答网友关于能否拿回定金之问-WXC投坛

如山整理

（2009年7月1日至7月2日）

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评论与提问者:longtimewaiting于 09-07-01 13:52:40

如山大哥，有事请急问！

• 我们sign了contract买房子。home inspection的时候发现mold. seller说他们自己修，但没有任何warranty.我们不同意，就谈绷了。
  我们的买房中介让我们sign了一份SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT，然后7月1号早上就送到seller 中介那里让seller去签字了。但是直到现在也没有任何回信（很着急，因为放了1万刀押金）。
  可我们check买卖房子网站的时候发现这个房子在6月30号就被seller中介重新放上去了。请问他们这样做合法吗？

• 6月29号seller agent就把房子放到买卖网站了。
  6月30号早上这份要seller 签字的release 合同送到了seller agent 那里。

• 另外，如山告诉买家，在实践当中卖方要没收押金是很不容易的。因为在如山所在的州，就算买家没有了contingency条款可用，就是不想买了，但不退还定金就不同意签release form的话，定金就放在Escrow那里。而对已经Pending的房子，卖家在没有买家签回release form的情况下，不能重新放入MLS。
  重新投放mls是不是就是放到买卖房子的网站上?这样讲的话，看我写的日期，seller agent岂不是违规操作？
  
  

• 把如山大哥的旧贴发在下面，是我理解错了？(下面是如山在《Short Sale过程与案例2分析（2）（交易中的“猫腻”解读）》中的原话）
  
  “我所知道的几个州在这种情况下卖家都是要通过法庭程序才能拿到那定金，谁都不值得为那几千块去麻烦。所以一般都是双方谈判协商解决。有些收一点点，但更多的情况下是卖家同意不收，叫买家赶紧签回。我自己经历过几次（卖出），都是叫我的Agent通知对方不要买家的任何押金，赶紧签回给我就好。有时还要再三催买家才拿到那Release form，才能再放到市场（MLS）。”
  
  我们已经很配合签了release form, 买家如果一直不给答复，会不会又什莫猫腻？
  • 那我们岂不是很愚蠢？应该先要押金，再签release form?

  如山回应（回答）09-07-01 20:36:58：

  希望你看到我的这个回帖时问题已经解决。要是还没有，我觉得问题不大，尽    管这里面很有些细节不清楚。我的分析如下：

  1. 你6月29日或6月30日签了了一份SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT。我假设这份合同里说明你愿意放弃这给买卖，而卖方同意退回全部定金。假如不是这样，你就要告诉我里面你们写的是什么。

  2. 6月30日你的Agent将这份你签好的合同合同送到了seller agent 那里。我假设6月29日Listing agent 已经知道你不想买，这样，你肯定是想收回定金。既然如此，Seller也是想尽快再放市场。他放市场在前，签字在后是违规，但是不违法，只要他们退还定金。进一步说，只要他们退还定金，你不会在乎他先Listing吧？

  3. 你可以先打电话到Escrow/Title(whoever hold the EM),问他们收到双方签字的Release form没有。要是还没有。你可以：

  4. 问你的Agent，对方签了没有。他要是说还没，你就可以说，还没签就重新放出市场违规，我可以向state投诉，他们（Listing agent）要取消Listing，还要面对违规调查。假如他们是用的MLS或类似的机构，你也可以直接打电话告诉他们，说Listing agent违反规定（理由如上）。跟他们这么说的主要目的是叫他们快点签，你好拿回你的定金。

  5. 你是不能够先要押金，再签release form的。现在这个程序没错。

  6. 总之，根据你所说的这些，我看不到什么猫腻，只是违规。只要你所签的Release合同不是说同意卖家没收定金就没有问题。除了你，没人会拿走定金。____________________________________________________________

  评论与提问者:longtimewaiting于 09-07-02 08:24:59

  如山大哥，事情还没有解决

  1. 你6月29日或6月30日签了了一份SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT。我假设这份合同里说明你愿意放弃这个买卖，而卖方同意退回全部定金。假如不是这样，你就要告诉我里面你们写的是什么。
  
  内容如下：
  
  SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMEFNT OF DEPOSIT
  RE PROPERTY: XXXXXXXXX
  SELLERS: XXXXXXX
  PURCHASERS: XXXXXXXXXXXXXX
  DATE OF AGREEMENT: 6-15-2009
  SETTLEMENT DATE: 7-24-2009
  SALES PRICE: 400,000
  DEPOSIT ON HAND: 10,000
  
  KNOW ALL MEN, that we the undersigned Purchaser(s), Seller(s),
  and Agent, in consideration of these mutual releases, do hereby remise,
  release and forever discharge each other, their heirs, executors and
  administrators of and from any and all claims resulting from the Agreement
  of Sale for the property and terms as above described.
  
  The deposit(s) of $10,000, being held under the terms of the said Contract, are hereby directed to be disbursed as follows: Mail to:
  
  My address
  
  lN WITNESS WHEREOF, the parties hereto, intending to be legally bound hereby have hereunder set their hand and seals this 29 day of June, 2009.
  
