激动：现在哪里有25年翻8倍的房子(其实换算成年收益率是8.63%，是不是也没有那么离谱，尤其是在增长速度比较快的某些地区）；就算有也抢不到或者养不起（租不抵债）。这确实都是非常有道理的质疑，当然不是所有的人都在南加州（老朽所在的区域），美国大部分的地区房价能跟着通涨每年涨3%就不错了，所以同样25年前4万的房子，放在南加州翻了8倍，而放在其它地区25年后的今天房价连8万都不到（仅翻了一倍），那这样的地区房产投资还有价值吗？
这里就必须要说到老朽一直主张，我也一直坚信并执行，还有如果非要找到一个更亮眼的名字来背书，也就是富爸爸穷爸爸系列图书的核心理念，即现金流是房产投资的生命线，因为按照富爸爸的定义，只有正现金流的投资才是资产，负现金流的投资都是负债。房产投资里面，现金流为本，而房价上涨却是红利，这一点跟股票投资完全反着来，因为股票投资大家都赌升值，发的diviend那点红利好多人都看不上，更何况好多股票根本就不分红。完美的房产当然是兼具正现金流与升值潜力于一身的，而现实生活中，你会发现有升值潜力的房产且贵且没法以租养房（昨天一个朋友想说服我们去某某地买房，说是好租好卖，比如2个米的3家庭住宅，总共租金7500左右，我脚趾头算了一下都是各种亏）；而有好现金流的房产便宜但是不怎么涨；当然可能既没有好现金流房价也不涨的自不必多说。以我在的麻州举例（当然也不具备代表性），从波士顿城里，再到波士顿郊区接近伍斯特，再是伍斯特以西以北以南的广大区域，笼统地代表了“有升值潜力但是负现金流”，”有升值潜力也有正现金流“，”不错的正现金流但升值潜力稍差一点“，所以城里的房子最近因为新冠怎么跌我也不买，而后两者具体的房子具体分析，保好现金流的同时，博升值（有主动的升值和被动的升值，就不展开了）。
评论：现金流与增值是个在面对房产投资永恒的选择题，这里必须再强调一下，我们这里说的正现金流一定是在充分利用杠杆的情况下把房贷也扣除的情况下实现的，否则你会说今天你拿着100万现金去城里买个房，租出去3500块，扣除很低的房产税（0.6%）和保险，怎么都是正的，明年城里的房子缓过气来，涨个10%，15%不是没有可能，一下子赚了个房屋增值的10-15万；但是其它的房产投资客更有可能拿着这100万贷款400万，去买了个价值500万的大型公寓楼，明年只涨5%好了，也能赚出更丰厚的房屋增值25万，更不要说现金流都能有25-50万的收入，所以谈投资，不能光看单一的回报率，机会成本也是成本。
提到了贷款之下的正现金流，又来一个新问题，贷不贷款呢？我有朋友确实就是秉承着父辈的教诲，有多少钱办多少事，永远都抄现金买房修房，这种做法无可非议，也值得赞赏，任何一个努力工作又努力赚钱的人都必须鼓励。不过老朽的理念确实是，有正现金流的房产投资里面的贷款是好债，要尽量留着，只要有现金流，就不应该提前还贷款，而且利率高还可以重贷，有净值还可以提出，因为有人替你支付贷款。更不要说这是几十年的最低利率的时代，我最近刚做完一个四家庭的贷款，重贷利率从去年购买时的4.5%（还花钱买了点数）降到了没有点数的3.75%, 即使没有提现的好处，每个月也能少交179。房地产投资在税务方面可谓占尽便宜，因为房贷利息可以抵扣（没上限，不像自住房只能75万利息抵扣），房屋折旧可以抵扣，所以房租收入交的税少之又少；等到房屋折旧的期限快到，可抵扣金额减少，可以考虑继续重贷，利息接着抵扣，拿出来的不用交税的钱继续投资或者胡吃海喝（怎么高兴怎么来）
评论：虽然我站在山巅，摇旗呐喊好债要贷，是有前提条件的，该房产投资要有正现金流（当然没有可能的正现金流我也不会买），我总是有朋友来给我算利息，再低的利息，30年算下来也是一个”惊人“的数字，所以他们不想贷款，或者只想贷15年，再接着节衣缩食地再提前5年还清，这些皆与我说的不抵触也没有问题！！ 因为这些朋友指的都是自住房而非出租房。自住房按照富爸爸的定义一直都是负债，贷款还清之前毫无疑问是，贷款还清之后依然是，因为你每个月就是得掏钱出来养自住房，地产税少不了，保险也最好有，还有水电煤气保养费等等。但是也请大家好好思考一下这个问题呗：比如贷款50万(房价62.5万）买了一个自住房，现在30年利率能低于3%，就算3%好了，30年慢慢还，50万贷款还了75万，那就是利息25万，看起来真是惊人；但是30年后的房价你算过吗，就算是跟着通胀走的3%好了，30年之后你这62.5万的房子已经增值到了151万，你付的那点利息25万在增值的89万面前相形见绌。