本来应该是昨天发的一篇随想，一拖拉就到今天了。

早上起来看到发表在Worcester Business Journal的一篇文章，标题是“Downtown Worcester office building proposed for $54M conversion into 312 apartments”。 直白也就是麻州伍斯特市中心的办公大楼将会被改成312间公寓。

疫情之下，商业地产受到重创，本来就式微的办公楼的空置率开始提升, 现在伍斯特的市中心的办公室，空置率大概在12%，而文章中的这栋市中心的九层办公楼，总面积32.4万平方英尺（3.1万平方米），在年底部分租客租约到期后空置率会达到惊人的60%。一方面办公商业地产的需要求下降，另外一方面住宅需求却是在上升，据2019年伍斯特的官方调查，每年伍斯特市短缺1900个住宅，所以看到这样的消息也就不惊讶了，办公大楼改造成公寓，也算顺势而行。

当然以上都是有钱的家族，巨大的投资集团之间的换手行为，与我们普通的小投资者有什么关系呢？如果说过去的黄金十年，买在哪里都是涨，都是赚，有钱人吃肉，我们还能跟着喝汤，那么未来的十年呢，是继续牛市向上，还是徘徊不前，甚至震荡下跌呢？如果没法赶上大势，那么要考虑投资未来的趋势。

麻州的地产根据区域呈现一个波浪型，最贵的当然是城中心那些寸土寸金的地方，就算是家中领导至今对查尔斯河畔还是有幻想的，总想着有钱了去那里搞个河景公寓。然后就是紧贴城中心的那些95号高速公路以东的小镇市，总体也是地比房贵，普通家庭没有一个米的预算不要往里凑的类型。再之后就是95号与495之间，算是中产钟爱的郊区，不管是高一点预算的乡村别墅型，还是低一点预算的小城镇公寓型，总能找到你喜欢的一款。再之后就是以伍斯特为中心的城市区，北边的 Lowell 城市区，或者西面的Springfield城市区，这些地方似乎也在随大盘涨吧，但是总觉得更多的是蓝领或者是需要政府补助的人群的聚集区，所以虽然近年来房价涨得很猛，一旦房价调整，跌得也最厉害。

在过去的一两年，出于我们家投资房产的计划，就是从公寓或者单家庭住宅向多家庭(multi-family)过渡，这样可以早日积攒经验向商业住宅靠拢。麻州的多家庭真不少，比如我刚才点开zillow，正在出售的两家庭和三家庭，就有1800余户，最多的选择是波士顿城里，有两三百个，然后是Springfield，伍斯特市各有上百个房源。城里当然房价就贵了，算一算数字，对投资者来说基本入不敷出（这里要强调一点，很多人买这样的房子，现金流还真不少，其主要原因是按房间出租，我不太喜欢这种麻烦多多的出租管理方式，甚至在某些镇也不是合法的，比较担心出了事情保险也不理陪等等，所以我的计算都是按units出租的数字，按照我们一惯的原则：负现金流肯定不考虑­），那买来估计更多地赌增值。既然城里不太可能，所以只能向外找，95-495之间的小镇也看了不少，两家庭的投资房数字算来怎么都不对，于是把考察重点放在了房源较多的伍斯特市 的三到四家庭.

