对比新加坡商品房，看北京三环房价到达4万的可能性

作者：狮城阿嚏（[email protected]）  创作时间：2009年8月1日，新浪博客http://blog.sina.com.cn/shichengati

人们总是认为新加坡是解决住房难的典范。连很多中国领导人都到新加坡考察住房，尤其是对新加坡的政府组屋（经济适用房）赞不绝口。新加坡的房子有多贵？北京目前（2009年8月）商品房的价位是合理还是泡沫？作者（狮城阿嚏）在北京和新加坡生活多年，当然比起那些走马观花的官员更有发言权了。

2008年，新加坡面积近700平方公里，居住着480万人口（包括了常驻的外国人，新加坡公民只有364万）。人口密度6814/平方公里（http://en.wikipedia.org/wiki/Singapore）。北京5环内面积有750平方公里，人口有700万（有资料显示北京市区面积735平方公里，市区人口约700万，人口密度约9523人/平方公里。请参考http://zhidao.baidu.com/question/91890429.html?si=5）。但是狮城阿嚏估计北京这个数字是户籍人口吧，如果是这样，如果再增加50%的流动和外来人口，北京人口密度比新加坡多一倍都有可能。所以新加坡和5环内的北京很有可比性。

2008年，北京市实现地区生产总值10488亿元，按2008年末北京市常住人口1695万人计算，北京市人均GDP达到63029元（按年平均汇率折合9075美元）。2008年新加坡GDP是1410亿美元，人均GDP和32,030美元（资料来源http://www.chinafinancialdaily.com/financial/news/2009/01/14/3461/2008-global-gross-domestic-product-gdp-rank-2.html）。2009年1至5月，北京城镇居民家庭人均可支配收入为11421元，东城、西城、崇文和宣武4个首都功能核心区收入最高，人均收入达12286元（http://www.chinanews.com.cn/cj/cj-lcfa/news/2009/06-17/1737511.shtml）。这样换算下来，月均收入约为2457人民币。狮城阿嚏怀疑这个数字包括了所有人的平均。新加坡所有上班人平均收入约为3500新加坡元，约为人民币16000元。这个数字是所有上班人的平均工资（但不是中位数工资，中位数工资要低于这个数字）。这样，便可以很好的将北京和新加坡进行比较了。所以，新加坡的工资收入目前是北京人的3倍多。新加坡大学生平均起薪是2500新加坡元左右，约为12000人民币每月。加上奖金，年薪税前在前两年大约会在18万人民币每年（加上公积金）。这里税很低，可以忽略不计。单纯比较新加坡和中国没有意义，和北京比较更加有意义。注意新加坡元兑人民币的汇率大约是1:4.7。

2005年，新加坡有各种房屋1百24万间。其中政府组屋（经济适用房）86万5千间，占全部住房的84.39%。其余为商品房(英语是Condo或者Apartment)。2009年6月，政府组屋（经济适用房）均价3453新加坡元/平方米，合人民币16229元/平方米。当然，新加坡这里说得都是使用面积，不是建筑面积。大多数的新加坡人居住在95到120平方米的政府组屋（经济适用房）里（也是说的使用面积）。大概就是2个卫生间和3个卧室。相对于中国的3室两厅2卫。新加坡的政府组屋（经济适用房）是有补贴的，一般说来5年后可以转让，赚10万新加坡元（约50万人民币）是正常的。所以组屋政策是政府对于大多数新加坡人的福利。如果夫妻月收入到达8000新加坡元（约4万人民币），他们就没有了买政府组屋（经济适用房）的资格。政府组屋（经济适用房）每对夫妇永远只有一套。单身人士35岁以后才可以申请买很小的政府组屋（经济适用房）。组屋由政府组织物业公司管理，将来转让时只能卖给有资格买政府组屋（经济适用房）的人。政府组屋（经济适用房）是99年地契。政府组屋（经济适用房）二手价格介于20万新加坡元到65万新加坡元，在2009年上半年全国平均大约是37万新加坡元，约为174万人民币。

说起新加坡的商品房，大多分布在市区，邻近政府组屋（经济适用房）的也不少。但是只有15%左右的人能够住进商品房。住商品房的人有这么几种情况： 1）因为收入过高，没有资格买政府组屋（经济适用房）；2）已经购买了政府组屋（经济适用房），再买商品房作为投资；3）有钱的外国人；4）希望享有更高生活质量的人。商品房常见的从90平方米到200平方米都有。大部分都是像中国的高层，99年地契。商品房属于私人房产，有物业管理，和中国新建的商品房无论在管理还是外观，区别都不大。另外还有更加少量的带地的别墅，地契999年，李连杰买的就是这种别墅。别墅单价并不是很贵，但是由于面积大，总价高得惊人。新闻称2009年6月李连杰和妻子利智在武吉知马一带的明才坡（BinjaiRise），买下一栋价值2000万新元（约9500万元人民币）的优质洋房（Good Class Bungalow）。

