在房地产买卖第一线摸爬滚打了二十多年的老经纪，我对如今的市场不得不发出感叹！！！真是几多欢喜几多愁啊！
一）誰喜谁忧？
1.卖家大喜：
如今是卖家市场！到处都在抢房，价位从十几万到近百万！大冷的天，最近还经常下雨！但是不管是个啥天气！你看那些可怜的买家和买家的经纪人们，每个人都带上口罩，非常耐心地，也是无奈地，远距离地排着队等着进房子去看。。。这可是我这二十多年来买卖房子从来没有见过的景观！
A) 两个以上的出价（Multiple Offers）是家常便饭：
市面上只要上市一栋整理的不错，房价不是那么要得高的房，基本上都会有很多买家出价，形成了Multiple Offers的状况。
以我为例，作为卖家的代表，我会在上市一栋房子之前，给于建议怎样整理，房子里外刷漆的颜色，室内需要更换的东西，等等；每次收拾完的房子，有给人耳目一新的感觉，然后上市的价钱比平均价略高一点点，每次都很奏效，卖的快，卖到好价钱！
作为卖家经纪，在这冬春交接的期间，我交接的几栋价位从二十多到五十多万的房子，每栋房都是在上市第一天就有Offer，然后都是比要价高的成交价过户。

例一：去年12月上市一栋55万的房，上个月过户了。上市之前看过社区卖房记录，历史最高价是成交52万左右，那个52万的房子，是全部翻新的，有优势，但是尺寸比我这房小一些，估计我们要55万应该没问题。结果一上市就有几个出价，后来挑了给出原价的，以原价卖出，过户，今年来了个开门红。
例二：刚刚过户一栋二十九万多的房，这个房主这几年，我帮他们共卖掉了九栋房，他们退休要回国了，这是他们最后一栋，也是卖的最快的一栋。
这栋房被他的房客烧过，三年前等于全部翻新了，新房一样。
他们社区的房，历史最高也只卖28万多，我们要得高一点我们要价29万5，因为我们房子啥都是新的，收拾的也漂亮！结果，一上市就有好几个出价（Multiple Offers）我们挑了一个现金买家，是个大财团，比我们要价多给了三千，29万8，三个星期过户，也没麻烦修理什么东西。

例三：两周前，我上市了一栋要价26万5的房，两天收到了24个Offers，其中有三个现金买家，每个人出的都比要价高，最高的给了高出10%还多，29万2千！不是我们要价低了，比起去年一个多月前的成交价比，我们要的价比社区一个月前的平均价，还要得要略高一点呢！
同一个社区，一年多前，同样的房子我卖了两栋，卖了不到23万！我这个客人很感激我，因为两年前她就准备卖，我让她等等，她就等了两年，如今是这光景，她很高兴！我自己也始料不及能卖出这么高，可能是隔壁卖新房，要30万以上，从而把我们这的房价给太高了?
例四：昨天上市一栋房，若是二个月前，我只敢上23万多，现在我要了26万，我看到同一个院有一栋差不多的房，内部没怎么整修，还要价27万9！和它比我要的还是少的吧？（不过它卖了40多天了，还没卖掉！我一上市这个房，他好像把房子撤出市场hold,今天一个经纪人向我打听我才知道他暂时不卖了。）  
这栋新上市的房，  一天下来电话不断的约看房，至今为止已经有将近30人约看房的人了！
昨天下午有人报备说钥匙卡在盒子里了，还好我有备用钥匙挂在后门，指示他们拿备用钥匙开门。
等我忙完另一栋过户的房子，赶快赶过去，看到房里有人在看房，房外有人等，每个人都戴着口罩。有个小帅哥经纪在外面等他的客人，看我在和那个被钥匙卡着的盒子“斗争”，麻利来帮忙！我借机问他生意怎样？他埋怨说市上房源太少，没房子卖！他说还是卖了三栋房了（我窃喜，今年我已经有了八栋合同了，过户了一半，还有一半等着过户）
这栋新上市的房，昨晚我们已经收到四个出价了（offers），有一个是现金的，只有一个出价比要价低，只出了24万5，还给我讲事实，说道理，她说这院去年11月一栋四房的，成交价才23万8，我这个房只有3房还要26万，啦，啦，啦，什么滴。。。
有没有搞错？现在卖家是老大！！！这个买家和经纪大概还没有看清现在的形势，卖家只看数字，不听道理的！
我昨天上市前就和屋主预计过，这个房一定会在26万5和27万之间成交，估计没猜错吧？
我们再观望两天，卖家决定等到星期天晚上来做决定卖给谁，看看最后能卖出个啥价钱？我已经准备好表格了(spreadsheet),当一回会计，再做一回统计！  


