上午与朋友聊到一个话题，说是put a letter of intent, 想试试医用房，100多万，10年，owner lease back, 3N lease, 砍价6%，结果5天了，石沉大海，listing agent 没回复。对于owner lease back 卖房model, 我的理解是：1）200万以下的商用房，是最易买卖的，也最易用上lease back 的model, 因为当初买家买入这个物业的目的就是地主+老板二合一，然后卖楼，把地主身份卖出个好价，赚到大头，这个自产自销自成一出好戏，最后再把老板身份/生意卖掉，挣到另一个卖点。一鸡两吃了。

2）买这种物业的风险是如果地主变租户，如果对方有心金蝉脱了壳，到时候以生意不善，申请破产保护，那么N年租约也是一纸空文。

3）这类物业因其专业性，受众接盘者小众，比retail/office的买卖家，房客源小得多，因此，一旦空置期拉长，纯内耗，小地主是难扛住的。

4）后续：朋友说，卖家收到另外一个同价的offer，只是对方只要求lease back 5年，于是卖家就和那家谈判去了。这就是一个明显信号，买家希望金蝉脱壳，越快越好。

5）think out of box, 那些五百强大公司除了固定自有物业之外，如果有业务发展，那么他们选择租房还是买呢？答案大多是租。比如3M公司宁愿1年花100多万去租一个办公楼，它也不愿去买？毕竟10多年租金也许可以足够买下那栋楼。那为什么租而不买，这是因为资金周转，债务计算的问题，也许这个扩充的部门业务只是临时几年的项目，并不需要长期办公室。比如Home Depot, 也是长租retail building, 一般也是二三十年一签，基本上扎根，他们为什租而不买，因为做生意care more about cash flow. 我们农村一个HD building 2000多万。一个有趣的现象，国内上市公司此前都拼命买房，如今都是卖房保壳。于是就有了这样一个著名的悖论：卖2套房可抵一家上市公司一年的业绩，那么，房市和股市，哪个泡沫更厉害呢？所幸，美国是投房与各种business 可以安全分离，这也说明了体制/法规完善之下，每条赛道都有黄金，至于你能抢到多少，就看实力了，而不用象国内那样华山一条道，关键时刻只能靠房保命。my 2 cents. 谢谢阅读！