就普通商品房来讲，一般起价也要700新加坡元每英尺（合约35000人民币每平方米）。一套110平方米的商品房大约起价就是35000*110=385万人民币。这种商品房一般离市区很远了。低于这个单价的商品房并不是很多。举例来说Lakeshore(http://www.singaporeexpats.com/singapore-property-pictures/condo/lakeshore.htm)是位于裕廊西，2007年开盘，现在还在销售的楼盘。均价就应该在35000人民币每平方米以上。好的楼层在2008年高时能够达到50000人民币每平方米。 裕廊西离市区离市区有15公里以上，相当于北京西四环外的位置。这里的政府组屋（经济适用房）低于全国均价，是政府组屋（经济适用房）价格比较低的地区之一。这个地区的商品房都能卖到35000人民币每平方米，其他商品房房价可想而知。如果是位于乌节路（相当于北京的王府井商业街）附近的房屋很容易达到2000新加坡元/平方尺（相当于10万人民币/平方米），如几年前开盘的ST REGIS(http://www.citydev.sg/CDL/stregis/web/home.html)。而位于乌节路核心地带的THE ORCHARD RESIDENCES　（http://www.theorchardresidences.com/）卖到15万人民币／平方米是很正常的。在新加坡，商品房在一般人眼里就因该是80万新加坡元以上（相当于人民币400万）。400万到500万人民币买一套100-150平方米的商品房是再正常不过的事情。北京二环面积62.5平方公里，三环面积150平方公里，北京四环面积300平方公里，北京五环面积750平方公里。按照北京环路的算法，狮城阿嚏估计相当于北京2环内位置的商品房，在新加坡单价应该在10万到20万每平方米。相当于北京3环内位置的商品房，在新加坡单价应该在6万到10万每平方米。相当于北京４环内位置的商品房，在新加坡单价应该在5万到8万每平方米。相当于北京5环内位置的商品房，在新加坡单价应该在3万到5万每平方米。

必须要强调的是，新加坡的商品房房价即使是在07年的高点也没有达到1996年亚洲金融危机以前的高点，换句话说，新加坡商品房到现在都没有达到13年前的水平。2009年和13年前的高点大约有20%多的差距。

北京的住房总数是没有一个人知道的。经济适用房少之又少。目前大家要完全指望商品房了。2009年7月，2环内房价大约是18000元/平方米左右。在西城区和东城区二环内，35000人民币左右还是能够买到新商品房的，宣武和崇文25000人民币/平方米的新房还是能够找到的。就这点而言，即使北京经过了长达10多年的牛市，和新加坡的商品房相比，依然离新加坡1996年的价格相去甚远。可这13年间北京变化了多少？有多少基础设施的改进？2008年，北京地铁长度达200公里。按照规划，到2015年，北京将形成“三环、四横、五纵、七放射”、总长561公里的轨道交通网络。这一数字将使北京有望超越纽约，成为全球地铁线路总长最长的城市。目前新加坡地铁长度138公里，2020年计划达到278公里。就地铁长度而言，新加坡将被远远抛在后面。如果说北京目前平均工资比新加坡现在低，但是比起新加坡1996年的工资，应该不会低很多。

新加坡已经人人有房了，即使这样商品房还在维持在那么高的价位。北京很多人还没有房，或者不够，还有那么多外地人和有钱人紧紧盯着北京的房子。北京的未来发展不可估量。这样想来，北京目前的房价是不是就那么不合理呢？

长时间在北京和新加坡的生活经历告诉狮城阿嚏，北京全面超越新加坡是一个大趋势。短短几年，狮城阿嚏亲身经历了北京地铁和北京机场超越新加坡地铁和机场的过程。北京金融街的大楼蔚为壮观，已经让新加坡的市中心黯然失色。北京的旅游资源在世界上也是屈指可数。1998年，广东省的GDP才超过新加坡。2001年，新加坡的GDP是北京的2倍，目前在总量上已经持平了。10年后北京GDP是新加坡的两倍是完全可能的。但是10年后，是北京的房价升上去还是新加坡的房价降下来？如果新加坡房价降下来，那么就意味着新加坡的房价23年不动，直觉告诉狮城阿嚏们这是不可能发生的。北京要和世界接轨，首先要和亚洲大都市接轨。所以新加坡房价也许是理性的标尺，北京房价要赶上，而且会快速赶上。所以未来2年北京二环房价达到７万每平方米，三环房价达到４万每平方米是完全可能的。过10年，北京二环房价达到12万每平方米，三环房价达到8万每平方米是完全可以预料的，回忆过去10年北京的上涨速度，这种预测的已经算是理性和保守的了。也就是10年后的2019，北京房价达到新加坡1996年的水平。难道北京会真的和新加坡有23年的差距。这样想来，似乎北京的房价的预测还是过于保守了。欢迎大家发邮件到[email protected]和狮城阿嚏讨论。

工资还要涨，房价还要涨，股市还要涨，城市人口还要继续扩张，北京还要有6环，7环，8环，9环。。。。。北京超越新加坡，中国超越日本。这是大势所趋，是历史告诉我们的，不是任何政策能够左右的。千万不要保守了，不要报任何幻想了，不要叹息了，不要后悔过去了，不要寄希望于宏观调控了，千载难逢的机会或许就在今天。