B) 替补合同（Back Up Contract）
有了合同以后，每栋都还有两三个替补合同Back Up Contract，其它的买主不甘心啊！心里都有一个小小的侥幸期望！
例五：昨天我过户的房子，有了合同以后，没过户前，还有两个买家立了替补合同（BackUp Contract），直到前天还有人又给了我一个更好的出价！（BackUp Contract）。
这个房子是2001年的房，屋主和我认识整20多年了，除了这栋，我为他们兄弟两个经手买过不少投资房，二十年的岁月，把两个帅哥历练成帅大叔了！ 我当然也是大妈级的了！大叔见大妈彼此更信任了吧！哈！哈！哈!
房子收拾的很漂亮，空调，暖气什么都是新的，房顶也换了，里，外新漆，新的地板，地毯，还有花岗岩台面，新炉灶，新水龙头，新灯具等等。
一个多月前，刚刚上市时Zillow还只给估价33万左右，现在估了39万9，Zillow 还不知道我们昨天过户的价是41万！买家贷款，银行也给估上41万的价，就连帮我专业照相的先生和帮我工作的师傅（他也有房地产经纪人执照）也大吃一惊！


2. 买家发愁！买房难！
现在是卖家的天下，怎样能抢下来房？在很多的出价中脱颖而出，做成生意？这对每一个买家经纪人都是考验！僧多粥少！要有文字，法律，合同上合理的交流沟通的技巧，既不能买的太划不来，又不能拿不到！是个技术活！2月18号，我们公司开例会，就专门讨论了抢房的战略战术！列出不少1，2，3，4.。。。新鲜吧？
A）本地买家的烦恼
我也是买家的经纪，有些本地的客人已经看了好一阵子了，甚至有的看了好几年了，对市场很是了解，眼看着这房价越看越高了，还抢房加价！这可咋办？
方法一：有的客人把买价给提高了，是不是就能避免抢房呢？
好像不太灵，在看房的过程中，我们遇到了有强劲购买力的外州买家！我的一个客人把房价六，七十万提到八，九十万，看来看去，我们没看上的房也很快就有合同（Pending）了，最印象深的一次，一栋86万多的房，上市第一天，我去约，尽然没排上队！我们约定第二天早上8点多去看房，发现紧随我们的两个经纪人，都没有带客人，只是用手机视频买家！我们并没有看中那栋房，但是房子很快就有合同了（Pending Again）, 还有一栋将近90万的房，我们还在犹豫出多少？对方经纪通知我已经是Multiple Offers了，这世道！我劝我的客人再等等吧！我就不信，市场会一直这么好？
方法二：买社区最贵的房
六，七十万的房在好学区不算贵房，高收入的白领买这样价位房子的人不少，竞争很厉害，房源也少。
没辙了，买家（他们也看了三年了，对市场非常熟悉）最后挑了一栋某个社区要价最贵的一栋房。一般经纪人都会忌讳买社区最高价的房，所以这栋房没人抢，房子状态很好，还带一个很好的游泳池，光这个泳池就值七，八万，比比其它高档社区的房子还算物美价廉，学区也是买家欢喜的，最后还讨了两，三万的价，大家都很满意的过了户。

方法三：买新房
买新房，不用抢吧，不会一个房，几个出价吧？但是新房的信息来源，非常考验经纪人的市场洞察力，和对新房社区的了解。我没事的时候就会去到一些新社区转转，比如一些新开发的社区如果价钱和地段不错，赶紧下手。
新房例一：这是一栋去年九月底定的新房，那时社区刚刚开，今天我过去，已经买完了，因为材料的短缺，本来要下个月过户的，可能要延迟最少2个月。从我们订房到现在，还没过户，已经涨了两万五了。看看这房子，将近2900尺，5房，盖好后是这个样子！我们定的时候是36万5的基本价.

