小地主是食草动物，更适合一马平川的平原。而商房是丛林游戏，是食肉动物的天下。

按照木桶理论，小地主有很多短板，无法对抗商房的各种高要求。

1）资金面，口袋不深，一是吃不了，即使勉强啃下来，后续也难以为继，因为一旦空置就是dead in。商房的风险基本上是0或者100%，而0风险的前提是你已经套现走人才能说的，如果你还在lock期间，根本不能说0风险;

2）没有变通back up 手段，比如一旦空置后，你有自己的business可以填空，或者你有很牛的PM公司马上可以帮你找到合适的租客，帮你尽快渡过难关，如果靠自身力量去招租，这个肯定是短板。

专业的商房投资机构会有很多OFF MARKET DEAL， 收购一些高空置的商房，比如仓库，30-50/尺收几万尺，然后用专业PM在几个月内塞满，CAP RATE做得很漂亮，马上找财团基金公司接盘。这种商房FLIP才是大口吃肉的，当然前提是你随时可以有几百万的CASH拍出来，也能抓住这样的机遇。强者恒强！

3）EXIT转售困难是大多数商房的通病。小号，非NNN-lease的商房地税凶猛,更是一把利刀割肉。

retail现在可能是所有商房里的最大困难户。电商猛于虎！很多知名大号连锁店不是破产就是关门潮，每年都在不停上演！这个retail, shopping mall/center 市场已经不寒而栗了。如果是低价的retail，那么剪毛吃肉最大的受益者是政府收地税。我们农村一个6000尺的retail，owner use卖2手货，只挂牌要价20多万，在售超过1年未成交，但是1年的地税却超过8000多。3%的地税就是一把利刀。但与此同时小型retail，office等租金和APT真是不能比，加上大批空置率，但政府不管这些，一如既往，下刀够狠，以致这一个商房品类逐渐变成鸡肋。现在房市红火，你们可以查查当地2019年的已售和在售的比例就一目了然了。

借用一个老地主的话：retail building,再便宜都不能接手。因为投资投未来，如果这个门类的未来大势向下，你还跳下水，谁来接盘？谁来救你？重复一句名言：方向对了，努力才会有成效。方向远重于努力！换言之，如果方向错了，你的努力不仅打水漂，还会让你的沉没成本越来越巨大。