你应该多多少少听说过House flipper, flip, 或者flipping house，用通俗的大白话来说，就是那些旧房翻新短期套现的投资行为，再简要地展开说说，就是买一个远低于市场价的旧房，在几个月内最多不超过一年来进行室外和室内的整修，再按市场价出售从而赚取价差。

我心里对这样的投资者是很赞赏甚至怀着敬意的，第一个重要的原因: 他们是房产的修理工，虽然是以赚钱为目的。因为虽然大部分的人对自己的自住房很爱护，但总是一定比例的人们遇到人生的各种不如意，不管是感情职业还是财政上，从而没有办法继续维护房子；用于出租的投资房也是如此，老一辈的投资者刚开始接手的时候可能意气风发，亲力亲为，十数年后管理的精力与兴趣日减，也需要靠新一代的同样意气风发的年轻投资者接手，代代相传。一个房屋在美国税务局的书面上是会折旧的，比如普通住宅是27.5年，那是不是27.5年之后，这房屋就摇摇欲坠，只剩两根大梁三片瓦了呢，当然不是了，这住宅本身甚至可能最初还是同治或者光绪年间修建的呢，还不是修修补补又三年，一晃已百年了，而且还能继续站立再一个百年也说不定呢, 一部分靠的就是这群人的努力。

第二个更为重要的原因：他们主动承担了相当的风险，然后带动了整个产业。房屋一买一修一卖，牵动了不知道多少方：卖家，买家，银行或者其它私人放贷者，装修行业，家俱电器各种实体商品，（以下是买家带来的）房产经纪，贷款经纪，房产律师，title公司，还有估价师，房检师等等，还有特别开心的当地政府，这个房子又能精神抖擞地翻身继续给当地贡献税金，周围的房屋也能带动着说不定能涨一涨，至少不会太影响这一条街的形象了；最后别忘记了山姆大叔，属于他的资本利得税除非有本事继续延期，否则一分也不能少。这以上还是在成功的情况下，也就是对市场定位准确，买价符合自己预期，装修能控制工期和成本，最后还能成功按照自己期望的市场价售出，如果任何一个环节出了问题，比如由于激烈竞争，买价没法做得特别低，装修出了大问题（多花钱还能忍，最讨厌的是跟当地政府扯皮，要许可要检查耗时耗力），资金周转不给力（很多人借的“高利贷”来玩这个游戏），最后卖不出去怎么办呢？当然这世界上没有卖不出去的房，唯价高耳！最后也许有可能没有赚到什么钱，甚至割肉，陪了夫人又折兵。

说以上这些，是真心觉得这些人不容易，钱不好赚。当年在学校里每天中午午餐时间，会听我的那位房产投资的重要启蒙人之一的迈克，眉飞色舞地讲自己旧房翻修的故事。我们也不是没有牙痒痒，手里要是有银子，也想冲进旧房翻修的大军里，站在那个黄金十年的最后尾巴上，好好地捞上几笔，当然我们很快也意识到，其实迈克赚钱也不容易，认真地算算，他拿到手的肯定不是最后的卖价减去当年的买价，这个数字有时候可能需要打个对折才是落袋的那一部分，而且自己亲力亲为，一年也就能折腾最多两个，因为钱套牢在前一个，再快再折腾也得三个月到半年才能解套继续玩下一个，更不用说自己辛苦一半的利润确实奉献给了房产经纪和山姆大叔（其它各方也跟着捞点小钱）。于是我们的策略改成了BRRRR的方式（具体操作见我的前面博文），也是尽量买到低于市场价的房子，或者确实是市场价但是有潜力升值的房子，自己整修，强迫升值，但是就不卖出了，而是改出租，然后重贷套现，继续玩下一个。这样的策略是因为我们相信买入并长期持有，才是无论什么投资最大利益化的方式，并且重贷拿出来的钱并不需要交房产经纪的交易费，律师的律师费，还有山姆大叔的资本利得税，尽量地把自己辛苦的每一分血汗钱都能拿出来或者压在房产的首付里。

我这个人喜欢说教，也喜欢摆例子算数字，这样希望能在从上一个房产的经营到筹措下一个房产的首付以及等待下一个机会的间隙里，学习别人的故事，今天来看一个成功的flipping故事。

每天早上起来zillow会准时把周围我们关注的镇的卖房或者租房信息推来，关注市场其实就是这样一件如此简单的事情，早上5分钟就能浏览完，最近挂牌的房子是什么价位，能租出多少钱，什么staging, 摄影技术，甚至广告内容有没有什么可以学习借鉴的地方，当然有好玩的或者特别想吐槽的可能会当天跟领导讨论。今天推送房产位于Leominster, MA, 麻州中部的第二大城市（其实也就人口4万多人）, 20世纪上半叶曾经的制造业中心，美其名曰塑胶城市，生产塑胶梳子（再以前都是动物骨胳的真材实料），塑胶眼镜等等，大家也都知道美国制造业的现状，与其说是衰落了，不如说是美国外包了，不玩低端劳动密集性产业了，非要天天叫嚷着把美国制造业拉回本土，绝对地开历史倒车。扯远了，回到这个城市，大部分地制造业外迁了，这个城市现在大概还剩25%的工作岗位是本土制造业，其它75%已经转到管理，零售，教育等多个领域了。整个城市而言，85%是白人，增长最多的是南美裔，现在已经占到11%（其实哪里又不是呢）。Leominster在过去一年，房价中位数上涨了20%，感觉像是蓬勃发展的地方，但是都已经放到黄金十年的最后尾巴根，才有这样的增长，也充分说明，下一轮房产危机来的时候，这个城市也会是下跌最快的。

