王亭
学戏趣事，地产经验。
正文
去年过户了两栋房，都牵扯到要交增值税(Capital Gains Taxes）的问题，想想应该写出来给大家,一示警醒。
Case 1：
父亲12年前买了一栋房，一直用来自住，当时的成交价是16万7千。12年后，三月父亲将房转卖给儿子，转让价是13万5千。七月儿子将房上市，很快以15万5千卖出.在过户时,侓师给儿子一个表格，交代他要交增值税。（儿子拥有这个房才4个月，买价13万7千，卖价15万5）。
Case 2：
一对夫妻一年半前购买了一栋银行的房，自住，22万左右，一年半后，以24万5千卖出，过户，在过户时也同样的拿到一份交增值税的表格。
这两个要交增值税的事例，都是因为忽略了一个很重要的时间方面的细节，美国政府有规定：从卖房过户的那天倒着往回数五年，在过去的五年内，可以证明只要有其中的两年是用来自住的（2-out-of-5 year rule to exclude your profits each time you sell or exchange your main home）房主是一个人的，增值在25万以内，（例如：买价10万，卖出35万以下，差价25万以下），房主是两个人，增值在50万以内，（例如：买价10万，卖出65万以下，差价50万以下）都可免交增值税。
两个Case 的卖家都没住够两年。
Case 1，父亲本来是过一下户给儿子后再卖房，事先没想那么多关于税的事，结果第一次卖是个赔，接着又要交税。
Case 2，只差半年，的确有点冤。
有补救方法吗？请咨询你们的会计师！
１０３１只能用于投资房产的延税，不能用于资助房。但是有灰色地带。比如你在自住房住了２．５年，然后出租２．５年，那么你可能可以获得２５万（一人）的免税额，另外也可以用１０３１来处理其他的ｃａｐｉｔａｌ ｇａｉｎ．
谢谢关注！
对不起大家，给你们误导！这算税的事情，应该是会计师的工作！不该乱说。抱歉！
Wrong. 1) 1031 Exchange rule does not cover owner occupied property. 2) Even 1031 Exchange rule covers investment property, the capital gain is allowed to be deferred to the property purchased which is located within 45 days and closed within 180 days from the close of escrow (COE) of the property sold. 3) above mentioned 2) means the capital gain deferred reduced the BASIS of the newly purchased property, and owner will have to pay capital gain, including "old gain" and "new gain", in its future sale. Home owner should study difference between "exemption" and "defer", otherwise will make a wrong decision.
爸爸赔钱，没用到2-Out-Of-5year的好处。过户到儿子头上（不同的屋主了），儿子自住只有几个月，也得依法2-Out-Of-5year的规定，要付Capital Gains Taxes。
还有，政府最多只给两个人的优惠，如果这个房有两个以上的屋主，符合2-Out-Of-5year的规则，最多也是50万美元的不交Capital Gains Taxes。例如：你这个房涨了100万，你在那儿住了两年以上，你的房屋主有3人，当你卖房时，不会因为你有3个屋主就多给你25万的增值免税，你有50万的免增值税，另外50万要交增值税，除非你在半年内，又买了一栋自住房把另外50万给用了，就不用交了。
这个2-Out-Of-5year法律，没有次数限制，你可以反复用，只要符合条件。
对不起，把你给搞晕了！ 谢谢关注！
Case 1 在过去5年中, 他爸曾是房主, 后来他又是房主, 加起来不是两个人吗? (各自配偶情况不明,也可能多于两个人)。怎么还缴税?