当然那些只贷了15年利率只需要2.5%，50万贷款总共还了60万，那就是利息只需要还10万的朋友会说，你看我少付了15万利息，也没耽误我自家房子30年涨89万嘛：毕竟是同一个房子。这里我并不是觉得早还贷不好，而是但凡你能用这每月1200块找到能产生高于3%的收益的投资方式（贷款30年利息3%月供2133；贷款15年利息2.5%月供3333，所以前者比后者每个月少付1200块），比如股票指数定投平圴能有8-10%，或者房产投资平均是20%（现金流贷款本金增值税务优势），或者再高风险高回报的 (不是P2P哈），都应该利用现在的低利率欠着银行的这些钱，努力增加自己主动投资的途径和方式，虽然我多付了15万利息，我可能多赚出30万或者50万或者更多，虽然都是数字，反映的都是不同的投资理念而已。
兜兜转转，还是回到投资理念而来，为啥老朽要选择房产投资，而不是在专业上精进（那些湾区双码几十上百万大包裹你是都见过的哈；或者进入初创企业IPO上市发财的），或者股票中博弈（最近有朋友冲进股市，重仓中国新能源车企，那当然赚了不少，觉得股市里全是钱，挣钱太容易了）呢？继续他老人家追求的是人身自由，时间自由，财务自由这样的三大自由，就是不愿意给别人打工，不用看老板脸色行事，更不愿自己50岁还在人才市场上与小年轻竞争，想多旅游（谁不想），多陪伴老人与小孩，而职业房产投资是快速实现这三大自由的一条可行之路。拿大包裹的华人家庭肯定是不少，但是欲拿大包裹，就得大付出，老板拿着高薪买你的什么，就是买你的专注力，创造力，你的时间和精力；股市就不用说了，短期赚了的人比比皆是，都看不上巴菲特的年回报率16%，但是坚持40年，年回报率16%的巴菲特却是股神，世界十大富豪。老朽说得好，股市博弈，你的竞争对手是你能想象到了现代世界的精英们；而房产投资却主要是非常区域性的市场，大机构高薪白领不会来跟你竞争，极少数人靠玩股票挣了大钱甚至财富自由。
评论：这里肯定诸多人不同意，钱姐最新的视频里面，湾区的年轻码区轻轻松松地说自己能在40岁前存400万（有些家庭一辈子也就连房子加退休金勉强这个数，当然底下的人怀疑的占多数，尤其是哥们还没成家没买房呢）；或者股市风起云涌，是个猪都在飞，油管上无数的财经博主推陈出新的大肆宣扬中，你可能也觉得如果我能有400万在股市里面，每年涨个10%，我每年吃股息不是都轻松年入40万财富自由了。如果只有40岁也许你可以全仓在股市里，60岁的退休人士呢，你敢都放在股市里？大盘每年平均上涨8-10%是在一个长久的时间框架下比如100年的平均值，2009-2020年都是大牛市，但未来的日子谁知道呢，再怎样的理财经理也会根据你的年龄进行建议，比如随着年龄增长越多的比例放债券而非股票等等，能有5%回报率就不错了，400万本金那也有20万，似乎还挺舒服，别忘了什么钱都能征税的山姆大叔，反正实际拿到手的肯定会缩水的，而且每年都把回报提现，本金也就永远400万，今天的你我，觉得400万美金肯定退休了，但愿20年后还能这么想，那个时候可能需要1000万才能退休了，手持400万的你感觉还是穷人。
说一千道一万，万事开头难，怎么开始呢？房产投资诸多好处，但是绝大多数一辈子都没有开始，我听到的理由绝大多数也是太麻烦，少数理由是我没这么多钱，毕竟门槛略高，至少得有个上万吧。所以老朽作为一个过来人，给朋友们的建议是最好的开始还是学习，这难道是一个信息闭塞的时代吗？恰恰相反，这是一个信息爆炸的时代，以至于各种各样的乱七八糟的信息（比如看朋友圈，微博，各种新闻）都占据了人们每天碎片化的时间，所以我有的朋友觉得工作太忙，觉得养娃太累，根据挤不出时间来学习，恰恰先建议的就是把碎片化的时间用上，比如开车上下班的时间，洗澡上厕所的时间等等，看些商业报纸，买各种大牛集几十年经验写的书（看过几本就大同小异了），然后就是对于自己一亩三分地的区域房产调研，人口流入流出状况，治安，出租，关于租房的法律税务，从最艰难的0到1，然后1到后面就更容易些，至于这个1能够发展成多少，是自己的能力，尤其是房客管理能力而不是贷款融资能力所决定的。
评论：老朽已经总结得很好了，但是他毕竟是25年房产投资的老咖了，而我与及周围还有正在实践的新晋房产投资人，如以上所说，把这些一点点的小学习揉进自己的生活里，过不了多久（我觉得最多一年），你也会是对本地房产市场了解有基础知识背景，也就代表着能避开大坑的初期投资人，然后的然后最重要的就是实践了，房产投资房客管理里面事情很多，很杂很乱，见多也会识广，慢慢在自己身边建立起一群可依赖的团队，用不了几年就能看到自己丰厚的回报了。
