美国税法的Loopholes及1031 转换之利与弊

如山

（2017年8月12日，星期六）

本坛大狭如瞎哥、老朽等前辈对1031 转换已经有过科普和详细论述。另外也有不少书对房产Loopholes及1031的利论述很多，但所看均是“有利”部分，尚未看到对其 “弊”的论述。孙子曰：不尽知用兵之害者，则不能尽知用兵之利也。本人今天就自己对1031以及其它税务“Loophole”的实践和领悟跟童鞋聊聊。欢迎大家讨论、补充和质疑。

1031之利是存在的，其利之处一言以蔽之就是将现在的税延迟未来若干年再交。能够迟交总是比早交好。因为现在不交的钱可以用来再投资或者其它使用。另外钱是有时间价值的，就是今天的10万高于未来的10万。

诚然，“出来混总是要还的”。延迟交税不是不需要交税。如果没想清楚1031的弊，这个“Loophole”的“利”就未必是你的“利”。本人认为如下情况使用1031不利：

1. 现在你本人（家庭）的税率在低税率Bracket，就是未来可能是高Bracket的情况；
2. 要置换的物业已经持有好些年，例如10年以上，新置换的物业折旧的数额就下降，能够扣减的数就小；
3. 高峰期换同区同类物业、在有限时间内勉强买入（Bid高价格或者其它不利），为1031而1031，浪费进出的费用。可能勉强买入物业的损失还大于做1031暂时免税之利。做房产长期投资者是很需要“忍功”和“勇气”。“忍功”在于勉强的忍着不买、高峰期忍着不买、不落入你理想的范围不买；“勇气”在于低潮期敢买别人不看好的具体物业你敢买。

那么有没有使用1031有利的情况呢？当然是有。我们也不能让钱少而限制了想象力是吧？LOL。总结起来如下情况有利：

1. 洋豪、土豪等等早已经“不差钱”者。又或者像本坛“老朽”前辈一样，出租房的租金加手上现金足够吃一辈子，永远不需要考虑出售手上物业套现使用者。现在的出租物业就是将来留给子孙的遗产的。
2. 跟上面“不利”情况相反的：未来的个人（家庭）税率在低税率Bracket，而现在是高税率Bracket
3. 房产投资想做策略性调整者：白菜房换白玉房（差区换好区）、单个SFH换多单位Building、住宅换商业等等；或者是反过来。当然，这种情况应该跟税率的Bracket连同一块考虑。因为你也可以正常买卖，交完现在的税再换。

上面有利跟不利需要互相比较权重，而决定有利跟不利因素哪个胜出。

本人认为，美国税法的所谓“Loophole”不是什么真正“Loophole”，每一个税务工具都是有其有利也有其不利一面。必须分析清楚，面对你个人具体情况使用后的有利还是不利。

例如被很多房产书本鼓吹、而地主们也津津乐道的房产折旧省税。当你处于收入低、落入低税率Bracket时，有大量的折旧并非好事。因为折旧部分在将来物业卖出时是要Recapture，就是按你当时的Ordinary income补回去。比如在美国房产的低潮期，我的收入低很多，就想着怎么能够停止折旧好不浪费当时的低税率。我咨询了一个会计师，她说可以。我问依据在哪？她show 我IRS的Regulation。她说她曾经帮一个客户这样做过，没有受到IRS的质疑。我同时也在网上搜到会计师的网站，上面相关的讨论中大多数认为不能，但是也有一、两位认为可以。我后来反复考虑，还是没有做停止折旧的调整。一来觉得那个会计师的理解有点牵强，二来是我将来收入增加以后也不能再调回去利用折旧减税。就算我当时（2009年）做了停止折旧的调整而又不被IRS挑战，那我现在就少很多在高税率位置的扣减，也就是多交很多税。

另外一个是529，有利吗？假如你投入的529一直能够增加回报的（比自己做的其它投资还高），又将来无论如何收入也不会变低、孩子读大学不需要学生贷款的，是一个有利的工具。假如情况有可能相反，那么529就可能不利于你。

IRA类也同理，现在你在低税率时全部让你扣。可你扣了这部分将来还是要按Ordinary income付回税。

我的结论并非说1031、529、IRA等等工具不好，也并非说我绝不使用，而是说这些所谓税务“Loopholes”不存在。不过是多种工具可以使用。但是前提必须是适合于你自己的情况才是最好。不要赶潮流人云亦云、东施效颦式套用。

声明：本人不是会计师或者税务律师。上面观点只是自己的对税法工具运用的一些看法和体会。我的理解很可能有误，童鞋们不能作为税务计划的依据。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）