我不是看衰这个城市，只是对每一个城市有我们自己的分析和理解，当然房产投资在哪个城市都是可以赚钱的，如果知道正确的进入和退出的时机的话。Leominster跟麻州中部第一大城市Worcester一样，有着很多的multi-family（多家庭住宅），所以一直都在我们的视线范围内。早上推出的是三个租房信息，再一看，其实就是一个三家庭里面的三户，同时上市出租，地址是168 Central St. Leominster MA. 一楼和二楼是同样面积(1335 sf)的三室一厅，租金挂价是一楼1800， 二楼1700， 三楼是阁楼里但是面积不寒酸(943 sf)采光还很不错的两室一厅，挂价1600。房子2020年2月才刚交易过，市场价47万。如果这三户能按照这个价格出租的话，一个月租金5100，像是很完美的达到了1%交易法则的投资房（也就是47万的市场价，一个月能租出1%，也就是超过4700块）。

既然我们重点讲旧房翻修的部分，所以我们先来看看这个房子的历史，该房建于1900年，官方承认的是6B4B, 3737sf，第一和第二层实际并不是1335sf, 而是1477sf, 第三层阁楼的面积需要修正为783sf, 而非广告上的943sf。官方的文件里，1984年应该大整修过一次。再来看交易情况, 在线能查到最老的记录是1998年，该房子一直在McCarthy家族手里，从私人倒腾到家庭信托，2017年从家庭信托卖给了一个LLC公司，售价17.5万，也不知道怎样地经营不善，到了2019年的6月27号，该LLC公司将这个房产出售给私人，卖价才11万，然后就是在这位也是叫迈克的旧房翻新客手里，这个房子刚好8个月后在2020年2月27号卖到了现在的市场价47万（挂牌44.99万，8天后就pending, 可以想象当时抢的力度）。翻修后的图片也可以从各网站比如redfin上面查到，从当时出售的广告中可以看出翻新的力度：House gutted to studs and rebuilt. 那就是从头到脚重新整了一遍。至于内部装修情况：NEW: Kitchens, Baths, Flooring, Heat, Plumbing, Electric, Paved Driveway, Roof, Lighting. 那就是全部换掉，新屋顶，新电路水管线，暖气，停车道，更不要说厨房厕所这些买房人看的重点项目。

现在可以进入评论阶段，说是个成功的翻新故事，是说11万买下来，一年之内47万出售，做成了这笔买卖，但到底是不是个真正赚翻了的买卖，倒是可以细说细说。从广告力度，就可以看出来，11万的购入价，其实就主要是地价（2020年地价部分估价6万5千）加一个房屋框架子，这个房子是真的如上面所说经过岁月的蹉跎已经没法住人了，所以才需要换屋顶铺车道，然后做水电暖，各种内部装修，这位迈克在买价之上，往里面的投入估计也得至少二十几万（如果他自己有装修公司能省点labor费，说不定能省个几万），再考虑最后挂牌的房产经纪费2.35万，利润已经就只有十来万，而且一年内的短线交易，按照自己的工资税率档交资本利得税，又是可能两万多没有了，所以迈克最后实际到手的利润是10万块出头。其实说是10万块利润，甚至都有点乐观，前提是迈克的这前前后后三四十万的成本都是自己兜里掏出来的，如果有一部分还是借的私人借贷，那么又有两万的利息交给了“高利贷者”。

当然我这样细数可能是杞人忧天，迈克可能是规律很大的职业房产投资人 (根据他的名字查询，在同一个郡，他2019年还买入另一个旧房，目前还未出手，其它郡未查)，自己有装修公司，自己就是房屋经纪人，而且资本利得靠比如1031交换，继续买别的房，所以最后的利润可能不是10万钱，可能能有20万，但是不管怎么算，都觉得迈克这钱挣得辛苦。成功但是辛苦，说成功是因为我自己的启蒙老师迈克，前面提到的，就一直在做一个破烂到得全部装修的房子，其破烂程度跟这个房子有得一拼，18年暑假买入，本来启蒙老师迈克非常乐观，觉得三个月就能上市套现，但是各种contractors不给力，town里不配合，以至于现在还没有装修完，估计要等到明年春天去了。虽然启蒙老师迈克用的都是自己的辛苦钱，没有借什么“高利贷”，但是所谓的机会成本呢？我们town城还有一个小破房，也是被flipper买了翻修，花了大价钱了，前年一直降价十多万都没有卖出去，改天整理那个小破房的前后照片，再写一个故事肯定很有意思。

最后收尾，说说这个房的翻新者迈克还有没有什么值得做的，能增加房子价值的。当然好楼平地起，迈克的内部装修风格也是很精致的（连我们都看得上），所以也被愿意直接拿到手就赚钱的买家接手。查查这房的record，惊讶发现这房是4-8家庭的zone, 那就是曾经至少是四家庭被迈克装修成了三家庭，也不知道是啥原因，有可能是装修超预算，或者是再多一个家庭需要增加exits （每一户需要至少两个出口）迈克不想折腾了，但不管怎么说，四家庭肯定要比三家庭卖得贵，五家庭比四家庭卖得贵。就原来房子结构，甚至可以搞出五家庭（当然前提镇上审核通过，这也是要修行的功课），一楼两户，二楼两户，阁楼一户，每户面积也够宽宽敞敞，五个两室一厅，怎么不要比三家庭多挣十几二十万。至于买房的某某最后也吐个槽，2月份就接手房子，不知道为啥不出租，然后把房子的siding换掉了，好看是好看些了，但是也耽误到了九月，最后这个租金也是有点悬，咱们只能拭目以待看能租不租去啰。