硅谷房价之我见（一）2015-12-05

甭管是啥物件，价格归根结底还是供求关系所决定。

今天先说说湾区的房屋供应。就一个字“缺”。

出旧金山往南一直到 Mountain View大概40 英里的长条上，有两条干道 101 和 280。101的东边是海湾，而280的西边是沿着太平洋海岸的山脉。两条路之间有一条狭窄谷地。宽的地方不过三五英里，窄的地方在旧金山机场附近，两条 路几乎挤到了一起。这种地形决定了城市扩展的极限，不可能像北京那样一环一环往外摊大饼。

到了南边 San Jose，终于开阔一点，也只不过摊开一个半径5英里的小烧饼，四周依旧受到海湾和群山的限制和包围。

二十年前在 Sunnyvale 一带还能看到几个一亩半亩的残留果园，如今只能扒掉旧房盖新房了。

要是和纽约的曼哈顿相比，湾区的可居住土地面积还是要宽长三五倍。但是让人绝望的是建筑密度还停留在70年代的果园水平。除了几个市中心屈指可数的 几栋办公楼，大部分土地上的建筑都是一层，也有少量地块是两层的公寓称为高密度居民区。近年来才出现一些三层四层的商住两用结构。

如果算楼层面积，估计硅谷还不如曼哈顿多。

什么时候才能修改建筑标准，提高容积率呢？这个问题还没听说有人提出来，基本上是处在想都别想的状态。

一般情况下，房价高的地区会自然产生挤出效应。老居民把房子一卖，兜里装着现金，找个景美价廉的地方安享晚年去了。

可是随着过去二三十年老美居民的离去，硅谷的这一过程已经基本结束。问过不少第一拨来到硅谷，已经到达或者接近退休年龄的老中IT，还没有遇到一个 考虑退休时卖房搬家的。不比老美还有家乡可回。老中反正到哪里都是异乡客，这里已经住习惯了，离中国近，亲戚朋友都在这里，而且又不是住不起，咱哪儿也不 想去。

人人都说加州天气好，其实最好的就是沿海几英里一带。东边的内陆地区，夏天也经常有 100 度左右的高温。所以大家也不会考虑搬到附近，稍微远一点的地方。

这里面还有一个因素，就是地产税的增长限制。不管房价涨速是搭高铁还是坐飞机，地产税每年增幅不能超过法定的 2%。而房价涨幅平均在10%还往上。 多住一年就多赚一年。所以除了IT，其他行业的人也有不少是退休而不离开。

举家海归的朋友们也没有一个卖房的。卖出去容易，以后要想买回来就难了。

老中里面小地主也有一些。房子买卖一倒手，这地产税根据销售价格就上去了。二十年前30万的房子，现在130万，同样的房子，由于买入时间不同，地 产税差个八千一万是常见的。所以地主们连玩 1031 置换都不合算，不如留着老房子享受低地税，套出现金再买一栋。大家都只买不卖，不紧俏也就不可能了。

盖新房没地，盖高楼没门，老居民不走，地主们不撒手，这就是硅谷房屋供应现状。

新居民蜂拥而至，有空咱们再聊需求一端。