王亭
学戏趣事，地产经验。
正文
常常听到卖房有一列出这个房是Short Sale。那么什么是Short Sale？
Short Sale并不是银行的房，成功的Short Sale是一个协议 （agreement）, 是房贷借款的人和放债的（可能不止一家）几方达成的协议，同意以少于欠债的额数做一个了结。
例如：一人用房屋抵押借款20万，几年后还剩19万没还完，由于个人的经济情况产生了变化，无力还每个月的贷款，这个人把房子放到了市场上叫卖（号称Short Sale），以比较低的价钱引来了买主，如果以15万的买卖价达成了共识，草拟了一个合同，但是以这个价成交是无法还清房屋抵押借款还剩下的19万（还有买卖双方的房产经纪的费用等等，剩下的还不到15万），所以必须要得到放债公司的同意。于是这个买卖双方的合同被送到了贷款公司，有关部门开始计算最终的数字。
贷款银行也会请两个以上的房屋估价师来估价，经过一系列的研究和计算获得了一个数字，这个数字很有可能不是买卖双方同意的价钱。如果几方的意见不能达成一致，借款的人又不能按时还贷，房屋最终被放债的收回成了银行的房（foreclosure）.
总结：1）在市场上叫卖的Short Sale的价钱是虚的，要等放贷款公司同意才能成交。如果同意的价钱不是你要的价，你必须做好加价或放弃的准备。
2）Short Sale的房可能欠不止一家的款，除了正常的第一贷款外（1st mortgage）外，可能还有第二顺位贷款（second loan），抵押首款的贷款（equity line）, 欠保险公司的保费，IRS Lien, 欠社区管理费等等。。。
3) 因牵涉的不止一家单位，每一个被牵涉的单位都必须同意被减少还款的额数，有一家不同意，买卖都不能成交。所以可能要等很久。也可能等了几个月，什么也没等到。去年我的一个客人买的一栋Short Sale，我们等了7个月才谈成。
今年我的三个客人Short Sale 都是在等了4个月以后，以价钱谈不拢而終止。今年贷款公司同意的要价比去年高很多。
4）最好准备好现金，有时等了几个月后，不同的单位在不同的时间批了，限时间过户，根本没给你留贷款的时间。还有贷款的估价单也是有时限的，90天后必须在重新估价，也给贷款造成麻烦，等等。
去年我的客人买的Short Sale房，就是因为来不及贷款，只得付（30多万）现金。
在买Short Sale时合同写的也要非常的小心。。
很多的细节也没法一一列举，总之Short Sale的过程不是一件容易的事，每一个房的情况都不一样，一下不容易说的很详尽。
买Short Sale，主要看Listing Agent，要非常有经验和负责任，要不然会很麻烦。
市场上现在有很多Short Sale，价钱看上去很吸引人。。 。但是能不能谈成那就看运气了。
例如：一人用房屋抵押借款20万，几年后还剩19万没还完，由于个人的经济情况产生了变化，无力还每个月的贷款，这个人把房子放到了市场上叫卖（号称Short Sale），以比较低的价钱引来了买主，如果以15万的买卖价达成了共识，草拟了一个合同，但是以这个价成交是无法还清房屋抵押借款还剩下的19万（还有买卖双方的房产经纪的费用等等，剩下的还不到15万），所以必须要得到放债公司的同意。于是这个买卖双方的合同被送到了贷款公司，有关部门开始计算最终的数字。
贷款银行也会请两个以上的房屋估价师来估价，经过一系列的研究和计算获得了一个数字，这个数字很有可能不是买卖双方同意的价钱。如果几方的意见不能达成一致，借款的人又不能按时还贷，房屋最终被放债的收回成了银行的房（foreclosure）.
总结：1）在市场上叫卖的Short Sale的价钱是虚的，要等放贷款公司同意才能成交。如果同意的价钱不是你要的价，你必须做好加价或放弃的准备。
2）Short Sale的房可能欠不止一家的款，除了正常的第一贷款外（1st mortgage）外，可能还有第二顺位贷款（second loan），抵押首款的贷款（equity line）, 欠保险公司的保费，IRS Lien, 欠社区管理费等等。。。
3) 因牵涉的不止一家单位，每一个被牵涉的单位都必须同意被减少还款的额数，有一家不同意，买卖都不能成交。所以可能要等很久。也可能等了几个月，什么也没等到。去年我的一个客人买的一栋Short Sale，我们等了7个月才谈成。
今年我的三个客人Short Sale 都是在等了4个月以后，以价钱谈不拢而終止。今年贷款公司同意的要价比去年高很多。
4）最好准备好现金，有时等了几个月后，不同的单位在不同的时间批了，限时间过户，根本没给你留贷款的时间。还有贷款的估价单也是有时限的，90天后必须在重新估价，也给贷款造成麻烦，等等。
去年我的客人买的Short Sale房，就是因为来不及贷款，只得付（30多万）现金。
在买Short Sale时合同写的也要非常的小心。。
很多的细节也没法一一列举，总之Short Sale的过程不是一件容易的事，每一个房的情况都不一样，一下不容易说的很详尽。
买Short Sale，主要看Listing Agent，要非常有经验和负责任，要不然会很麻烦。
市场上现在有很多Short Sale，价钱看上去很吸引人。。 。但是能不能谈成那就看运气了。
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