新房例二：上个月过户一栋投资新房，2250尺，4房，租金$1700.00已经租出去了。 这个社区我从2018年开始卖，已经过户了17栋，那时的房价才十九万多，不到二十万，我刚刚过户这栋已经是$254,500.00了，如果现在你去定一栋，就是$267,900.00了，我元月份过户的虽然不能和我三年前的房价比，但是这房刚刚过户，又涨了一万三了，也不错吧？
新房例三：刚刚给我的一个客人定了一栋新房，五房四卫，带地下室，$357,835.00,还不错的价钱吧？这个社区我三年前就卖过七栋，那时候才二十几万，现在不能和那时候比了，社区已经卖完了，因为这栋房退了回来，经纪人赶快通知我，我赶快通知我的客人拿下。那个新房例二也是退回的房子，经纪通知我卖的，所以说信息值钱！新社区的经纪人说，她们每个月都卖二十多栋房，供不应求！现在没房卖了，我又打听到了他们下次的新社区可能在哪？那个守摊经纪透露给了我，又是一个很不错的位置，如果开张，她会第一个通知我，如果价钱不错的话，又可以卖它一堆了。

现在你到处看看，30多万也只能买个Townhouse了，沿400号公路，新的Townhouse已经是40到70万的价钱！！！
还有一些年轻人，他们对新房的要求更具体，因为上班，有地域要求，将来有孩子，还有学区的要求。我有一对年轻人也在等新房。他们的价位会高一些，房子已经看好，就等开盘。
B）外地人买房。
上个周抢到一栋四十多万的房，有完成地下室，后院有潺潺流水和高尔夫球场的景，买家非常喜欢，也有非常多的其它买主出价。在我的买家的配合下，我们终于抢到了！他们是开了12个小时的车赶过来的，在这儿只待几天，我们看房也只花了三天不到时间，但是每栋看上的房都是多位出价（Multiple Offers），不过我们拿到的是他们最喜欢的，还不错！
如果外州人不亲自来，那就没法抢房了！还没看房呢，已经被抢了。
如果买投资的房还好，只要回报率不错就可以买了，我上个月过户的投资房，买家就是外地的，绝对相信我的判断！
但是如果是自住房，就比较麻烦，只能看一些新房了，我勘测了一些新区，对65岁以上的人有地税优惠的地段，比较地区和价钱，还有地区前景等等，上周我整整花了三天时间跑社区，的确有心得，也和我的买家商量好了，如果开发启动，就进场。退休的人最好房价不超过四十万吧？
 

二）对现实行为的顾虑
二十多年的房地产实践经验，让我看到现实房地产一些行为，产生了一些顾虑
A) 估价的不讲究（Appraisal）
例一：取消估价（Waive Appraisal）
现在贷款公司对一些收入和信用好的借贷人，有不需要提供房屋估价的优惠，房屋抵押贷款，不在乎房价是不是达到了合同的价格？这有点风险吧？
例二：非常容易就估到合同价
最近的几栋有了合同的和过了户的房子，我们的合同价比历史价高了两万以上，竟然都估上去了！我和我的卖家们本来都担心的合同价，竟然没有问题？
B) 无首款贷款（0 down payment, 100% loan ）
Conventional Loan 是一种私家机构贷款的一种贷款形式，过去一定要20%首款，最少也要10%首款，再买首款保险，现如今100%的贷款，不放任何首款？一下子让我联想到2008年至2012年因次贷风波引起的房地产的灾难！
C) 贷款的门槛低了
好像现在是个人就能贷到款？有点像次贷风波那时的情景，这也让我有点心有余悸！和一些资深的经纪人讨论过房地产的前景，尤其是我们亚特兰大的前景，会不会有房地产的低谷迅速呈现？有人估计明年？但是如果亚特兰大一直有外州人移民过来，那就比较安全了！


三）结束语：
不管房地产前景怎样，我都会很忙，现在是卖家市场，抢房，如果银行真有大批Foreclosure房子出现，大不了又和2008到2012年一样抢银行的房吧！又不是没抢过？
不管是什么状态，保护好我客人的利益永远是首位的，这也是我这二十多年一直承蒙客人们的信任的原因吧！今年是牛年，祝大家牛年吉祥！身体健康，心想事成！！！