美国加州房地产税（八）

       房地产作为长期投资的资产包括个人自住房（第一和第二套）以及其他任何形式的房产，当出售这些资产时面临一个资产的增值和贬值，增值部分是被征税的，贬值部分则可以抵税。在美国有句老话：除了死亡和交税再没什么是一定的。美国税率有三种，1，递进式税率，所谓递进就是指收入增加税率增加，高收入按更高的税率征税，低收入按低税率征税；2，数额式税率，指按不同数额确定的税率；3，固定式税率，不管收入或数值多少税率是一定的，例如地产税。如何计算房产在出售时的增值或贬值，通常的计算方法为：出售价格－销售费用（比如经纪费）－最初购买的价格－维修装修或加建的费用，不过有折旧抵税纪录的还需加上折旧的数值。例：10万购买的房产4年后折旧为8万并卖掉，期间装修费用为3万，最后出售价为16万，出售时的各种费用为8千，那么增值为16－0.8－3－8＝4.2万。

        为了避免过多的房产增值税，在交易中可以通过交换房产以到达不交税或少交税的目的，这就是Exchanges Section 1031。交换房产可以被认为是易物交易，没有现金或少量现金出现在交易中，从而到达避税的目的。可交换的房产一定要比较"像"，但不一定有相同的用途、质量或等级。交换可以是双方房产价值相等的直接交换，也可以是价值不等一方付给另一方现金差额的交换。直接交换不用交税，有差额的交换就需要交差额部分的税，所以根据双方房产的价值交换可能不交税或是部分交税。

例：老王拥有一处房产基本价值9.5万，市场公平价值为12.5万，他交换成另一市场公平价值8.5万的房产，老王得到3万现金和一个1万的4年期贷款，按照联邦税法，老王只要为那3万现金交税。

       事实上交换是买和卖这两个交易同时发生在一次交易中，从而极大地避免了各种交易税和增值税，尤其是对于拥有大量出租物业或是商业建筑的投资者，他们每年的收入税很高，所以更倾向于在交易中选择交换这种形式，同时交换这种交易形式的存在，也使得高收入人群青睐投资房地产业。

（本文所讲述仅为概念和理论，具体操作请咨询执照会计师或律师，待续）