北美房经

介绍多伦多的社区分类,房产概况;买卖房产和商业物业的诀窍,开拓思路,为你提供一个不一样的地产视窗。
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多伦多地产大趋势

(2014-07-01 20:36:05) 下一个


我近几年提出的,多伦多正在夜以继日地追赶温哥华的房地产价格,多伦多正在出现“向心回流”的趋势,多伦多的周边地区正在迅速崛起,多伦多的重建潮流正在重新整合地产市场等等基于事实的观点,正在被越来越多的专业人士所认同。
 
经过短短的十几年的变化,多伦多已经重新站在了另外一个十字路口上,那就是,在房价已经居高不下的当下,我们的地产市场将会向哪里走,多伦多的房产市场将会出现什么样的大趋势?这个问题是一个比较超大的题目,也是一个有时候不愿意被提及的问题。我个人认为,多伦多的房产市场将会出现以下几个显著的变化:
 
1)房地产市场正在加速多伦多市民的贫富差距。这包含了拥有物业者内部的两极分化的趋势。在一个以远在19世纪保皇党为主流的社会,悠闲安逸地经过了两次大战之后,在上个世纪末叶终于迎来了大量海外移民潮。这次的移民特点是高技术,高知识,高含金量的移民冲击波。更为重要的是,她带来了海外购买房产的超前意识。这次的移民潮在最近几年,终于唤醒了沉睡已久的加拿大本地人的投资房产热情。让移民们始料不及的是,本地人的热情一旦冲破堤坝,其投资力度有时竟然赛过新移民。要知道,这里不少家庭的住宅价格奇高,几代人传承之后的物业,在投资资金链上已经是胜过外来者一筹。只要是他们愿意,本地人的观念一旦转变,其投资的疯狂程度并不亚于我们的投资移民。
 
但是,那些还没有看清这次史无前例的地产大洗牌的看客;始终犹豫不决的买房者;偏听偏信的购房者;盲目听从宣传,没有自身投资理念的投资者已经失去了抢占地产先机的绝佳时机。还没有买房的朋友,有着被市场彻底淘汰的危险;而投资投错的朋友,则有着漫长的纠正错误等待期。仅仅拥有自己的房产,而没有在投资房产上多动脑筋的朋友,则错过了不少投资机会,以至于现在要付出几倍的努力才能跟上地产变化的脚步。这一切都造成了贫富差距在这十几年里的迅速转换。在整个世界经济格局的急剧变化当中,只有不断投资的人,才不会被巨大的通货膨胀速度所压垮。现在的金科玉律就是:不投资就是资产的倒退,是储蓄的负增长。
 
2)拥抱传统的投资理念,没有与时俱进的投资者将会被淘汰出竞争游戏。还在计算自己的现金流,希望投资地产,可以依靠现金流收入作为家庭收入的朋友,已经发现这样的地产投资理论已经过时了。我一直在劝说投资人,没有与时俱进地调整投资理念,将会被无情的市场所淘汰。现在的独立屋均价已经接近百万级别,我们已经无法计算出现金收益了。那么没有这样的收益,看起来十分地吃亏,其实如果你懂会计,就会发现,负现金流有时是一个不错的选择。有些人害怕利率的提升,从某种程度来讲,利率的上升不一定是坏事一桩,有时反而是好事。有兴趣的朋友可以同我一起探讨,为何亏损是福。
 
无论任何时候投资都是正确的投资,这是我一直持有的观点。原因有二:首先我们不知道何时地产市场会出现调整;其次,出现调整又不知道何时是底线。盲目的等待是投资的大忌。那同猜谜语没有两样。地产有一个绝好的先天优势:没有被出卖的地产永远不会下跌,长线来讲,她一直在上升。
 
3)我们已经进入啃老族的时代。无论种族,无论肤色,年轻人依靠长辈买房将会成为必然。北美标榜的通过努力可以致富的标语,在当今已经不适用了。起码对于希望购买第一套独立屋的年轻一代来讲,这样的时代已经过去了。想买到便宜的独立屋吗,请离开多伦多。我们听到的所谓老外在儿女们18岁之后,将他们扫地出门的荒唐传言,在事实面前不攻自破。所谓爱子之心人皆有之。老外也是人,他们也会不顾一切地疼爱自己的儿女。我就有老外客人为了自己的孩子,把房产抵押给银行,帮助支付儿女的首付款。到了人性这个高度,世界都一样。
 
4)多伦多的重建潮流才刚刚起步,这是一个将要经历漫长时间的投资历程。所有追随她的人群都是历史舞台的弄潮儿。我认为在未来30年,多伦多的重建风潮都不会衰退。这个城市太需要新鲜的摸样,太需要改头换面的变化,因为多伦多正在向着具有规模的国际大都市演变。看看多伦多市政府对于湖滨改造的规划;看看不少社区政府对于市区的改造规划;倾听一下开发商们的投资哲学,你会发现,我们正在处于一个多伦多划时代的分水岭当中,惊醒的人会跟随波浪而去,就像是一个冲浪者;还在沉睡的人,会被巨变淹没;迎头冲撞改变的人,会被巨浪击碎。
 
5)我们同样进入了蜗居时代。由于地价的不断攀升,开发商也要与时俱进,变化只有一条:改变你的住宅占地,最终会改变你的居住面积,Condo就是最好的例证。趁我们的居住面积还没有与时俱进的时候,多买几套房产,是保证你居住面积的唯一选择。这里的土地是没有拥有上的时间限制的,除非你故去,否则,你可以一直享受自己的住宅。即使百年之后,你也可以传承给自己的儿女。请记住,现在拥有土地的宅主,你的后代不会去蜗居生活。守住土地,扩展土地,是当今父辈们送给自己儿女的最好礼物。汽车,美女可以成为过眼烟云,可是房产不会,她只会日久弥新。
 
6)没有意识到多伦多“向心回流”趋势的投资者,将会失去又一次绝佳的投资机会由于近些年多伦多购屋者的“向心回流”趋势,造成了交通相对便利,高速发达,工作集中,靠近城市中心的地区重新回到了地产的历史舞台上来。这是一次多伦多地产历史的回归,同时也是难得一遇的地产投资机会。没有看到这一变化的朋友,请在上班的高峰期,和下班的高峰期,站在路边观看车流的走向,我想你会明白我在说些什么。
 
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MichaelWang拥有美国硕士学位,  美加两地十余年房地产买卖,投资和物业管理经验Michael
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