在一个经济向上的时代，比如已经过去的2010-2019， 给房产投资客的机会很多，策略可以是长期持有，翻修倒卖（flip）， BRRRR等等，总之有大把使用杠杆用别人的钱来赚钱的方式。疫情之下，相当比例房客交不起房租，房东交不起贷款，进入秋冬，坏帐率肯定会上升，当下银行只能收紧贷款，多准备保证金以渡过寒冬，于是对长期持有和做BRRRR为主的房产投资客比如我们造成一个巨大的影响，钱就“套牢”在房产里了，本来买入一个有潜力的房产，花了大笔的银子装修并且租出到市场价（房客还都给力，基本没有拖欠），房屋估值增加却没法从里面cash out出钱来，于是向下一个房产进军的步子只能放缓，开始琢磨起一些非常规的房产投资手段来。

其中一个方法叫做seller financing （卖家贷款）。从名字理解，就是卖家做为银行的角色，贷款给买家，每个月买家向卖家支付房贷。先事先申明，我并没有实际操作的经验，虽然现在正在筹划一个项目，还需要慢慢说服卖家。先说说为啥卖家会同意贷款给买家: 选择这个方式的原因也可以是多种多样，房子想卖到自己心仪的价格，不需要通过中间的房产经纪人省一笔费用，可以赚一些利息（具体多少时间看合约规定），可以省一些税（尤其是房子并非自住的情况下）等等。而对于买家来说，选择这个方式的原因一般是首付不够，或者没法常规贷款：比如债务比太高等等。

如果还是对以上不太清楚的话，也没关系，我就正在琢磨的这个项目，来举例用数字说明卖家贷款是怎么玩的：

心仪房是一个一层平房房型(ranch)，两家庭，在一个不错学区的镇，地产税不算高（1.247%），当然是相对于麻州的平均水平，我就不抱怨自己家2.1%的税了。。。至于我对房子的了解程度，well, 历史就长了, 长话短说：若干年前我初搬到麻州的时候，就租了其中小的一户约两年四个月，所以对两边户型，房子结构，以及房主都非常熟悉。去年夏天重新拜访房东老太太，她说她有卖房的意愿，因为当时她的房东欠租不交弄得她好生头疼，所以我们才有了想买这个房子的契机。

房东的情况也需要分析，因为一般要做比较简单的seller financing，最好就是房主已经付完贷款，并且有想从房子里面掏出收入的中老年人士，没有银行的参与。当然老太太想有收入有两个方式可以操作：一个是放在市场上正常卖掉，而且因为老太太一直自住在其中一户，所以卖房的资本利得也不需要交税；另一个就是把两个都出租，因为老太太去年底买了另外一个房子养老，最近一直在装修，但是老太太似乎不愿意再折腾出租房了。而我们的情况第一段就说到，我们没法正常按贷款来操作，首付不太够，所以就做了一个seller financing的方案，看双方能不能达成共识。

第一次的对话原定在今年2月底疫情变坏之前，我们做了详细的数字分析，市场价估计在34-35万左右，当时的offer是卖价33.8万，首付1万，5 year term， 4.75% , 30 year amortization.  换成人话，就是出价33.8万，首付1万，5年为期，利率是4.75%（就是说5年结尾的时候再把所有款付清），但是5年之内的时间用30年的贷款期算每个月的房贷。当然我们带着我们的方案去跟老太太谈的开车路上，老太太临时反悔不让我们去了，于是我们都没捞着见面，就暂且搁置，后来大概知道那个不交房租的房客又搬走了，换了新房客，于是老太太暂时又不想卖了。

最近我们又重新评估了一下这个方案，可能会给老太太直接寄封信去“推销”这个方案，当然谋事在人，成事在天。跟第一次的方案对比，我们的出价发生了改变，市场价如果是34-35万的话，seller financing的出价只能更高不能更低，否则怎么能吸引卖家的兴趣呢；之所以能够承受更高的出价，就是因为现在利率不一样了，史上最底利率时期，并且在相当长的时间都会保持。最近看投资论坛，有已经签成的seller financing的利率甚至做到了3.25%, 如果能用这个利率（以下数字计算就用这个利率），那在同样不改变每月支付额的情况下，出价可以大大提升，所以我们的出价修正到: $36.5万，首付$7,500, 利率3.25%, 同样是5年期（30年贷款额算每月支出），这样我们需要在签合同的时候，向老太太支付首付$7,500块，然后每个月固定的$1,556向老太太付款五年，这里需要注意的是，这个时候房子title要转到我们名下或者第三方代持，因为老太太是卖方，但是合同一签，老太太成了银行方。于是按照合同，我们将一直每个月向老太太支付$1,556，同时承担一切的其它费用：地产税，保险，水电气， 剪草除雪等等，而我们的收入来自于两户出租的房租，一切招租管理都是我的事情，因为房屋已经归于我们名下了。如果我出现欠贷款不还的情况，老太太可以跟银行一样，法拍我的房子，追回损失。如此这般，到第五年末，我需要把房子剩下的贷款本金约$32万全部交给老太太，当然这钱的来源可以是我卖房所得，或者我重贷从别的银行来的钱。

说完这个方案，可以再说说对双方都有利的地方：对于卖家老太太来说，这个房子可以卖到略高于市场价的36.5万，同时可以收五年的利息，全部五年连本带息收入加起来可以达到42万；省去房屋经纪的费用，我们只需要找律师和title公司就能起草合同完成交易。对于我们来说，优势也很明显：用非常少的本金，买了一个房，同时“锁住”了该房的五年增值（当然至于五年是不是增值是另外一个问题，大家都不知道疫情会怎样发展），和所有的租金收益（经过一定的计算，大概会是在$500/月），五年应该是足够让我们来准备重贷，最终转为常规贷款。

当然有利就有弊，对于卖家老太太来说，新鲜玩意儿不一定接受得了，还怕太烫扎手。目前这个房子对于老太太还是属于增值税不用交的时段，再加上有稳定的房客，所以她不一定有这个主观能动性想卖房，再过两三年，增值税需要上税的时段，或者市场有波动，可能她会更有这个打算；同时虽然我们会努力证明我们有财力有信用能按时交款，但是真的有她被迫法拍这个房子的情况，又会是一堆麻烦事情；对于我们来说，现有的租约要保护，等到现有租客搬出，才能稍微整理装修让房子租到我们理想的价位，从而产生我们想要的现金流，现在租客的租金不一定能完全支付我们的支出成本，甚至还会有我们小贴的情况，以及在疫情下，怎样能保证在减少空置率的同时找到合适的租客，他们还能按时付租金，也有一定的挑战，更不用说市场前景不明，如果未来五年正好是房价的调整期呢，总之赌博就有一定的风险。

所以我想老太太需要一定的时间，我们也需要一定的时间准备，甚至我们也不一定非要买这个房子，只要有这个seller financing的想法，愿意去实践，可以用这个准则去衡量市场上的房子，尤其是在一个更好的时机，比如再过几个月坏帐率上升，或者租客弄得某些房东不想再经营下去，被迫出售的时候，都会是我们进场的机会，总之耐心等待，加强学习，用数字说话，会有好的结果的。