07年看了穷爸爸富爸爸和普通家庭十年千万的文章，

开始学习地产知识，穷则思变，没有知识，就要学习，别人把不能变成可能，这个就是知识。

房地产买卖是资金投入的大买卖，没有钱想买房子，买农场，买商铺是不是白日梦。

我还真的做到了，这个是当年的历史条件下才会有的。

过去十年有八年银行给力，傍着银行这个大款，做了八年的空手道，终于银行这个大款傍不上了，回到缓慢的节奏上。

基本原则大家都知道，尽量贷款找贷款经纪，有正现金流房子找地产经纪，市场给力，房产升值，变现或者重新贷款，再买有潜力物业，从一个物业开始，一变二，二变四，四变八，从小规模到大规模，从零到十万，从十万到百万，再从百万到几百万的规模，至于千万，超千万也只是一个时间的问题。

我充分利用了银行贷款，市场是一个上升趋势，租金和房价都上涨，同时找到一些低于市场价格的物业买入。       07年自住住房建成，第一个自住房子还没来交房，市场价格上涨，己经有了50％以上的升幅，当时是百分之5的首付，相当于用了很少的钱做了一个10倍的回报的投资，第一次买房就遇上了一个大行情，可惜只有一个房，也没办法卖，因为卖了还要买一个住，只能说是帐面获利。初次见到房子获利是如此快速和丰厚。

要想再次出现这样的好事，只能买更多的房子，通过房子这个工具把钱放到自己的口袋。

第一个房子的增幅被我毫无悬念做成了一个大额信用额度，开始了我异地房地产之旅，异地房价当时特别便宜，是我这里房子的二十分之一，也就是我们常说的白菜房，我上手就抓了一把白菜房，当了年底，也就是不到半年时间，买卖了二，三十个房，这时候房价上涨过快，很快就翻倍了，租金也翻倍了，短短时间，就完成了第一次原始积累，手上没钱，想买也不行，二条路，卖房或者重新评估再贷款，顺手卖了几个房，一算帐，扣除费用交税，到手的钱还买不回来卖掉的房子，这个有点不划算。住宅一直上涨，也不想买住宅。

我一直都想买农场，农场也在低位。08年春节期间看到一个农场有二个夸特和一个二层小楼，在大路边，价格是二个住宅的价格，就杀了一点价，当时下了单，五月份过户，条件是保留租户，签三年租约，年回报率为8％左右。最后涨了三倍多出手。

住宅价格一直在涨，商铺没有开始涨，我又看商铺，手上没有现金，就用五个住宅和人换了一个商铺，这个是我经营最失败的例子，原来说好了三个住宅换这个铺，另外二个住宅换另一个铺，这样是比较公平的交易。我同他说，你这个占我便宜的地方，加拿大税局不会放过你的，你帐面上多出来的要交税，现金流出来，一点也不划算，我是吃了亏，你也占不到什么便宜，税局收了他一大笔现金，因他的商铺的帐面成本是很低的，增值空间的税收是一个不小的一笔，他明白过来的时候，已经晚了。

手上没有钱，收租金也不错，租金只是太慢了，卖房也不合适，因为住宅还在上涨，重新贷款是一个比较好的路子，把房子去做估值，再贷款，又开始找银行，划了一笔钱做首付买了一个厂房，这个厂房的租客是二个很差的租客，租金很低，在市场上很长时间都没有人买，好处是地大，我这个地产经纪是高中生，我是他第一个客户，他也是天才，我想什么他都知道，我们签约到过户这个短暂的时间里，他按我的意思把空地划了一块出来，并找到下家，过户手续一办，立马就把卖地的合同也签了，三个月成交，因为要做土地测绘和政府批准。剩下厂房部分，土地款就把银行贷款一还，又有空间再借钱。

这个时候我又看上了一个农场，正好刚刚卖了个房的资金可以用，这个房是起火，保险公司理赔后，把地处理了，挣了3倍，买了农场，并签了三年租约，年回报率7％。二年后农场涨了一倍后，也把这个农场卖给了石油公司老板。

厂房的租客快要到期了，续约谈判不是很顺利，就开始挂牌出售，有个买家下了一万块钱定金，也解除了条件，最后他不买了，经纪公司把一万块钱转给了我，我没有想到有这方面的不义之财。这时候，我又看上了一个更大的零售物业，就把厂房抵押贷款拿到首付，把它拿下，三个月后厂房也成交了，把银行的贷款首付还上，剩下的也都还了银行，银行的工作人员都对我佩服的五体投地。商铺一年也有8％回报，三年后商铺出手了，30％的涨幅。

收回来的资金转手又现金买了一个铺，半年后，50％的价差出手了。

我们农场的价格也在不断的涨，把第一个农场去抵押贷款，买了一个异地养猪场，这个养猪场后来我用来养鹅，已经养了六年，这个猪场租金回报是3％，因为这个农场是比第一个农场要贵三倍，第一个农场已经和这个农场（异地无升跌）是等值，租金是第一个农场二倍多。第一个农场也把房子部分划出来30英亩，农田先卖了，房子随后也卖了。

卖掉铺位后，手上的资金做首付在市中心买了一个铺，5％的回报。

剩下的资金全资在近郊买了一个农场，这个农场未来迎合城市规划是再分割土地建住宅用地考虑的，

农场也不可能空置不搞钱出来，马上又做了抵押贷款，做头款，买了一个大房子自住，改善一下住房条件。

这个时候银行也不贷款了，八年时间，主要和银行贷款做文章，物业买了卖，卖了买，钱是借了还，还了再借，好借好还。资产规模越来越大，

这十年时间，住宅一直收租，五个房子起火，二个卖了，又买了三个回来，十年下来，靠租金收入不断还贷款，维持基本运作，负债总额不断增加，负债率逐年下降。

银行贷款越来越难，我己经是告贷无门，我的空手套房的经历也告一段落，以后就加强管理，招租工作放在第一，把空置率降低，收租金是主要任务。

账面政府评估价每年都在涨，加在一起也是一个不小的数字。

从第一个房子首付5％数字起步，可以认为是白手起家，这个成绩是合格，如果当初有些经验，胆子大一点，动作再快一点，效率更高，这个没有如果，以后的路是盘活存量资产，通过盘活资产，提高现金流入量，达到资产大幅增长。措施，开源再开源。

想做地产的朋友，看了我这个没钱买房的十年经历，是不是可以学习一下，用银行的钱来挣钱的故事，光脚的不怕穿鞋的。前提条件是银行贷款，物业增值，正现金流和不怕破产敢贷款的老婆或者老公。