前面好几篇博客已经说了许多为什么应该投资房地产，以及为什么人人都可以付出一点努力都能做到一定程度的财富自由，但是还是纸上谈兵，略显海市蜃楼了一些，所以我们就用数字说话，看房地产投资能切实地给投资者带来什么样的回报。
比如在美国开始以一个价格$20万的公寓作为投资房
（我们从公寓开始举例，就是因为如果在刚开始不想太麻烦地想着需要照顾一个房子的外墙，屋顶，供暖还有水电系统，所以公寓是非常好的第一套试手的房产类型）
按照现在银行允许贷款的比例，一般来说房主需要首付25%，也就是$5万块。
贷款30年，年利息5%
那么以我的标准，这个房子应该需要有至少5%的现金流(相对于自己的投资，也就是5万块首付的5%)，也就是一年拿到手的现金$2,500块。
（现金流的计算方法：房租减去运营开销；而运营开销包括HOA物业管理费，其可能或者不包括暖气，utility, 房产税，保险，以及可能的维修空置管理费）。
数字非常简单明了，如上，我相信已经有朋友想出来评论了：5%的投资回报率很低嘛，如果能投资大盘，比如2019年的大盘，回报率能有将近30%，或者2009到2019年的大盘，也能能有至少10%。此话不假，2020年的大盘呢，2020-2030年的大盘呢，你能有如此自信继续往前看，并且把自己的所有钱都投到大盘里面去吗？如果你略有疑虑，我们来看看房产投资真实的四项回报（还是以上面投资$5万块举例）：
1）第一项是现金回报：也就是上面所算的5%的现金流也就是$2,500块收入。
2） 第二项是税务回报：也就是税务减免的收入。投资股票的人们，如果是短期买卖的收益，需要交纳和自己的税率一样的比例，如果是长于一年的长期买卖，则交纳15%，不管如何，都会交纳至少15%的收益给山姆大叔，也就是$375。而房产收入的$2,500的真实交税比率呢，我们来算一下。这里引入的一个概念叫做depreciation，可以翻译为折旧，一个公寓，可以按照公寓的全部价格即20万进行27.5年的折旧计算，从而在报税的时候为租金收入抵消$20万/27.5=$7,272。那么这一年的租金交税总收入为$2,500+$2,213 (贷款本金)-$7,272<0，意思就是第一项的收入完全不需要交税，如果您的家庭年收入低于15.5万，这个减出来的负数甚至可以部分抵减你的W2，这都是后话了。所以这个不需要交的税费$325也就是看得见摸得着的第二项收入。
3）贷款本金：这一年拿到手的票子可能只有$2,500块，但是租户却是勤劳地帮助你房东还了$2,213的本金，代表你在房子里的净值，或者叫equity增加了$2,213。
4）房产/房租天然抵抗通胀的能力：股票收入的比率，10%也好，30%也好，都是毛收益率，其中是需要减去通胀的，过去100年美国的年平常通胀率是3%，所以你的净收益率是7%或者27%。而房产以及房租这两项都有天然抵抗通胀的能力，过去·100年，美国房产价值平均增长3%，房租平均增长超过3%，从长期来看，你才能说你的5万块投入房产的钱是真真正正没有贬值的5%的收益率，或者是9.4%（加上本金），如果你遇上了2009-2019年的房产牛市 ，房市甚至年平均能有10%的回报，只需要等两到三年，第4）项增加的房屋净值有可能会超过你的投资，那就重贷抽出，有白赚一套房的感觉。
第1）2）项叫做显性收入，第3）4）项叫做隐形收入。我觉得买房当然最重要的是location, location, location 毋庸置疑，但是同时作为一个房东，其次最重要的就是第1）项现金流，没有正现金流的房子，都是债务而非资产，当一个房子能真正养活自己并能提供收入的时候，其自身的现金流就是最好地抵御风险的武器，如果未来房产动荡呢，虽然2009年不会再重演，但是局部跌20%是很有可能，如果负现金流，房东撑不了几时就得割肉卖掉，你的房有可能会被我这样的人接手，而对长期持有正现金流房产的我，对1）不太有影响，房租的跌幅在2009年也最多只有20%，同时你的成本比如房产税也降低 了，所以两相一抵消没太有影响。对2）3）没影响，短期对4）有影响，可能会影响你想迅速重贷投入下一个项目的计划，但是没有关系，10年无法财富自由，再耐心等待5年又如何。
数字是最好的老师，其实每个人不管要不要进行真实的房产投资，都应该学习一点点关于这方面投资的知识，如果你选择不进行房产投资，也是因为你的知识告诉你能在别的你擅长的项目能有更好的收益，而不是一味地抓住另一项投资的可能软肋而人为地放大风险。照顾一个房子当然不容易了，难道我想掏粪吗？我本来就可以雇佣别人来做这一项事情呀，还能做得又快又好。关于照顾房子的每一项，我都大概知道怎么进行，价格几何，不管是换房顶，外墙，还是供暖系统，或者水电，或者内部装修，厨柜，地板，厕所，油漆，外部的deck或者绿化，知道不一定要代表你需要事必躬亲，知道就能帮你更好地去选择自己的房产，估计维修的成本，更清准地算自己的回报率，指导自己的报价等等。
今天举出的例子，20万的房子，5%的收益，我认为稍微找一下，不太难找到，如果想找到10%的收益的房产，也并非不可能，只是在现在略难一点。功课是必须要做的，你要了解自己要投资的市场，价值几何，房租状况，税收政策，尤其是你在现在还没有攒够自己的第一桶金的时候；然后就是组建自己的团队，一个不仅仅是赚佣金 而是能帮你避开大坑的房产经纪人，一个高效且头脑清晰的贷款经纪人，一个能为你抗争，甚至能为你想下一步的房产律师，一个熟悉房产新税法甚至能帮你做房产规划的会计师，至少一个你可以依赖价格清晰遵守合约且能不断帮你解决问题的装修团队等等。