这里可以介绍一下麻州为代表的新英格兰地区在19世纪晚期到20世纪早期（1870-1920）的一种建筑形式，叫做three-decker或者叫做triple-decker。那时新英格兰地区工厂林立，大量的移民来到这里谋生居住，这样的经济适用房如雨后春笋般地冒了出来，基本构造就是三层，每一层都基本是三室一厅甚至四室一厅，来自三个不同家庭的人，或者一个大家族不同的家庭居住在一起.曾经有一位本地导演，若有其事地筹款，想把童年少年时代一大家族住在一栋楼里的经历拍成电影，名字叫做”Triple decker; A new England Love Story”, 评论他“若有其事”只是揶揄他这电影拍了若干年还没有拍成，上映更遥遥无期。为啥介绍这样的建筑形式呢，那就是如果你重点考察麻州的多家庭市场，就会发现相当比例都是这样的三家庭住宅triple-decker。伍斯特市的triple-decker给我留下了极深的印象，在差不多一年的时间里面，我们实地考察了“数字上还算合理的”至少三十栋，因为投资市场在2018-2019依然火爆，伍斯特的地产价格开始疯涨，连拿住房补贴的voucher价格针对一室一厅达到了$942,  两室一厅1200多，三室一厅1500多，那么你算算，就算只是租给拿着政府住房补贴自己还不需要挣钱的租客人群，triple-decker的价格甚至可以达到45万（1% 规则，当然跟房子的基本情况也有关）甚至更高，要知道在2010年，好多这样的房子，10万块钱就能买到手，我甚至见过在tax sale中总共就花了几万块就买到6 units的情况，到我们去看的时候，持有8年，价格已经变成50万不还价，几天之后就被人打包一样的几栋一起买走，我们这种还需要贷款的人连门都没挨着。

一条街上的若干triple-decker

除了多且涨得快的深刻印象之外，再有一个的印象就是太破了。1870-1920年修建的房子，至少也有一百年了，不是说一百年的房子就一定摇摇欲坠，而是这里的投资客们也几乎没有想着怎么维修更新这些房子，大多数人都是在过去的黄金十年，因为买得低，涨上来就出手狠狠赚了一笔，租客能付一点是一点，反正大部分人是吃政府补助的，这些住房补助直接存进了房东的户头，简直是又简单又有保证的钱。至于为什么不维修整理这些房子，一方面是由于租客的素质，享受政府补助的人们，在我看房的经历中给我留下太不好的印象了，几乎都不工作，就待在乱七八糟的家里，而且孩子还不少，既然不是自己辛苦挣钱交房租的房子，谁又能有多爱护呢；另一方面，对于老房子，一动就得大动，铅，石棉，防火装置，暖气系统等等，向政府申请许可时间又长，动起来就要符合现在最新的标准，不如不动算了，何况整一条街，大家都看起来破破烂烂，你的焕然一新有什么用，又不能招来更好的租客，付更高的租金，于是保证有个房顶，有个外墙，有着基本的暖气，有人住在里面，增值了就处理掉也许就是过去十年伍斯特的大部分房产投资客的选择。

所以一方面拼不赢；一方面不想拼，所以看了一年，除了误打误撞差点儿买了一个五家庭（这已经是商业贷款了）结果又因为房客我实在感觉自己处理不好（有70几岁的房客住了24年，房租700块包暖气包水包电，还明确告诉我这已经是涨价后的情况，就是不接受涨租也不搬；有60几岁的房客也住了19年，老烟枪，整个房里天花板都是尼古丁黄），而卖家又不 deliver vacant作罢，考察了半天最终我们还是没有在伍斯特下手买投资房，转向去了另外一个95-495的传统好镇，这是后话。

但是领导一直对伍斯特是有信心的，尤其是小棒球联盟的球场决定搬到了伍斯特市区， 正在建设中的消息放出来后，伍斯特政府也开始认真地改造旧城区：老工业城市的转型虽然不容易，但是正以肉眼可以看到的速度墨迹，很多大的投资集团入驻了市中心，新的医院建成，新的高极公寓也纷纷在旧楼的废墟中建起来。领导说，麻州的波士顿市中心太挤，如果麻州需要建立下一个经济中心，又有哪一个城市会比伍斯特更适合呢? 这里同样有那么多好学校，好医院，尤其是有人，现实中可以以大集团大地产公司的新型高级公寓的城中心为圆心，向外辐射发展，那么给小型投资者的机会就是在合适地时候买进投资房产，可以update现有的triple-decker，提供给（卖或者租）慢慢入住的中产白领，让这些老房子在新时代获得新生。于是我们会一直关注伍斯特，要有合适的机会也会考虑。