  Witness
  
  

  Seller
  
  Purchaser
  
  “2. 6月30日你的Agent将这份你签好的合同合同送到了seller agent 那里。我假设6月29日Listing agent 已经知道你不想买，这样，你肯定是想收回定金。既然如此，Seller也是想尽快再放市场。他放市场在前，签字在后是违规，但是不违法，只要他们退还定金。进一步说，只要他们退还定金，你不会在乎他先Listing吧？”
  
  --------是的，我就想尽快要回定金。
  
  
  “3. 你可以先打电话到Escrow/Title(whoever hold the EM),问他们收到双方签字的Release form没有。要是还没有。你可以”：
  
  --------刚刚打了电话，Escrow 还没有收到这个form.
  
  “4. 问你的Agent，对方签了没有。他要是说还没，你就可以说，还没签就重新放出市场违规，我可以向state投诉，他们（Listing agent）要取消Listing，还要面对违规调查。假如他们是用的MLS或类似的机构，你也可以直接打电话告诉他们，说Listing agent违反规定（理由如上）。跟他们这么说的主要目的是叫他们快点签，你好拿回你的定金。”
  
  -----------好像人间蒸发，两个agents都找不到，发邮件打电话都联系不到。
  刚刚打电话投诉到seller agent的公司，他们经理不和我说话，非要我的agent和他对话。
  
  我的concerns: 我并不是很担心deposit的事情。只是seller不签字，拖着我们。同时又把房子放回到市场去，如果他们最近卖不掉，会不会又回过头非要卖给我们？
  a) 真到了那个时候，我们还能走开吗？（因为他们没有在release form上签字。）b) 如果我们那个时候我们决定take 这个房子，还能压价吗？因为他们拖了这末久。

  如山回应（回答）：09-07-02 10:11:03

  我的详细分析如下：

  根据你给的文件，綜合考虑其逻辑关系，我个人仍然没看到有什么问题。我的分析如下：

  1. 你6月29日所签的SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT里面有Witness。当时你的Agent签了吗？签了最好，不签问题也不大。因为你签了，并且当面交给了Agent。这就清楚表达了你要取消原来买卖合同的意愿。并且你已经完成了你这部分的行动（签字和递交）。

  2. Seller在6月29日将房子重新放上市场。其实我们不知道他（Seller）签了没有，因为也没人告诉你他还没签。但是，从Seller将房子放出市场的行动来说，就算还没签字，也是Seller用行动 implied（法律用语）这个SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT。你可以在网上或者什么办法将Seller重新Listing的资料make copy，里面应该包括重新Listing日期等资料（越多越好）以备案。在法律上，你的取消原来买卖合同的合同（SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT）已经被双方接受。

  3. 你可以将你所签的SALE CONTRACT RELEASE AND DISBURSEMENT OF DEPOSIT fax到Escrow以备案（没有卖家签字，他们不会disburse钱给你。但是多一家知道你的取消行动）。

  4. 基于以上分析，“如果他们最近卖不掉，会不会又回过头非要卖给我们”就不用担心了。因为原来买卖合同已经不存在。你当然可以重新议价。

  5. 再说一遍，美国的法律总是倾向消费者。谁是“消费者”？谁花钱谁就是消费者。与他们在交易中或者实际上的有钱没钱无关。

  6. 一个Agent不会非常高兴地听到关于取消合同的人电话或者及时回电话。

  7. 要是过几天，Agent还没回，你可以向他的Broker投诉。他们不能不与你说话。因为法律上Agent是Broker的employee。我自己试过最长2个月才收回定金的。最短的也2个星期。

  以上是我个人看法，不一定正确（虽然我自己对我这方面的知识和理解、推理能力很有信心:-P）。你要是想保险，你应该咨询一个懂房地产的专门律师。
  
  希望听到你的后续报道。

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  评论与提问者:longtimewaiting于09-07-02 12:26:09

   

  如山大哥，谢谢你的及时回复。我的后续报告见内。

   

  根据你的建议，我们又联系了both agents,提出他们在不给我们signed release情况下就重新post this propery 是违规操作，他们同意尽快follow up.
  
  1)我们的buyer agent非常差劲，我们打算fire他。我们和buyer agent 没有签署任何单独的legal binding文件，只是在他帮我们买这个房子的contract上写了他代表我们。所以以后我们拿到seller signed release 后，我们是否也就和自己的这个buyer agent没有任何法律上的关系了？
  
  2）这个房子的seller agent 刚刚给我打了个电话，表示歉意，说会尽快让seller 签字并返还我们的deposit. 但是同时，她又提出还是希望我们能把这个房子买下。
  
  我们是否必须拿到seller signed release后，重新bid这个房子，才可以bypass我们目前的buyer agent. 如果是这样的话，我们就想请seller agent做dual agent, 看是否能在价格上优惠。不知道这个策略是否可行？
  
  3）同一个小区有一个类似结构户型的但是马上foreclosure的房子，叫价比正常价格低了差不多10万美元。这会对近期内正在卖的其他房子房价造成大的影响吗？

  如山回应（回答）09-07-02 16:21:01：

  谢谢你的后续报道。美西游子和re8888的说法很大可能是正确的。因为我们州就是这样的规定，哪个Agent第一次带你看的房，他/她在半年内都有权要佣金，假如你买同一个房子。但是，这是由州法决定的。你可以问Listing agent。她应该知道，也应该告诉你事实。因为假如你原来的agent要求付佣金的话，是向她要，而不是向你要。
  
  另外，你所引用的合同文字是指原来你们所签的买卖合同，不是指这个房子假如你还是想买这个房子，我建议你最好还是等拿回了这笔定金再来。
  
  Foreclosure一间房子不会影响。但是多间就会了。

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